摘要：隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，其基本發(fā)展態(tài)勢(shì)已經(jīng)發(fā)生了較大的變化，逐步由高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量增長(zhǎng)。這種態(tài)勢(shì)的變化對(duì)于行業(yè)中的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)會(huì)產(chǎn)生較大的影響，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃運(yùn)營(yíng)與績(jī)效評(píng)價(jià)會(huì)提出更高的要求。在房地產(chǎn)企業(yè)更加追求管理的精細(xì)化和標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)上，如何更好的做好計(jì)劃運(yùn)營(yíng)和績(jī)效評(píng)價(jià)的綜合應(yīng)用，已經(jīng)成為了當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的重要問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);計(jì)劃運(yùn)營(yíng);績(jī)效評(píng)價(jià)

房地產(chǎn)行業(yè)具有周期長(zhǎng)、資金需求量大等特點(diǎn)，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理提出了很高的要求，其也是保障房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈安全和項(xiàng)目順利推進(jìn)的重要基礎(chǔ)。經(jīng)過(guò)我國(guó)過(guò)去十多年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的黃金時(shí)期眾多的房地產(chǎn)企業(yè)都順利完成了資本的原始積累，轉(zhuǎn)而開(kāi)始對(duì)于經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行有效的優(yōu)化。例如通過(guò)逐步建立現(xiàn)代企業(yè)制度體系來(lái)實(shí)現(xiàn)更高效率的管理，以提升自身的內(nèi)在的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。在此過(guò)程中，計(jì)劃運(yùn)營(yíng)和績(jī)效評(píng)價(jià)是其中重要的內(nèi)容之一，是直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵方面。經(jīng)過(guò)多年的管理實(shí)踐和經(jīng)驗(yàn)積累，一些龍頭的房地產(chǎn)企業(yè)在此方面的優(yōu)化和提升工作已經(jīng)比較到位，展現(xiàn)出較突出的管理效益。但是整體來(lái)看，當(dāng)下眾多的房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)和績(jī)效評(píng)價(jià)方面還是存在著一些問(wèn)題和不足。鑒于此，我們也將在當(dāng)下現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上有針對(duì)性的提出一些措施建議，以期帶來(lái)一些應(yīng)對(duì)的啟發(fā)。

一、當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)和績(jī)效評(píng)價(jià)綜合應(yīng)用的現(xiàn)狀及問(wèn)題

（一）計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理較為粗放，缺乏對(duì)于目標(biāo)的有效分解

對(duì)于當(dāng)下眾多的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，雖然也在進(jìn)行相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃工作，但是總體上還是存在著一些問(wèn)題和不足，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是總體計(jì)劃管理較為粗放，如工具使用較為粗放，多數(shù)僅僅是使用Excel，對(duì)于Project等更加高級(jí)的工具軟件、ERP系統(tǒng)等應(yīng)用程度相對(duì)不高，從而導(dǎo)致了計(jì)劃的設(shè)計(jì)和實(shí)施在邏輯上和后續(xù)更新方面都依賴于人工和手動(dòng)，在實(shí)時(shí)性和準(zhǔn)確性方面導(dǎo)致了一些明顯的問(wèn)題和不足。二是對(duì)于目標(biāo)的分解還到位，對(duì)于關(guān)鍵指標(biāo)和核心指標(biāo)的分解整體較粗，沒(méi)有辦法落實(shí)到每一個(gè)周期、每一個(gè)環(huán)節(jié)或者每一個(gè)部門，這就導(dǎo)致了最終的分解與實(shí)施達(dá)不到預(yù)期的效果。

（二）績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)較為脫節(jié)，管理評(píng)價(jià)整體流于形式

就目前的實(shí)際情況看，我國(guó)眾多的房地產(chǎn)企業(yè)在績(jī)效評(píng)價(jià)方面主要是基于財(cái)務(wù)指標(biāo)層面，以此為主要對(duì)象對(duì)各個(gè)部門和人員進(jìn)行考核。但是在指標(biāo)方面存在著一些脫節(jié)的不良現(xiàn)象，這主要是由于績(jī)效評(píng)價(jià)過(guò)于靜態(tài)化且與實(shí)際業(yè)務(wù)脫節(jié)。同時(shí)，在績(jī)效評(píng)價(jià)的考核標(biāo)準(zhǔn)方面來(lái)說(shuō)，目前存在的問(wèn)題主要是受到諸多主觀因素的影響，最終導(dǎo)致了績(jī)效評(píng)價(jià)的結(jié)果存在一些問(wèn)題和偏移，使得企業(yè)整體的管理評(píng)價(jià)呈現(xiàn)出流于形式的不良態(tài)勢(shì)。

（三）在計(jì)劃運(yùn)營(yíng)和績(jī)效評(píng)價(jià)過(guò)程中缺乏有效的實(shí)施監(jiān)督

監(jiān)督工作是企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中必要的方式之一，但是就目前的實(shí)際情況看，我國(guó)眾多的房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)劃運(yùn)營(yíng)和績(jī)效評(píng)價(jià)過(guò)程中的監(jiān)督方面還存在著不到位的現(xiàn)象。主要體現(xiàn)在一是對(duì)于上述所說(shuō)的流于形式等問(wèn)題的關(guān)注度不夠，沒(méi)有通過(guò)明確的責(zé)任制和獎(jiǎng)懲制來(lái)進(jìn)行有效的杜絕;二是對(duì)于相應(yīng)的監(jiān)督責(zé)任的劃分不夠清晰明確，僅僅是在宏觀層面進(jìn)行監(jiān)督工作的布置，但是細(xì)化的措施以及相應(yīng)的責(zé)任人均沒(méi)有作出有效的說(shuō)明。

二、房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化提升計(jì)劃運(yùn)營(yíng)與績(jī)效評(píng)價(jià)綜合應(yīng)用的措施建議

（一）運(yùn)用先進(jìn)工具，細(xì)化目標(biāo)分解，促進(jìn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)的精細(xì)化

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想做好自身的計(jì)劃運(yùn)營(yíng)和績(jī)效評(píng)價(jià)工作，首要的是要貫徹實(shí)施精細(xì)化的管理理念，這也是現(xiàn)代企業(yè)管理理論和實(shí)務(wù)的重要內(nèi)容之一。精細(xì)化的管理離不開(kāi)相應(yīng)的管理工作的支撐。在房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，不僅僅要使用Excel等基礎(chǔ)工具，同時(shí)要強(qiáng)化對(duì)于先進(jìn)工具的應(yīng)用，如Project等，此外還有一些涉及到大數(shù)據(jù)、可視化等先進(jìn)技術(shù)的工作，這些都能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更加動(dòng)態(tài)、實(shí)時(shí)、準(zhǔn)確的進(jìn)行計(jì)劃運(yùn)營(yíng)和管理工作。但是對(duì)于這些工具的使用在初始階段是需要付出一定的成本的，一方面是學(xué)習(xí)的階段，同時(shí)另一方面也是由于新的工具的應(yīng)用，企業(yè)整體的運(yùn)營(yíng)管理工作會(huì)有一個(gè)適應(yīng)的階段。這些最終都反應(yīng)在相應(yīng)的管理成本里。同時(shí)，精細(xì)化的管理也離不開(kāi)對(duì)計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行詳細(xì)的分解，并且這種分解是合理和有針對(duì)性的。如何判斷計(jì)劃運(yùn)營(yíng)目標(biāo)的分解是合理和科學(xué)的，一個(gè)重要的標(biāo)志就是每一個(gè)小的目標(biāo)之間相互獨(dú)立，且每一個(gè)小的目標(biāo)都有相應(yīng)的責(zé)任主體，能夠切實(shí)的進(jìn)行操作和實(shí)施。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該基于上述的基本要求來(lái)進(jìn)行自身計(jì)劃運(yùn)營(yíng)目標(biāo)的分解工作。值得一提的是，目標(biāo)的分解并不是一味的分解到最小化，而是要結(jié)合具體的崗位和機(jī)構(gòu)設(shè)置，以此為目標(biāo)責(zé)任主體來(lái)倒推目標(biāo)的劃分層級(jí)，并且這是一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的過(guò)程，會(huì)隨著企業(yè)整體計(jì)劃運(yùn)營(yíng)目標(biāo)的變化而發(fā)牛變化。

（二）增強(qiáng)績(jī)效評(píng)價(jià)的動(dòng)態(tài)化，優(yōu)化考核評(píng)價(jià)指標(biāo)

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的績(jī)效評(píng)價(jià)來(lái)說(shuō)，其實(shí)時(shí)性和客觀性是最為重要的考量因素。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在績(jī)效評(píng)價(jià)的時(shí)候尤其注重對(duì)于這兩個(gè)方面目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在實(shí)時(shí)性方面，我們建議房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該增強(qiáng)績(jī)效評(píng)價(jià)的實(shí)時(shí)性，逐步改變傳統(tǒng)績(jī)效評(píng)價(jià)僅僅在年終時(shí)間進(jìn)行，而取而代之的是在平常的工作中要做好相應(yīng)的動(dòng)態(tài)階段性評(píng)價(jià)，以期能夠作為年終綜合評(píng)價(jià)的重要基礎(chǔ)。對(duì)于動(dòng)態(tài)性的節(jié)奏設(shè)計(jì)，既可以參照固定的時(shí)間間隔周期來(lái)進(jìn)行，同時(shí)也可以以相應(yīng)的項(xiàng)目工程階段為基礎(chǔ)來(lái)劃定評(píng)價(jià)周期。由此可以看出，績(jī)效評(píng)價(jià)的實(shí)時(shí)性并不是要求每時(shí)每刻都要進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)，而是盡可能的將該工作年度中的重要工作以時(shí)點(diǎn)考核的方式納入到影響績(jī)效評(píng)價(jià)的內(nèi)容中去。在客觀性方面，最為重要的影響因素就是評(píng)價(jià)的具體指標(biāo)。從傳統(tǒng)的指標(biāo)體系來(lái)看，其最突出的問(wèn)題在于定性程度較高，容易受到主觀因素的影響。因此，我們建議房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該優(yōu)化完善相應(yīng)的績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，從提升定量化指標(biāo)的角度出發(fā)，盡可能的減少主觀因素對(duì)于最終評(píng)價(jià)因素的影響，提升績(jī)效評(píng)價(jià)的客觀性和準(zhǔn)確性。

（三）強(qiáng)化在計(jì)劃運(yùn)營(yíng)和績(jī)效評(píng)價(jià)過(guò)程中的監(jiān)督工作，做好二者的有機(jī)結(jié)合

監(jiān)督工作在企業(yè)的任何一項(xiàng)管理工作中都是重要的環(huán)節(jié)之一，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃運(yùn)營(yíng)和績(jī)效評(píng)價(jià)來(lái)說(shuō)也是如此。監(jiān)督工作的履行不僅僅能夠帶來(lái)執(zhí)行過(guò)程的合規(guī)，也能夠通過(guò)監(jiān)督來(lái)實(shí)施必要的獎(jiǎng)懲手段，激發(fā)企業(yè)對(duì)于計(jì)劃運(yùn)營(yíng)和績(jī)效評(píng)價(jià)工作執(zhí)行的積極性。監(jiān)督的強(qiáng)化主要在于制度和責(zé)任。在制度方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立和完善相應(yīng)的監(jiān)督制度體系和機(jī)制，以此為基礎(chǔ)進(jìn)行后續(xù)的監(jiān)督工作。在責(zé)任方面，要落實(shí)好相應(yīng)的責(zé)任制度，明晰責(zé)任內(nèi)容和責(zé)任主體，劃定責(zé)任期限，制定責(zé)任履行方式等等，嚴(yán)格規(guī)范監(jiān)督工作的責(zé)任體系。除了監(jiān)督工作，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該注重計(jì)劃運(yùn)營(yíng)和績(jī)效評(píng)價(jià)工作的相互結(jié)合，基于二者的相繼性，計(jì)劃運(yùn)營(yíng)應(yīng)該成為績(jī)效評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)，而績(jī)效評(píng)價(jià)也將是計(jì)劃運(yùn)營(yíng)最終結(jié)果實(shí)現(xiàn)與否的重要考量方式之一。二者的結(jié)合能夠更好的優(yōu)化和促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)管理水平的提升和效果的優(yōu)化。

三、結(jié)語(yǔ)

計(jì)劃運(yùn)營(yíng)和績(jī)效評(píng)價(jià)是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重要內(nèi)容之一，也是其提升管理競(jìng)爭(zhēng)力，貫徹落實(shí)現(xiàn)代管理理念的重要抓手。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極的從精細(xì)化管理、目標(biāo)分解、動(dòng)態(tài)化、監(jiān)督強(qiáng)化、有機(jī)結(jié)合等方面著手，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的具體情況和未來(lái)管理規(guī)劃，制定一系列的有針對(duì)性的措施，以期能夠促進(jìn)其計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理和績(jī)效評(píng)價(jià)的能力提升和效果優(yōu)化。我們?cè)谖闹刑岢龅慕ㄗh并不都是必要的，也不是適合所有的房地產(chǎn)企業(yè)，僅僅是希望能夠通過(guò)自身的一些理解和經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合目前的現(xiàn)狀及問(wèn)題，提出一些具有方向性、啟發(fā)性的措施建議，為房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策。

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作者簡(jiǎn)介：鄭翠（1986-），女，漢族，江西上饒人，會(huì)計(jì)師，綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司會(huì)計(jì)師/專業(yè)總監(jiān)，畢業(yè)于中國(guó)人民大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)專業(yè)本科，大學(xué)文化，學(xué)士學(xué)位，研究方向?yàn)槠髽I(yè)預(yù)算管理及績(jī)效考核。