李娟娟

【摘要】我國(guó)在改革開放之后經(jīng)濟(jì)得到穩(wěn)步的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也在日益壯大，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了獨(dú)特的價(jià)值。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制，可以有效的提高項(xiàng)目的收益，在缺乏實(shí)際信息的情況下，想要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本進(jìn)行有效的控制，就要挖掘出具有實(shí)際效果的因素。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);項(xiàng)目;成本控制;影響

作為中國(guó)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，想要達(dá)到預(yù)定的超高利潤(rùn)就要嚴(yán)格的在整個(gè)項(xiàng)目的全部階段對(duì)成本進(jìn)行把控。只有根據(jù)事先進(jìn)行合理的計(jì)劃，有效的把控，才會(huì)做到按照預(yù)期的進(jìn)度計(jì)劃和預(yù)期的目標(biāo)任務(wù)把項(xiàng)目做到盡善盡美。管控房地產(chǎn)項(xiàng)目必須要做到把項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)作為項(xiàng)目的主體，但隨著建設(shè)進(jìn)度的變化目標(biāo)也會(huì)隨著而發(fā)生變化，無論目標(biāo)如何變化，都應(yīng)在整個(gè)項(xiàng)目過程中進(jìn)行成本控制，使房地產(chǎn)項(xiàng)目獲得應(yīng)有的收益。當(dāng)然，很多要素會(huì)在各個(gè)階段影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制，因此本文要以此為出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行探析。

1、控制房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的基本原則

1.1全面管控

全面把控是整個(gè)項(xiàng)目成本控制的總體要求，涵蓋了項(xiàng)目的整個(gè)過程，充分激發(fā)了員工對(duì)成本控制的活躍性，保證了每個(gè)員工都在成本控制過程中發(fā)揮其自身的作用，成本的管控滲透到了項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)過程，而不單單是一個(gè)階段。

1.2經(jīng)濟(jì)把控

項(xiàng)目的成本預(yù)算要嚴(yán)格遵照項(xiàng)目的利潤(rùn)目標(biāo)，在提升服務(wù)質(zhì)量的條件下盡可能地減少建設(shè)成本，項(xiàng)目建設(shè)是一個(gè)多階段的過程，需要在保證合理合規(guī)的條件下，運(yùn)用科學(xué)的管控措施，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的每個(gè)階段、每個(gè)時(shí)期進(jìn)行可靠的成本控制，并批準(zhǔn)投資，以確保投資控制目標(biāo)，以實(shí)現(xiàn)更好的投資和社會(huì)效益。

2、影響房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的要素

2.1資金成本控制意識(shí)

近年來，中國(guó)的房?jī)r(jià)飛漲，許多房地產(chǎn)企業(yè)賺了很多錢。大多數(shù)公司提高價(jià)格而不是通過成本控制來削減成本。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的概念不到位，在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行成本管控時(shí)，無法對(duì)資金進(jìn)行合理的分配，不能最大化地讓資金發(fā)揮其作用。

2.2成本管理制度

如今，許多房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制體系還不夠科學(xué)和完善。盡管一些房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)中設(shè)立了成本管理部門，但設(shè)立的這個(gè)部門無法做到對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全方面成本控制。雖然已經(jīng)建立了一些房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部成本控制制度，但相關(guān)的考核機(jī)制和監(jiān)督制度尚未完善。盡管已經(jīng)進(jìn)行了工作，但是質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)難以保證。

2.3成本控制手段

在目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理中，通常缺乏專業(yè)人員來開展工作，而且他們中的大多數(shù)只能按照企業(yè)制度或某些行業(yè)規(guī)則來工作，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。如果在招投標(biāo)階段進(jìn)行成本控制，將失去成本控制的機(jī)會(huì)。需要在確定總體計(jì)劃后，房地產(chǎn)企業(yè)需要給出項(xiàng)目的總體成本范圍，然后將總體的成本范圍再細(xì)化到各個(gè)階段，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)時(shí)把控實(shí)際發(fā)生的成本與計(jì)劃成本之間的差值，快速準(zhǔn)確地分析錯(cuò)誤的原因，以保證實(shí)際產(chǎn)生成本與計(jì)劃成本近乎接近，實(shí)現(xiàn)資金最大化使用。

2.4資金使用計(jì)劃

中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的整體資金分配不統(tǒng)一，有企業(yè)有大量的資金，但有的企業(yè)始終處于資金短缺的狀態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期處于資金短缺狀態(tài)，因此只能按年度制定成本計(jì)劃，難以設(shè)計(jì)長(zhǎng)期融資方案。如果始終以這種方式管理企業(yè)，那么當(dāng)期年度很容易出現(xiàn)成本超支，然后墊支下一年的資金，形成惡性循環(huán)，這就需要更高的成本來獲得外部資金支持，企業(yè)逐漸失去競(jìng)爭(zhēng)力。

3、控制房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的有效措施

3.1提高成本控制意識(shí)

企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層要對(duì)成本管理有一定的認(rèn)知，推動(dòng)整個(gè)企業(yè)意識(shí)到成本管理的重要性，另外，項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人要和企業(yè)的財(cái)務(wù)人員做好配合，并允許進(jìn)行成本控制以使團(tuán)隊(duì)達(dá)到目標(biāo)。在項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)中，應(yīng)設(shè)立一個(gè)崗位，主要協(xié)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)管理人員和財(cái)務(wù)部門的配合工作，財(cái)務(wù)部門要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，以保證各階段的成本均在預(yù)期成本內(nèi)。財(cái)務(wù)人員不僅應(yīng)確保成本的來源和方向明確，而且還應(yīng)確保資本控制的主要責(zé)任。項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的各個(gè)級(jí)別的經(jīng)理都負(fù)責(zé)資金的使用，將權(quán)利與主體相匹配，這樣可以有效地提高企業(yè)員工的責(zé)任思維，增強(qiáng)員工的主觀意識(shí)，從而保證成本控制更有時(shí)效性。

3.2完善成本管控制度

完善企業(yè)內(nèi)部的成本控制制度，企業(yè)不斷吸納高水平的人才，并了解員工的各項(xiàng)能力，繼續(xù)培訓(xùn)員工，從而提高員工對(duì)成本控制的業(yè)務(wù)能力。財(cái)務(wù)人員和預(yù)算人員應(yīng)不斷學(xué)習(xí)和提高應(yīng)對(duì)市場(chǎng)不確定性風(fēng)險(xiǎn)的能力，以便準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)，及時(shí)響應(yīng)并實(shí)現(xiàn)有效的成本控制。目前，專業(yè)的成本管理團(tuán)隊(duì)已經(jīng)開始出現(xiàn)在我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)。下一步，我們要將成本控制理念滲透到每個(gè)員工的日常工作中，使每個(gè)部門，每位員工都能夠明確成本控制的關(guān)鍵，從而更好地對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行成本管控。

此外，各部門還應(yīng)增強(qiáng)自己的責(zé)任感，實(shí)現(xiàn)每個(gè)人的參與管理。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人是房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制的第一個(gè)人，他們需要在項(xiàng)目進(jìn)行過程中及時(shí)控制資金的使用，對(duì)項(xiàng)目的利潤(rùn)進(jìn)行合理的預(yù)算，利用合理的方式高效的對(duì)成本進(jìn)行控制，施工技術(shù)部門保證整個(gè)項(xiàng)目的施工有序進(jìn)行，最終完成符合質(zhì)量要求的項(xiàng)目。運(yùn)營(yíng)部門主要負(fù)責(zé)合同的執(zhí)行，并適當(dāng)補(bǔ)償施工費(fèi)用;財(cái)務(wù)部門是整個(gè)項(xiàng)目的資金管控源頭，通過對(duì)目前財(cái)務(wù)狀況的分析，保證資金的合理利用。

3.3合理資金預(yù)算

要科學(xué)計(jì)算項(xiàng)目資金需求總量。項(xiàng)目部不僅要考慮企業(yè)狀況和項(xiàng)目本身，還要考慮行業(yè)同類項(xiàng)目的資金水平，找準(zhǔn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)缺口，引導(dǎo)項(xiàng)目完成融資，從而控制項(xiàng)目成本。

通過分析，在當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要做到對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的各個(gè)階段進(jìn)行嚴(yán)格的成本控制和對(duì)影響成本的各個(gè)因素進(jìn)行詳盡的管理，從而保證資金的有效使用，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資的利益化發(fā)展，以獲得最大化的利潤(rùn)。隨著近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生的一系列變化，建筑規(guī)模的擴(kuò)大，需求的增強(qiáng)，當(dāng)前時(shí)期，完成一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)所需的成本已經(jīng)增長(zhǎng)到了不可想象的地步，同時(shí)在項(xiàng)目建設(shè)過程中又有很多的不可控因素，例如，建設(shè)周期長(zhǎng)、國(guó)家政策的宏觀調(diào)控、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展等，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于成本控制的水平一落千丈。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)成本控制的重視，不斷提高員工成本控制的意識(shí)，創(chuàng)新企業(yè)管理理念，挖掘更多優(yōu)秀人才，運(yùn)用先進(jìn)的管理理念和方法，使成本管理水平得到大幅度的提升，從而保證房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康綠色的發(fā)展。

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