付迅

摘要：近年來，由于房地產(chǎn)市場的供需結構發(fā)生變化，一時間掀起一股炒房熱潮，在此形勢下，國家出臺相關政策，大力抑制房價過快增長，這對于房地產(chǎn)行業(yè)提出了更為嚴峻的考驗，受市場整體價格下滑影響，企業(yè)利潤空間下降，在一定程度上對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生沖擊，可能會出現(xiàn)資金短缺、資金鏈斷裂等問題，加之房地產(chǎn)企業(yè)大都在項目開發(fā)中投入大量資金，且資金回流相對較慢，面對這一難題，房地產(chǎn)企業(yè)應重視加強資金管理，提升資金使用效益，拓展企業(yè)利潤空間，可以通過平衡收支關系，加強投融資管控等方式保障企業(yè)資金的穩(wěn)健高效流轉(zhuǎn)。本文主要圍繞房地產(chǎn)企業(yè)展開論述，探討加強房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的有效對策。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);資金管理;策略

1.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理簡述

1.1房地產(chǎn)企業(yè)資金管理特點分析

貨幣資金是具有流動性特征的一類資產(chǎn)，主要包括庫存現(xiàn)金、賬戶余額、銀行存款等三種形式。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，收支業(yè)務大都需要通過資金收付形式來實現(xiàn)。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不同時期，其營運資金的需求情況也存在較大差異。開發(fā)初期，企業(yè)需要進行土地使用權購置，還要研究開發(fā)方案是否科學可行，在確定可行之后報批立項，在此環(huán)節(jié)，企業(yè)的大部分資金活動都需要依賴于內(nèi)部自有資金;在正式進入開發(fā)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)可以依托“四證”向商業(yè)銀行申請貸款，可以通過外部籌集資金的方式來開展項目建設;企業(yè)在施工結束，工程結算環(huán)節(jié)完成后，可以陸續(xù)獲得預售證，此時企業(yè)的投資資金進入回籠環(huán)節(jié)[1]。就房地產(chǎn)企業(yè)資金管理特點來看，主要表現(xiàn)在以下方面：1）資金需求量高，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，各環(huán)節(jié)都需要充足的資金支持，具體包括拿地、規(guī)劃設計、建筑安裝等環(huán)節(jié)，加上材料成本、人力成本長期走高，都使得房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量趨高;2）回籠周期長，房地產(chǎn)行業(yè)的資金回收周期相對較長，從項目施工環(huán)節(jié)至房產(chǎn)營銷結束，整個過程資金投入持續(xù)2-5年，加之國家宏調(diào)政策影響，房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收跨度較大;3）投資風險高，房地產(chǎn)產(chǎn)品有別于其他普通產(chǎn)品，資產(chǎn)變現(xiàn)相對較難，由此極易誘發(fā)資金流動風險，同時由于金融機構將對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款門檻調(diào)高，使得企業(yè)面臨融資緊縮，資金存在不確定性風險，容易導致投資風險。

1.2房地產(chǎn)企業(yè)加強資金管理的必要性

房地產(chǎn)企業(yè)具有投資規(guī)模大、回收周期長、風險高等特點，因此加強資金管理具有一定必要性，主要體現(xiàn)在以下兩方面：1）有助于優(yōu)化資產(chǎn)結構，就房地產(chǎn)企業(yè)而言，在融資方式選擇方面，常常會有較高的融資成本，加之營銷手段的影響，很大一部分房地產(chǎn)企業(yè)處于長期負債的局面。通過強化資金管理，可以實現(xiàn)企業(yè)資金的有效融通，提升資金周轉(zhuǎn)效率，可以在一定程度上縮小資金缺口，將債務成本控制在相對合理范圍內(nèi)，同時可以有效盤活沉淀資金以及閑置資產(chǎn)，發(fā)揮企業(yè)資金的最大價值，緩解償債壓力，實現(xiàn)資產(chǎn)結構優(yōu)化調(diào)整[2]。2）有效規(guī)避財務風險，房地產(chǎn)企業(yè)提升資金管理水平，可以在一定程度客觀真實反饋資金存量情況和資金流動情況，一方面可以為企業(yè)資金優(yōu)化配置提供指導;另一方面可以動態(tài)的監(jiān)督管控資金收支活動，避免資金濫用、徇私舞弊等現(xiàn)象，防范企業(yè)財務風險。

2.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的有效策略探討

2.1拓展籌資渠道

在現(xiàn)代市場經(jīng)濟環(huán)境下，單一的融資方式不利于企業(yè)的良性運轉(zhuǎn)，同時也容易誘發(fā)融資方式，因此房地產(chǎn)企業(yè)應改變信貸資金來源壟斷的現(xiàn)象，弱化企業(yè)對金融機構的依賴程度，豐富融資渠道，為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的推進奠定資金基礎。在此環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)應結合自身經(jīng)營規(guī)模選擇恰當?shù)娜谫Y方式，如對于一些規(guī)模相對較大的房地產(chǎn)企業(yè)，可以在遵循法律大原則的前提下通過發(fā)行股票、債券等方式進行融資;對于一般房地產(chǎn)企業(yè)，可以選擇通過信托公司或私募基金等方式實現(xiàn)金融融資。房地產(chǎn)企業(yè)可以強化與上下游企業(yè)之間的聯(lián)系，如通過可以與建設項目總承包商、施工單位、材料供應商等建立戰(zhàn)略合作關系，以實現(xiàn)施工墊資或者延遲付款周期，以緩解企業(yè)的資金壓力。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過聯(lián)合開發(fā)的方式吸納資金，依托合作企業(yè)的優(yōu)勢資源彌補自身短板，也可以在一定程度上緩解企業(yè)的償債壓力，促使建設項目有序進入開發(fā)環(huán)境，或者采取投資基金、股權融資等方式，在融資方式選擇要結合企業(yè)的實際情況，選擇適合自身的融資方式，以保證為企業(yè)經(jīng)營管理提供充足的資金支持。

2.2構建籌資風險管控體系

房地產(chǎn)企業(yè)具有建設規(guī)模大、建設周期長、不易變現(xiàn)等特點，由此要推動房地產(chǎn)企業(yè)的長效發(fā)展，就必須豐富資金來源，籌集資金是保障企業(yè)資金儲備的重要手段，然在籌資活動開展過程中也常常存在一定風險。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)應重視建立風險預警體系，可以搭建風險識別和分析模型，對現(xiàn)金比率、資產(chǎn)負債率、外包融資比率等進行監(jiān)測分析，以及時預判企業(yè)可能存在的籌資風險。企業(yè)在對基礎性指標進行識別監(jiān)測的同時，要將宏觀變量納入預警體系，并結合風險度量模型，采用杠桿系數(shù)法來對籌資風險進行識別，在識別風險點的基礎上，要注意提前采取規(guī)避和防范措施，以確保企業(yè)能夠按時清償債務，以有效控制債務風險。

2.3建立健全資金管理制度

資金管理制度是房地產(chǎn)企業(yè)強化資金收支活動管控的主要保障和依據(jù)，主要包括融資管理制度、授權審批制、核算制度、審查制度、預算管理制度等，健全制度體系可以強化約束力。首先，發(fā)揮預算工具的作用，由于房地產(chǎn)建設項目具有多類型、異區(qū)域特點，在預算目標設置時要注意多層級性，同時在預算編制過程中，要注意聯(lián)動開發(fā)項目，將與之相關的資金活動、業(yè)務活動、人力資源活動等均納入編制范疇，對于周期性預算，可以采用滾動預算法編制，通過預算編制細化，分解為年度、季度、月度預算，可以實現(xiàn)全面動態(tài)的對資金支出活動進行監(jiān)控，從而確保預算規(guī)劃與實際情況的吻合性[3]。其次，將資產(chǎn)管理和流動性債務作為管理重點，以銷售環(huán)節(jié)為切入點，不僅要加快房產(chǎn)變現(xiàn)，還應提升應收賬款周轉(zhuǎn)效率，通過增加房地產(chǎn)產(chǎn)品銷量的方式，來有效防范資金占用，驅(qū)動企業(yè)現(xiàn)金快速回流，以防范和規(guī)避企業(yè)的經(jīng)營風險。最后，強化支出管控，可以在內(nèi)部設立結算中心，對審批流程和權限進行明確界定，禁止越權審批，同時對于各下屬子公司及項目部門，可以通過結算中將資金審批和結算業(yè)務集中處理。在資金管理方面，房地產(chǎn)企業(yè)應嚴格遵循“收支兩條線”，規(guī)范資金支付過程，以避免徇私、貪污等現(xiàn)象發(fā)生。此外，在投資方面，為了提升企業(yè)投資科學性，可以實行聯(lián)簽制度，對于企業(yè)的重大項目資金支出、關鍵項目投資、大規(guī)模物資采購等，要求由管理層聯(lián)簽才能下達執(zhí)行，避免個人決策的誤判風險和盲目性。房地產(chǎn)企業(yè)可以實施財務審計制度，對資金存量情況、資金運營活動等進行監(jiān)督，對支出票據(jù)進行嚴格審查，以提升企業(yè)會計信息的完整性和真實性。

2.4提升資金預算執(zhí)行效率

首先，房地產(chǎn)資金利用率直接反映企業(yè)經(jīng)營管理水平，為提升資金預算執(zhí)行效率，房地產(chǎn)企業(yè)應重視對資金預算編制方案的內(nèi)容進行明確界定，具體如資金支出/回收總計，資金結余、凈流量、支出定額等，支出總計主要包括項目施工費支出，材料費支出、設計費支出、人力成本支出、管理費支出等;回收總計除了銀行存款，還包括預售收入等。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理與上下游行業(yè)存在著密切聯(lián)系，從開發(fā)項目的立項、申報審批、施工建設、竣工結算、房屋交付等環(huán)節(jié)，與市政部門、建筑設計單位、材料合作商等上下游企業(yè)形成經(jīng)濟網(wǎng)絡，在編制預算過程中，應重視全面整合上下游合作商的信息和資源，對產(chǎn)業(yè)鏈的布局進行優(yōu)化設計。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應重視發(fā)揮強化預算分析功能，通過定期召開分析會議，對預算執(zhí)行進度和效果進行評估，對資金支付進行分析，以系統(tǒng)性的明確企業(yè)的資金流動情況，在預算年度期末，企業(yè)應重視預算績效考核，對于預算執(zhí)行效率偏低的部門要追究責任。

3.結語

綜上所述，在改革開放的推動下，我國各行各業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)企業(yè)作為與民生息息相關的產(chǎn)業(yè)，也迅速崛起，由此帶動房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模迅速擴大。然面對競爭日趨激烈的市場環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)提升自身風險抵御能力，保障企業(yè)資金高效、合理、安全流動，發(fā)揮資金最大經(jīng)濟價值，應重視加強資金管理，為房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標實現(xiàn)提供充足的資金支持。

參考文獻：

[1]李孟杰.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理[J].財訊，2018， 000（002）：P.134-135.

[2]王海濤.淺析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題及對策[J].經(jīng)營者，2019，033（023）：91-92.

[3]陳志懷.新形勢下房地產(chǎn)公司資金管理的困境及完善對策[J].大眾投資指南，2019， No.342（22）：104+106.