李明華

[摘?要]隨著國家城鎮(zhèn)化進(jìn)展的加快，政府和國有企事業(yè)單位后勤管理社會(huì)化工作的不斷推進(jìn)，社會(huì)對(duì)物業(yè)管理等服務(wù)型企業(yè)需求越來越多，這給物業(yè)行業(yè)帶來了一定的發(fā)展機(jī)遇。但行業(yè)內(nèi)對(duì)高端管理人員和低端服務(wù)人員的需求旺盛，加上我國人口紅利消失，也導(dǎo)致了本行業(yè)人工成本的攀升。物業(yè)企業(yè)在不斷滿足客戶需求的同時(shí)，要想更好地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力、拓寬利潤(rùn)空間，就必須要?jiǎng)?chuàng)新成本管控模式，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)、經(jīng)營管理等各個(gè)方面的成本控制，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型與升級(jí)。

[關(guān)鍵詞]物業(yè)企業(yè);成本控制;成本管理

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.22.104

1?物業(yè)企業(yè)成本管理的基本特征

其一，人工成本占比較大。物業(yè)企業(yè)由傳統(tǒng)業(yè)態(tài)對(duì)一些商業(yè)地產(chǎn)、小區(qū)樓盤等進(jìn)行物業(yè)管理，逐步擴(kuò)展到機(jī)關(guān)行政物業(yè)、大型公建物業(yè)（如機(jī)場(chǎng)、場(chǎng)館等）、校園物業(yè)、工業(yè)園區(qū)物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)等，非住宅物業(yè)領(lǐng)域的物業(yè)項(xiàng)目近年來發(fā)展迅速。其成本控制的內(nèi)容也是基于業(yè)務(wù)服務(wù)層面。如房產(chǎn)管理、房屋內(nèi)設(shè)管理、公共設(shè)施運(yùn)行管理、安全巡查、清潔環(huán)保管理等業(yè)務(wù)，往往需要投入大量的人力資源，這就使得物業(yè)企業(yè)人力資源消耗成本占比較大，如果企業(yè)存在著勞動(dòng)力配置不合理的現(xiàn)象，必然會(huì)造成資金浪費(fèi)問題。其二，維護(hù)和經(jīng)營成本費(fèi)用較高。除人力服務(wù)成本以外，物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營管理也需要投入較高的維護(hù)運(yùn)營成本。在實(shí)際的經(jīng)營過程中，企業(yè)需要維護(hù)和管理的對(duì)象包括辦公樓、商品房、相關(guān)的設(shè)施設(shè)備等。無論是房產(chǎn)維護(hù)成本，還是商品樓運(yùn)營能源消耗成本，都是物業(yè)企業(yè)成本支出的重要內(nèi)容。其三，成本管理工作具有復(fù)雜性。物業(yè)企業(yè)的成本管理內(nèi)容比較復(fù)雜，覆蓋面較廣，且成本支出項(xiàng)目較為分散，其中包括：管理人員基本工資福利費(fèi)用、物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)的管理維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生費(fèi)用、治安管理及公共秩序維護(hù)費(fèi)用、綠化清潔費(fèi)用、公共設(shè)施維護(hù)管理費(fèi)用、辦公費(fèi)用等[1]。

2?物業(yè)企業(yè)成本管理應(yīng)用過程中存在的主要問題

（1）成本管理理念滯后。目前，一些企業(yè)在開展成本管理工作時(shí)往往通過節(jié)省開支的方式來控制成本，且成本管理落腳點(diǎn)在于企業(yè)內(nèi)部管理層面上，忽視了對(duì)企業(yè)外部的價(jià)值鏈控制。物業(yè)服務(wù)成本與建筑規(guī)模、設(shè)計(jì)特征、布局選型、綠化面積、工程質(zhì)量等因素存在著緊密聯(lián)系，一切不合理的設(shè)計(jì)布局或工程質(zhì)量不過關(guān)的建筑都會(huì)增加物業(yè)管理難度，也會(huì)造成服務(wù)成本支出費(fèi)用的增加。

（2）成本管理方法固化。常見的成本管理方法包括目標(biāo)成本法、作業(yè)成本法、計(jì)劃成本法等，這些方法在實(shí)際應(yīng)用中需要結(jié)合企業(yè)的業(yè)務(wù)需求，綜合衡量管理方法的優(yōu)勢(shì)與缺點(diǎn)，選擇合適的管理方法[2]。但在實(shí)際工作中，很多物業(yè)企業(yè)在成本管理方法應(yīng)用上過于固化單一，只是機(jī)械地采用某一種管理方法，比如人為的減少人員和崗位，無法提升成本管理工作的適應(yīng)性，難以取得較好的成本控制效果，還降低了物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。

（3）員工流動(dòng)成本過高。物業(yè)企業(yè)屬于勞動(dòng)密集型企業(yè)，從中物協(xié)歷年發(fā)布的行業(yè)發(fā)展報(bào)告看，人力成本支出大約占據(jù)總成本的一半以上。近年來，大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益長(zhǎng)期處于微利狀態(tài)，而員工薪資待遇低、管理模式粗放等是物業(yè)企業(yè)普遍存在的問題，薪酬落差以及在一、二線城市的較大的生活開銷壓力，使得普通服務(wù)人員傾向于轉(zhuǎn)向其他薪資水平相對(duì)較高的行業(yè)，進(jìn)一步造成本行業(yè)的人力稀缺。這也造成企業(yè)內(nèi)服務(wù)人員的流動(dòng)率持續(xù)處于較高水平，員工流失高不僅會(huì)影響企業(yè)正常的經(jīng)營活動(dòng)，也會(huì)增加企業(yè)重置人力資源成本，給企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟(jì)損失。

3?物業(yè)企業(yè)改進(jìn)成本控制工作的有效策略

（1）更新成本管理理念，健全成本管理體系。物業(yè)企業(yè)在開展成本管理工作的過程中，應(yīng)基于戰(zhàn)略成本高度出發(fā)，通過對(duì)比項(xiàng)目成本因素和效益因素來分析成本管理模式的可行性，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化;同時(shí)，在成本管理體系重構(gòu)過程中，企業(yè)也應(yīng)當(dāng)基于企業(yè)發(fā)展實(shí)際情況，對(duì)行業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等外部?jī)r(jià)值鏈條進(jìn)行縱向分析，對(duì)不同類型的項(xiàng)目服務(wù)需求，選擇合適的成本管理目標(biāo)體系。此外，將成本管理工作從財(cái)務(wù)部門中分離出來，由財(cái)務(wù)部門人員、業(yè)務(wù)部門人員、人力資源管理部門人員等構(gòu)成成本控制小組，為成本管理工作創(chuàng)造良好的環(huán)境基礎(chǔ)。

（2）綜合運(yùn)用管理方法，提升成本管理成效。為了應(yīng)對(duì)當(dāng)前的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)環(huán)境，物業(yè)企業(yè)必須要采用多種成本管理方法相結(jié)合的管理模式，提升企業(yè)的市場(chǎng)適應(yīng)能力。例如，物業(yè)企業(yè)在物料采購中可以采用計(jì)劃成本法開展成本管理;在早期介入環(huán)節(jié)則可以采用目標(biāo)成本法對(duì)物業(yè)服務(wù)成本進(jìn)行控制;在服務(wù)業(yè)務(wù)運(yùn)用中，實(shí)時(shí)監(jiān)控每筆成本支出。當(dāng)然企業(yè)在選擇成本控制方法時(shí)，必須要基于項(xiàng)目實(shí)際情況，靈活運(yùn)用成本管理方法，逐步實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)，如運(yùn)用智能互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)平臺(tái)，對(duì)能耗、物耗超出常規(guī)，系統(tǒng)可以及時(shí)預(yù)警。

（3）強(qiáng)化成本預(yù)算職能，重視成本分析工作。成本預(yù)算管理是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作，它需要對(duì)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行全過程控制，也需要內(nèi)部全員參與，通過對(duì)企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)及經(jīng)濟(jì)決策的事前預(yù)測(cè)、事中控制和事后反饋，降低不必要的成本開支。物業(yè)企業(yè)在開展成本預(yù)算管理工作過程中，應(yīng)首先確定年度經(jīng)營目標(biāo)和預(yù)算成本數(shù)據(jù)，在成本測(cè)算中心的輔助下，依據(jù)上一年度的成本核算數(shù)據(jù)編制下一年度的經(jīng)營計(jì)劃，并將成本預(yù)算定額細(xì)化到各職能部門及責(zé)任崗位上，保證每一項(xiàng)預(yù)算開支的合理性和規(guī)范性。另外，物業(yè)企業(yè)要重視成本分析工作，即基于成本核算數(shù)據(jù)，通過與往期經(jīng)營成本、預(yù)算執(zhí)行情況、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)成本等內(nèi)容進(jìn)行對(duì)比，系統(tǒng)分析成本變動(dòng)的各項(xiàng)因素，合理評(píng)價(jià)預(yù)算控制成果，從而為企業(yè)成本計(jì)劃方案設(shè)計(jì)以及經(jīng)營決策制定等提供信息依據(jù)[3]。

（4）實(shí)現(xiàn)全過程成本控制。在物業(yè)管理早期介入階段，物業(yè)企業(yè)應(yīng)高度重視物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)與建設(shè)階段的介入，重點(diǎn)關(guān)注設(shè)施設(shè)備配置、綠化面積、物業(yè)出入口設(shè)置以及工程質(zhì)量監(jiān)管等內(nèi)容，既要保證物業(yè)服務(wù)功能設(shè)置的合理性，也要注意工程質(zhì)量問題，有效控制后期運(yùn)營成本;在專項(xiàng)服務(wù)分包階段，物業(yè)企業(yè)可以將一些保潔、維修等專項(xiàng)服務(wù)分包給專業(yè)公司，自身以安全管理為核心，以房產(chǎn)保值增值、客戶體驗(yàn)提升作為品質(zhì)服務(wù)的切入點(diǎn)，將更多的精力聚集于客戶服務(wù)管理、企業(yè)內(nèi)部管理、市場(chǎng)開發(fā)、經(jīng)營決策等環(huán)節(jié)，提升物業(yè)服務(wù)的專業(yè)化水平;從服務(wù)質(zhì)量層面上，企業(yè)可以充分利用信息化技術(shù)實(shí)現(xiàn)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)和作業(yè)流程的優(yōu)化，或采用機(jī)械化手段滿足簡(jiǎn)單的手工操作程序，減少對(duì)人力資源的依賴;從經(jīng)營業(yè)務(wù)拓展方面，物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展必須要緊跟時(shí)代需求，在做好常規(guī)性服務(wù)的基礎(chǔ)上，為不同需求的客戶提供多元化服務(wù)，提升客戶滿意度。通過服務(wù)質(zhì)量的提高能夠拓寬市場(chǎng)占有份額，增加品牌知名度，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)降本增效。

（5）推行人本管理理念，降低員工流動(dòng)成本。針對(duì)基于物業(yè)企業(yè)人力流動(dòng)概率較高的問題，一方面企業(yè)要建立完善的薪酬管理機(jī)制，對(duì)員工的工作業(yè)績(jī)開展客觀合理化的考核評(píng)價(jià)，在努力滿足員工物質(zhì)需要的情況下，為員工創(chuàng)造輕松愉快的工作環(huán)境，提升員工的歸屬感和責(zé)任感;另一方面企業(yè)也要針對(duì)成本管理工作建立有效的激勵(lì)機(jī)制，以此來調(diào)動(dòng)基層員工的主動(dòng)參與性，將員工的積極性和創(chuàng)造性與薪資增長(zhǎng)和職位晉升等直接掛鉤，發(fā)揮企業(yè)效益與員工利益的聯(lián)動(dòng)作用，提升員工對(duì)企業(yè)的信任度和忠誠度。

4?結(jié)論

綜上所述，物業(yè)企業(yè)應(yīng)基于自身在成本控制中的不足之處，通過改變成本管理理念、健全成本控制體系、科學(xué)使用成本管理方法、發(fā)揮成本預(yù)算控制等一系列以成本控制為主導(dǎo)的企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作，將是企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地的必然需要和共同選擇。

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