潘健峰

摘要：我國房地產(chǎn)業(yè)正在迅速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在商業(yè)銀行各類貸款業(yè)務(wù)的占比也比較大，但近幾年由于國家持續(xù)對住房實施限購、限貸等政策，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈日趨緊張，行業(yè)潛藏風(fēng)險不斷加大。商業(yè)銀行在積極開拓房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)搶占市場份額的同時，如何通過審計手段防范房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險，是一個值得探討的問題。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行;房地產(chǎn);內(nèi)部審計

一、商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀

根據(jù)監(jiān)管部門公布的數(shù)據(jù)，近幾年監(jiān)管檢查發(fā)現(xiàn)商業(yè)銀行由于市場競爭壓力大，風(fēng)險把控方面有所放松，導(dǎo)致在房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)開展過程中，出現(xiàn)抵押措施落實不到位、資本金不足等問題，信貸資產(chǎn)面巨大風(fēng)險。

（一）貸款準(zhǔn)入把關(guān)不嚴(yán)，項目合法性存疑

房地產(chǎn)開發(fā)項目具有固定資產(chǎn)投資屬性，商業(yè)銀行除了對房地產(chǎn)開發(fā)貸款借款人的資質(zhì)進行調(diào)查外，還需對開發(fā)項目立項及建設(shè)規(guī)劃進行審查。由于貸款準(zhǔn)入把關(guān)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，部分房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)和財務(wù)狀況不符合準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，或者存在高價購地、跨業(yè)經(jīng)營、過度擴張、負(fù)債率偏高等情況，甚至出現(xiàn)立項批準(zhǔn)文件、“四證”不齊全等情況。

（二）資本金不足，借款人風(fēng)險抵御能力弱

部分房地產(chǎn)企業(yè)實質(zhì)不具備足夠的實力和抵御風(fēng)險的能力，其通過民間借款、挪用貸款資金等方式充當(dāng)資本金，實際項目資本不足，存在較大投資缺口。但當(dāng)資金鏈斷裂，項目無法按照確定的工程進度完工時，容易造成工程項目“爛尾”?；蛘唠m然具備銷售條件，但是受到市場因素影響，導(dǎo)致項目銷售不理想，資金回籠慢，無法及時歸還商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款。另外部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商業(yè)銀行多頭授信，負(fù)債過高，風(fēng)險積重難返。

（三）抵押措施不到位，抵押物懸空

大部分房地產(chǎn)企業(yè)貸款發(fā)放時采取項目土地抵押的方式，當(dāng)項目樓盤達到預(yù)條件后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金，在開發(fā)的過程中就進行預(yù)售，商業(yè)銀行不能及時將項目土地抵押及時轉(zhuǎn)為在建工程抵押，導(dǎo)致無法控制商品房銷售款的回流。另外商業(yè)銀行解押在建工程以便開發(fā)商進行商品房銷售，但解押前開發(fā)商未按協(xié)議歸還部分貸款，導(dǎo)致押品價值下降。

（四）未對房地產(chǎn)開發(fā)貸款進行封閉管理

一是商業(yè)銀行在房地產(chǎn)開發(fā)貸款發(fā)放后，未對房地產(chǎn)開發(fā)貸款使用情況進行全過程監(jiān)控，未落實資金監(jiān)管賬戶管理措施，對封閉賬戶內(nèi)資金的管理和監(jiān)控不到位，導(dǎo)致信貸資金被挪用，項目銷售款項被用于其他用途，銀行貸款面臨較大風(fēng)險。二是對項目立項過程、依據(jù)、項目建設(shè)工期、進度、資金投入計劃等情況調(diào)查不到位，未評估項目建設(shè)計劃實施的執(zhí)行情況，造成過度授信，放款額度與項目實際需求不符。

（五）虛假按揭，信貸資金被挪用

住房按揭貸款客戶提供虛假銀行流水及收入證明，開發(fā)商以“假按揭”、“假首付”、“假放房價”等違規(guī)手段套取銀行資金。

二、風(fēng)險成因

（一）準(zhǔn)入把關(guān)不到位

一是對客戶基本條件把關(guān)不嚴(yán)，對項目建設(shè)主體資格核查不到位，向不具備借款資格的項目開放商發(fā)放貸款，資項目資本金的要求、項目立項、規(guī)劃批文及“四證”等項目開發(fā)建設(shè)的基本準(zhǔn)入不符合監(jiān)管要求。二是輕信財務(wù)報表，對項目評估的基本內(nèi)容缺乏深入了解，如投資開發(fā)項目的市場前景、銷售落實情況、工程成本、投資收益率等基本要素與內(nèi)容缺乏細(xì)致、翔實的調(diào)查分析。

（二）貸后管理流于形式

對客戶的項目監(jiān)控不到位，未定期收集項目的銷售情況，督促客戶按進度還款;對客戶及項目的定期、不定期現(xiàn)場實地檢查制度落實不到位，信貸風(fēng)險預(yù)警機制形同虛設(shè)，貸后管理制度落實不到位;對抵押物后續(xù)管理不當(dāng)，釋放抵押物辦理相關(guān)手續(xù)后未補充足值抵押物。

（三）多頭授信、過度授信

部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未集團客戶，多頭授信、過度授信越來越多，授信總量越來越大，集團客戶授信業(yè)務(wù)風(fēng)險凸顯越來越嚴(yán)重。特別是部分房地產(chǎn)企業(yè)，通過集團所具備的優(yōu)勢地位，采取委托貸款、信托計劃、民間借貸等方式多渠道融資，實際負(fù)債水平偏高，銀行缺乏有效甄別其真實負(fù)債水平及償債能力的手段。

三、房地產(chǎn)開發(fā)貸款審計要點

（一）房地產(chǎn)項目準(zhǔn)入情況核查

對借款人還款能力的風(fēng)險把控把控是否到位，開發(fā)項目住宅面積銷售金額是否足夠覆蓋整個項目的貸款本息，對項目的可行性、盈利性的分析是否完善，是否向“四證”不齊全的房地產(chǎn)項目發(fā)放貸款或貸款在前、辦證在后的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款，并造成風(fēng)險和損失等行為。

（二）資本金來源的合規(guī)性核查

一是對貸款項目自有資金比例及到位情況、項目資本金來源合規(guī)性進行核查，判斷項目貸款投放是否與客戶自有資金到位進度相匹配，對項目運行情況和信貸資金實際用途做出合理的預(yù)判。同時，對項目其他資金來源的落實情況進行檢查，如通過分析企業(yè)在其他金融機構(gòu)的融資情況，判斷企業(yè)是否存在利用已完工項目重復(fù)貸款、或利用同一項目在多家商業(yè)銀行重復(fù)申請貸款的行為。二是核查在貸款發(fā)放后，是否及時準(zhǔn)確了解房屋銷售進度，并要求企業(yè)按銷售進度還款。通過樓盤銷售現(xiàn)場了解、登陸當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)網(wǎng)查驗樓盤預(yù)售登記備案表和走訪房產(chǎn)登記部門等多種途徑確定項目實際銷售情況，審核企業(yè)是否按照規(guī)定將銷售資金打入封閉賬戶。對已建成或備案銷售項目，是否要求企業(yè)按銷售進度還款。

（三）項目封閉性核查

核查是否嚴(yán)格實施資金封閉監(jiān)管，建立完備的貸款發(fā)放、使用監(jiān)控機制和風(fēng)險防范機制，嚴(yán)格按照工程進度放款。資金支付和產(chǎn)品銷售回籠的過程管理是否到位，開發(fā)商是否承諾開立銷售監(jiān)管賬戶，簽訂按揭業(yè)務(wù)協(xié)議，且至少按整個項目貸款比例配套按揭業(yè)務(wù)協(xié)議。是否制定合理的還款計劃，定期核對房地產(chǎn)銷售明細(xì)、銷售回籠總量和按揭業(yè)務(wù)量，及時查找銷售資金去向，在項目銷售達到70%前是否還清貸款。

（四）抵押物管理情況核查

房地產(chǎn)開發(fā)貸款，一般以土地使用權(quán)和貸款項目的在建工程作為抵押物。在檢查時，嚴(yán)格審查抵押物權(quán)屬，準(zhǔn)確了解抵押物是否存在缺陷，是否存在重復(fù)抵押、抵押物變更等情況，或是否及時辦理在建工程抵押等。同時，應(yīng)根據(jù)市場環(huán)境、地理位置、供求情況等因素綜合判斷抵押物評估價值的合理性以及是否存在評估價值虛高的情況。

（五）核查“假按揭”、“假首付”、“假房價”等現(xiàn)象

對樓盤銷售價格，按揭借款人的身份、收入來源、償債能力和征信記錄等信息進行核查，通過非現(xiàn)場審計系統(tǒng)對相關(guān)個人生產(chǎn)經(jīng)營及消費類貸款的資金流向進行核查和分析，是否存在不同借款人的工作單位、家庭地址、聯(lián)系方式雷同或按揭貸款客戶首付款資金來源于開發(fā)商等情況，多重驗證開發(fā)商是否存在以“假按揭”“假首付”“假房價”等違規(guī)手段套取銀行資金。

（六）非現(xiàn)場風(fēng)險識別

加強非現(xiàn)場審計，將信貸管理中涉及的營業(yè)網(wǎng)點、信貸人員、貸款行業(yè)、區(qū)域、借款人財務(wù)、經(jīng)營、擔(dān)保情況及綜合業(yè)務(wù)系統(tǒng)的客戶開戶、關(guān)聯(lián)交易、大額資金劃轉(zhuǎn)、轉(zhuǎn)貸、收息等數(shù)據(jù)資料導(dǎo)入或錄入非現(xiàn)場審計系統(tǒng)，通過系統(tǒng)整合模型，分析貸款各種風(fēng)險，如房地產(chǎn)開發(fā)商的多頭授信情況、涉述情況等，對貸款業(yè)務(wù)實施穿透式風(fēng)險監(jiān)測，盡可能發(fā)現(xiàn)風(fēng)險苗頭。

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