摘要：物業(yè)行業(yè)是新興的行業(yè)，也是一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)崛起，物業(yè)作為它的附帶品應(yīng)運(yùn)而生。在發(fā)展過(guò)程中物業(yè)公司存在員工素質(zhì)低、企業(yè)規(guī)模小、規(guī)模單一化等不足，但在30多年來(lái)為社會(huì)創(chuàng)造了非凡的價(jià)值，物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)主要是物業(yè)服務(wù)和經(jīng)營(yíng)服務(wù)。在收入一定的情況下，物業(yè)公司的成本開(kāi)支顯得尤為重要。有效的內(nèi)部控制能夠?yàn)槲飿I(yè)公司挖潛績(jī)效、節(jié)約開(kāi)支。但是，在當(dāng)前我國(guó)物業(yè)公司的成本核算和內(nèi)部控制方面存在著一定問(wèn)題，結(jié)合本行業(yè)的特點(diǎn)及現(xiàn)狀對(duì)內(nèi)部控制的影響，提出改善建議。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理公司;內(nèi)部控制

1.物業(yè)管理公司的特點(diǎn)

經(jīng)過(guò)30 多年的發(fā)展，物業(yè)管理對(duì)于城市居民來(lái)說(shuō)已必不可少。企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式單一化： 物業(yè)企業(yè)發(fā)展趨同、 運(yùn)作方法雷同， 產(chǎn)業(yè)隊(duì)伍水平低、工作重復(fù)，這就形成管理手段落后，服務(wù)結(jié)構(gòu)不合理，服務(wù)質(zhì)量低。公司人員素質(zhì)低且服務(wù)意識(shí)薄弱：物業(yè)管理企業(yè)員工大多知識(shí)水平低，管理人員素質(zhì)不高。然而物業(yè)公司對(duì)員工的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能培訓(xùn)、繼續(xù)教育投入非常少， 對(duì)人才需求要求低， 這為整個(gè)物業(yè)行業(yè)及物業(yè)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了隱患，物業(yè)管理人員專(zhuān)業(yè)水平參差不齊的現(xiàn)狀與業(yè)主的高期望、高要求不相適應(yīng)。

物業(yè)管理的特點(diǎn)可以歸集為以下幾點(diǎn)：（1）發(fā)展時(shí)間短、管理不完善。從行業(yè)發(fā)展來(lái)看，物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)新興行業(yè)，發(fā)展歷史只有30年的發(fā)展歷程，畢竟物業(yè)行業(yè)剛起步，發(fā)展還不成熟，所以無(wú)論在管理與控制方面還有很多問(wèn)題。（2）人員文化、素質(zhì)有限。對(duì)于物業(yè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，工作人員主要是保安、保潔、維修等知識(shí)水平有限的群體，對(duì)政策法規(guī)了解不夠，影響服務(wù)質(zhì)量，二是行業(yè)人員的薪資待遇較低，這些人員流動(dòng)性強(qiáng)，造成人員配不齊，人員難管理、難招聘。（3）物業(yè)管理多元、社會(huì)、專(zhuān)業(yè)化。如物業(yè)管理中，除了房地產(chǎn)管理本身涉及的房屋維修、設(shè)備維修之外，還包括了保安、保潔、綠化等服務(wù)內(nèi)容。

2.物業(yè)管理公司內(nèi)部控制的內(nèi)容

設(shè)計(jì)分離式牽制機(jī)制，首要的是要進(jìn)行不相容職務(wù)分析，在這方面，流行的“五步驟論” （授權(quán)、批準(zhǔn)、執(zhí)行、記錄和檢查） 也需要反思和突破，從權(quán)能結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)屬性結(jié)構(gòu)上界定不相容職務(wù)也許會(huì)更具普遍意義和實(shí)踐價(jià)值。從權(quán)能結(jié)構(gòu)看，決策執(zhí)行與監(jiān)督三權(quán)能、業(yè)務(wù)的管理與經(jīng)辦 （管與辦） 兩權(quán)能、制度的制定執(zhí)行與監(jiān)督三權(quán)能、預(yù)算的編制執(zhí)行與監(jiān)督三權(quán)能、等等，都是不相容的活動(dòng)，都需要分離牽制; 從業(yè)務(wù)屬性結(jié)構(gòu)看，物流 （或商流）、資金流與信息流當(dāng)屬不相容活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)分離牽制。就不相容職務(wù)的分離方式而言，單體企業(yè)有機(jī)構(gòu)分設(shè)和崗位分置兩種，集團(tuán)化企業(yè)伴隨集中管理體制的實(shí)施，增加了 “縱向分離”（母公司管子公司辦） 的形式，企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身情況選擇適當(dāng)?shù)姆蛛x方式。就合作式牽制來(lái)說(shuō)，會(huì)審、會(huì)簽、會(huì)議、共同決策、共同行動(dòng)、共同實(shí)施等，都是其具體實(shí)現(xiàn)形式。

內(nèi)部控制有以下幾點(diǎn)（1）根據(jù)新情況隨時(shí)發(fā)展完善。內(nèi)部控制得前提就是設(shè)定目標(biāo)，沒(méi)有目標(biāo)控制就毫無(wú)意義，隨著控制的進(jìn)行，目標(biāo)也是有著新的設(shè)定和完善。（2）相互牽制。每項(xiàng)完整的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)，必須經(jīng)過(guò)具有互相制約關(guān)系的兩人或者兩人以上的控制環(huán)節(jié)才可完成，在同等崗位上的，至少有兩個(gè)不同的部門(mén)共同完成，或是另一個(gè)部門(mén)監(jiān)督本部門(mén)完成該項(xiàng)工作;在縱向關(guān)系上，至少經(jīng)過(guò)互不隸屬的兩個(gè)或者兩個(gè)人以上的崗位或環(huán)節(jié)，使下級(jí)受到上級(jí)監(jiān)督，上級(jí)受到下級(jí)牽制，對(duì)授權(quán)、執(zhí)行、記錄、保管、核對(duì)等不兼容的的職務(wù)要相互分離控制。（3）全體員工參與。公司管理層及一般員工都應(yīng)該有內(nèi)部控制的意識(shí)，工作中一旦遇到問(wèn)題，能主動(dòng)聯(lián)想到內(nèi)部控制，考慮公司內(nèi)部控制的機(jī)制和有效性，不費(fèi)錢(qián)或者費(fèi)錢(qián)少的工作要盡快做和盡力做，為了內(nèi)部控制的有效發(fā)揮，企業(yè)必須定期檢查內(nèi)部控制制度，對(duì)執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，看看在控制的執(zhí)行過(guò)程中有什么問(wèn)題，及時(shí)進(jìn)行完善。（4）難以避免全部風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部控制的執(zhí)行力不夠、結(jié)構(gòu)不完善、信息溝通中出現(xiàn)問(wèn)題、監(jiān)督不到位等都會(huì)影響內(nèi)部控制的效果，例如，財(cái)務(wù)審核差旅費(fèi)或者招待費(fèi)的時(shí)候，只能是看報(bào)銷(xiāo)的金額跟發(fā)票是否一致，日期出否在出差日期之內(nèi)，報(bào)銷(xiāo)的招待費(fèi)金額是否是發(fā)票的實(shí)際金額，但是無(wú)法驗(yàn)證發(fā)票是不是就是招待當(dāng)天的真實(shí)金額，所以一些人員的道德素質(zhì)等都會(huì)影響內(nèi)部控制的效果。

3.物業(yè)管理公司內(nèi)部控制的目標(biāo)

內(nèi)部控制目標(biāo)，是決定內(nèi)部控制運(yùn)行方式和方向的關(guān)鍵，也是認(rèn)識(shí)內(nèi)部控制基本理論的出發(fā)點(diǎn)。在內(nèi)部控制的現(xiàn)有研究中，對(duì)于內(nèi)部控制目標(biāo)達(dá)成較為統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)， 已從最早的查錯(cuò)防弊單一性目標(biāo)發(fā)展到綜合性、 結(jié)構(gòu)性目標(biāo)。歸結(jié)起來(lái)，主要有以下五個(gè)：（1）確保企業(yè)目標(biāo)的有效實(shí)現(xiàn)。任何組織都有其特定的目標(biāo)， 企業(yè)也有企業(yè)的目標(biāo)，要有效實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)，就必須及時(shí)對(duì)要素資源（資金、人力、知識(shí)、信息等 ）進(jìn)行合理的組織、 整合與利用，這就意味著這些資源要處于控制之下或在一定的控制之中運(yùn)營(yíng)，因而內(nèi)部控制的目標(biāo)就是直接促進(jìn)組織目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。所以，所有的組織活動(dòng)和控制行為必須以促進(jìn)實(shí)現(xiàn)組織的最高目標(biāo)為依據(jù);（2）符合國(guó)家政策、法律法規(guī)。企業(yè)要實(shí)現(xiàn)自己的目標(biāo)，使自己的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)得到政府的許可與保護(hù)，就必須服從由政府制定的政策、法律法規(guī)、職業(yè)道德規(guī)則以等因素所施加的外部控制。（3）既重視經(jīng)營(yíng)目標(biāo)也要重視非經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。早先的內(nèi)部控制都十分注重對(duì)經(jīng)營(yíng)性目標(biāo)的控制，這一類(lèi)目標(biāo)也都可以用經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)加以量化，但是對(duì)于非經(jīng)營(yíng)性目標(biāo)卻容易忽視，因?yàn)檫@一類(lèi)目標(biāo)不太容易量化。然而，要達(dá)到組織的目標(biāo)，必然要對(duì)這類(lèi)非經(jīng)營(yíng)性的資源加以保護(hù)。（4）確保信息的質(zhì)量和安全。 各級(jí)管理者想要實(shí)施有效的控制必須有賴(lài)于掌握大量可靠和及時(shí)的信息。事實(shí)上，控制和信息是密不可分的，沒(méi)有完備的內(nèi)部控制便不能保證信息的質(zhì)量。（5）有效保護(hù)組企業(yè)的重要資源。資源的稀缺性客觀(guān)上要求企業(yè)通過(guò)有效的內(nèi)部控制系統(tǒng)確保其安全和完整。確保對(duì)資產(chǎn)的合理使用和必要的維護(hù)。

內(nèi)部控制的主要目標(biāo)是（1）經(jīng)濟(jì)有效的提高企業(yè)的目標(biāo)，提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率與效果，決定經(jīng)營(yíng)管理的方式與方向，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略。（2）保證和保護(hù)企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)的安全和完整，防止資產(chǎn)流失。保護(hù)資產(chǎn)不僅指企業(yè)的現(xiàn)金、銀行存款和其他貨幣資金等有價(jià)證券，還包括衡量一個(gè)組織業(yè)績(jī)的經(jīng)濟(jì)性的重要性，有效的經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)過(guò)程中以最低的的消耗生產(chǎn)產(chǎn)品，經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營(yíng)以最低成本生產(chǎn)出合格的產(chǎn)品。（3）財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告及管理信息的真是可靠。企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告是一個(gè)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的全面最終的、綜合的價(jià)值反映，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)信息最終以數(shù)字形式體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)告上。對(duì)于一個(gè)企業(yè)的管理來(lái)說(shuō)，要想實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)方針和目標(biāo)，需要通過(guò)各種形式的報(bào)告及時(shí)準(zhǔn)確的資料和信息，以保證做出正確的判斷和決策。（4）遵循國(guó)家法律法規(guī)和有關(guān)監(jiān)管要求。公司經(jīng)營(yíng)過(guò)程中要嚴(yán)格遵守各項(xiàng)法律法規(guī)的的規(guī)定。公司法：公司法有對(duì)公司的的章程、成立等問(wèn)題進(jìn)行規(guī)定;勞動(dòng)法：勞動(dòng)法對(duì)用工、工資、福利等和經(jīng)營(yíng)有關(guān)的法律和行政管理，比如工商局、稅務(wù)局的一些法律法規(guī)。

4.結(jié)論

本文重點(diǎn)對(duì)物業(yè)管理公司內(nèi)部控制問(wèn)題展開(kāi)深入探究，分析了物業(yè)管理公司內(nèi)部控制現(xiàn)狀、控制特點(diǎn)等。著重強(qiáng)調(diào)單位內(nèi)部控制是單位日常管理制度中密不可分的重要因素，采取不相容職務(wù)分離控制、授權(quán)審批控制、會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制等不同控制措施，建立健全的內(nèi)控制度監(jiān)督體系，以保證物業(yè)管理公司的內(nèi)部控制工作的有序開(kāi)展，切實(shí)促進(jìn)單位合理地進(jìn)行良性發(fā)展

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作者簡(jiǎn)介：李紅磊（1990.2-），性別：女，民族：漢族，籍貫：河北。職稱(chēng)：中級(jí)會(huì)計(jì)職稱(chēng)，學(xué)歷：本科，研究方向：財(cái)務(wù)管理。