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        陽光城:穩(wěn)經(jīng)營控杠桿規(guī)模品質(zhì)雙增

        2020-09-10 07:22:44
        證券市場周刊 2020年16期
        關(guān)鍵詞:有息

        房住不炒與因城施策的房地產(chǎn)市場,政策及信貸環(huán)境愈加復(fù)雜。就是在這樣復(fù)雜的背景下,陽光城(000671.SZ)秉承“規(guī)模上臺階,品質(zhì)樹標(biāo)桿”的戰(zhàn)略指導(dǎo),公司經(jīng)營能力和產(chǎn)品品質(zhì)明顯提升,多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)持續(xù)改善。

        2020年4月23日晚,陽光城發(fā)布了2019年度業(yè)績報(bào)告。公司實(shí)現(xiàn)銷售金額2110億元,同比增長30個百分點(diǎn);實(shí)現(xiàn)營收610.5億元,歸母凈利潤40.2億元,同比增長33個百分點(diǎn)。同時,公司償債指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化,近兩年有息負(fù)債均保持規(guī)模相當(dāng),2019年末凈負(fù)債率較2018年末下降44.0pct至138.3%。

        行業(yè)下半場,陽光城有信心通過組建專業(yè)團(tuán)隊(duì),培育行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的運(yùn)營能力,獲得更好的發(fā)展。2020年一季報(bào)顯示,公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入67.14億元,同比增長11.76%;歸屬于上市公司股東的凈利潤4.33億元,同比增長40.74%。

        繼2018年邁過千億門檻,實(shí)現(xiàn)1628億元銷售額之后,陽光城在2019年依舊保持著穩(wěn)健增長的態(tài)勢,銷售金額首跨雙千億大關(guān),在克而瑞發(fā)布的2019年中國房地產(chǎn)銷售TOP200排行榜上,陽光城位列第13位。2016-2019年,陽光城復(fù)合增速高達(dá)63.0%,成長速度極快,在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布的2019中國房地產(chǎn)500強(qiáng)榜單中位列“成長速度10強(qiáng)”第一名。

        2019年,陽光城通過提前部署、及時行動,“春節(jié)不打烊”、“五一行動”、“一七再來”三大戰(zhàn)役實(shí)現(xiàn)公司規(guī)模再上臺階,同時福州區(qū)域、上海區(qū)域、浙江區(qū)域等銷售金額均突破200億元,多個項(xiàng)目獲得區(qū)域銷冠。

        報(bào)告期內(nèi),陽光城實(shí)現(xiàn)銷售面積1713萬平方米,銷售金額2110億元,較2018年同期增長約30個百分點(diǎn);實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入610.5億元,合并歸屬于上市公司股東凈利潤40.2億元,同比增長33個百分點(diǎn),歸母凈利潤率上升1.35個百分點(diǎn)至6.59%。

        對于陽光城歸母凈利潤增速遠(yuǎn)超營業(yè)收入增速的主要原因,天風(fēng)證券認(rèn)為主要有兩點(diǎn)。一是盈利能力穩(wěn)步提升,2019年公司毛利率、凈利率分別提升0.5、0.2個pct至26.6%、7.1%,加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率提升2.54個百分點(diǎn)至18.92%,表明公司盈利能力穩(wěn)步改善。

        二是公司歸母凈利潤占凈利潤的比例明顯提升,由2018年的77.3%提升至93%。公司可結(jié)算資源充足,截止到2019年底,公司賬面預(yù)收賬款801.1億元,同比增長29%,預(yù)收款/營業(yè)收入1.31倍,同比明顯提升,充足的可結(jié)算資源為公司未來業(yè)績增長奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

        同時,由于陽光城近年銷售增速較快(2017-2019年分別增長87.9%、77.9%和29.6%),公司預(yù)收賬款近年維持快速增長,2019年達(dá)801.1億元(2018年為621.2億元),未結(jié)算資源豐富,對后續(xù)結(jié)算構(gòu)成了有力的保障。

        近年來,陽光城致力于調(diào)結(jié)構(gòu)和去杠桿,多項(xiàng)債務(wù)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)優(yōu)化。

        2019年,陽光城有效降低資產(chǎn)負(fù)債率至83.5%,同比2018年底下降0.9個百分點(diǎn),降低有息資產(chǎn)負(fù)債率至36.5%,同比2018年底下降6.3個百分點(diǎn),降低凈負(fù)債率至138%,同比2018年底下降44個百分點(diǎn)。

        報(bào)告期內(nèi),陽光城有息負(fù)債總額1123億元,在不增加有息負(fù)債總額的約束下實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的快速增長;有息負(fù)債短長比優(yōu)化至3:7,現(xiàn)金短債比1.25;同時,提升銀行融資比例,非銀占比降至25%。

        天風(fēng)證券測算,2019年陽光城平均融資成本為7.71%,同比下降23bp。天風(fēng)證券同時表示,2020年一季度,房地產(chǎn)行業(yè)到位資金累計(jì)3.4萬億元,同比增速邊際提升3.7pct,預(yù)計(jì)2020年行業(yè)融資環(huán)境進(jìn)一步改善,資金成本有望下滑,陽光城有望大幅受益。

        得益于良好的經(jīng)營業(yè)績和控杠桿成效,公司在過去一年中獲得多家境內(nèi)外評級機(jī)構(gòu)上調(diào)評級。如,陽光城優(yōu)化的財(cái)務(wù)表現(xiàn)使得公司首次獲大公國際提升主體評級至AAA,公司融資成本有望進(jìn)一步下行。

        另外,近期公司繼續(xù)積極開展資本運(yùn)作,4月發(fā)布公告稱擬在境內(nèi)外開展規(guī)模不超過人民幣260億元的融資,或?qū)⒅具M(jìn)一步優(yōu)化資本結(jié)構(gòu),實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健的可持續(xù)發(fā)展。

        在降低負(fù)債的同時,陽光城持續(xù)加強(qiáng)現(xiàn)金流管控。通過堅(jiān)定執(zhí)行“三收三支”現(xiàn)金政策,報(bào)告期內(nèi)全口徑回款1692億元,回款額增長29.8%,回款率80.20%,連續(xù)兩年保持回款率80%以上;賬面留存現(xiàn)金充足,2019年末賬面現(xiàn)金419.8億元,相較2018年末上升10.9%;融資渠道通暢,與多家銀行建立良好合作,授信額度充足,截至2019年末,公司已獲得的多家銀行的授信總額1078.2億元,其中未使用授信余額474.6億元。

        得益于經(jīng)營穩(wěn)定、每股收益穩(wěn)步提升,2019年,陽光城近年來首次將分紅比例提高至20%以上,實(shí)現(xiàn)每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利2元(含稅)。

        在降杠桿的同時,陽光城將其與拿地力度之間進(jìn)行平衡,近兩年以來公司拿地較為謹(jǐn)慎。

        陽光城由福建起步,通過多渠道的強(qiáng)力拿地,近年迅速擴(kuò)張,已實(shí)現(xiàn)全國布局。2019年,陽光城通過收并購、招拍掛、加大舊改等方式新增土儲1269萬平方米,同比下降4.8%,拿地總價(jià)655.6億元,同比提升17%,拿地面積減少但總價(jià)提升,拿地均價(jià)由4204元/平提升至5168元/平,地售比0.42。

        陽光城在繼續(xù)發(fā)揮原有的收并購?fù)顿Y能力以外,建立并拓展了舊改項(xiàng)目獲取能力,于2019年成功在廣州、深圳、昆明、貴陽等地確權(quán)多宗舊改項(xiàng)目,確權(quán)項(xiàng)目均可實(shí)現(xiàn)快速供貨。值得一提的是,公司針對過往土地沉淀多、市場調(diào)控限價(jià)銷售、土地儲備過多可能帶來額外財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)的現(xiàn)實(shí)情況,改變了傳統(tǒng)的“土地排名決定公司未來三年排名”的土儲觀念,2017年末開始調(diào)整土地投資方向,銷多少、補(bǔ)多少,三年來投資實(shí)現(xiàn)了控負(fù)債與謀發(fā)展之間的平衡。

        截至2019年底,陽光城土地儲備總計(jì)4523萬平方米,儲備貨值6324億元。2019年公司新增土儲平均權(quán)益為70%,與2018年同比增加15個百分點(diǎn)。

        從貨值分布來看,一二線城市占比72.6%。從區(qū)域布局來看,公司堅(jiān)定推進(jìn)3+X+1戰(zhàn)略,長三角、珠三角、京津冀三大都市圈貨值占比達(dá)到43%、大福建貨值占比14%,與2019年銷售金額占比接近(三大都市圈占比45%、大福建占18%),在三大都市圈可售貨值珠三角、長三角占比分別為18%、20%,而銷售額占比分別為9%、34%。

        近年來,陽光城充分結(jié)合營運(yùn)系統(tǒng)描摹的客戶需求,輔以靈活定價(jià),多方面提升項(xiàng)目的強(qiáng)適銷性,打造“檀系”、“悅瀾系”、“翡麗系”等產(chǎn)品系列,提升品牌力。2018年,公司推出住宅產(chǎn)品戰(zhàn)略“綠色智慧家”,建立全新健康建筑標(biāo)準(zhǔn),以前沿科技打造智慧社區(qū)及智慧家庭,為客戶提供更有品質(zhì)、更富體驗(yàn)的產(chǎn)品。

        2019年,陽光城不斷深化“綠色智慧家”產(chǎn)品主張,以“綠色健康、便捷安全、家文化”為核心理念,打造全生命周期產(chǎn)品。截至2019年底,陽光城全國落地授牌的“綠色智慧家”項(xiàng)目44個,總建筑面積530萬平方米,總共服務(wù)15萬陽光城業(yè)主。

        “綠色智慧家”產(chǎn)品內(nèi)涵不斷夯實(shí),規(guī)劃方案、戶型結(jié)構(gòu)及裝修標(biāo)準(zhǔn)全面升級,尤其是在室內(nèi)空氣質(zhì)量控制方面取得突破。疫情當(dāng)下,以健康安全為核心打造的產(chǎn)品體系,廣受市場好評。

        2019年,陽光城品質(zhì)革命初見成效,通過制定全行業(yè)首個涵蓋項(xiàng)目品質(zhì)全周期的品質(zhì)評價(jià)模型,成功打造了多個標(biāo)桿項(xiàng)目。其中,佛山綠島湖溢價(jià)顯著,在競品降價(jià)成風(fēng)的嚴(yán)峻環(huán)境下,以高于競品近1萬元/平方米的價(jià)格實(shí)現(xiàn)熱銷,創(chuàng)造板塊價(jià)格標(biāo)桿。

        2019年底,陽光城已啟動組織變革,對集團(tuán)-區(qū)域-基層三層架構(gòu)進(jìn)行全面升級,防止集團(tuán)“衰變”,促進(jìn)區(qū)域“聚變”,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目“裂變”,保持公司的靈活性,并釋放發(fā)展新動能。

        在完成組織變革后,管理層在2020年年初工作會議上明確工作的一個堅(jiān)持、兩個方向和六大目標(biāo)。

        “一個堅(jiān)持”即堅(jiān)定不移地圍繞“規(guī)模上臺階、品質(zhì)樹標(biāo)桿”戰(zhàn)略開展一切經(jīng)營工作?!皟蓚€方向”是指要在資本運(yùn)作和生產(chǎn)經(jīng)營兩個方向上齊頭并進(jìn)?!傲竽繕?biāo)”將圍繞引入戰(zhàn)略投資人、提升股債資本市場認(rèn)可度、銷售目標(biāo)、新增土儲、品質(zhì)工程及10萬+交付等方面展開。

        應(yīng)對突如其來的新冠疫情,公司在維持年初既定六大工作目標(biāo)的同時,也提出了三大應(yīng)對思路,即“保回款、提去化”、“往前行、不掉隊(duì)”、“靈活高效,隨‘機(jī)’而動”。公司正憑借自身靈活精準(zhǔn)高效的管理優(yōu)勢,主動防范危機(jī)、馳而不息。

        2020年,陽光城管理團(tuán)隊(duì)也表示了對于未來的信心:“回望過去,我們圍繞‘規(guī)模上臺階,品質(zhì)樹標(biāo)桿’戰(zhàn)略,給與市場的承諾一一兌現(xiàn),我們將再用兩三年的時間,不懈奮斗,踏石留印、抓鐵留痕,逐步實(shí)現(xiàn)‘又大又強(qiáng)’,成長為一家團(tuán)隊(duì)優(yōu)秀、管理先進(jìn)、品質(zhì)領(lǐng)先、經(jīng)營高效的現(xiàn)代型企業(yè)?!?/p>

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