張鳳玲

監(jiān)管部門控制開發(fā)商有息債務(wù)增長的傳言，已經(jīng)落地。

目前，監(jiān)管部門控制開發(fā)商有息債務(wù)增長的傳言，已經(jīng)落地。

8月23日，央行官網(wǎng)和住建部官網(wǎng)，掛出一篇標(biāo)題和內(nèi)容一模一樣的通稿，《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會》，核心內(nèi)容是對重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金監(jiān)測和融資管理。

也就是之前監(jiān)管部門放出來的“三道紅線”融資新規(guī)?！叭兰t線”是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，凈負(fù)債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1倍。

參加此次座談會的12家房企，分別是碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、綠地、保利、中海、華潤、華僑城、中梁和陽光域，他們將試點(diǎn)在一個月內(nèi)上交降檔方案，不達(dá)標(biāo)者，監(jiān)管層將對其有息負(fù)債規(guī)模進(jìn)行限制。其余房企，將在2021年1月1號執(zhí)行。

“三道紅線”

8月中旬，各大銀行、金融市場出現(xiàn)微妙變化，微妙變化源于市場一則傳言。傳言內(nèi)容是監(jiān)管部門將出臺“3、4、5”新規(guī)，控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)增長，即為房企負(fù)債設(shè)置三道紅線，“三道紅線”內(nèi)容包括剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%：凈負(fù)債率大于100%;現(xiàn)金短債比小于1倍。

以2019年上半年的財務(wù)數(shù)據(jù)為參考，如果這三條紅線同時踩中，開發(fā)商的有息負(fù)債就不能再增加;如果踩中兩條紅線，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%;踩中一條紅線，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%;如果財務(wù)指標(biāo)足夠健康，沒有踩中任何一條，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過15%。

基于三道紅線的指標(biāo)，監(jiān)管層將試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)分為四擋。觸及全部三道紅線的房企列為“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加;觸碰到其中任何二道紅線的房企列為“橙色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%：觸及其中任何“一條線紅”的房企列為“黃色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%;“三道紅線”均未觸碰的房企列為“綠色檔”有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過15%。三道紅線、四檔風(fēng)險級別、5%的階梯，被監(jiān)管層總結(jié)成了“345”規(guī)則。

高負(fù)債久矣

央行苦房地產(chǎn)的高負(fù)債久矣。

2020年4月底，央行發(fā)布一份名為<<2019中國城鎮(zhèn)居民家庭負(fù)債調(diào)查》的報告，該報告對全國30個省市進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：平均每戶家庭都擁有1.5套住房，居民負(fù)債76%來自房貸。

當(dāng)然還有直接的兩條導(dǎo)火索，一條是供應(yīng)領(lǐng)域，上半年土地拍賣市場掀起新一輪熱潮。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至8月24日，全國50大城市合計賣地金額超過2.6萬億元，同比上漲21%。上海、杭州土地出讓金超過2000億元，北京、南京、武漢、廣州賣地也超過千億元，刷新歷史同期記錄。

還有一個原因是消費(fèi)領(lǐng)域，今年春天，深圳樓市火爆，人民銀行深圳中支貨幣信貸處的通知截圖在網(wǎng)絡(luò)上廣為流傳，要求各商業(yè)銀行緊急自查房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)流人房地產(chǎn)市場情況。

更直接的信號來自于央行黨委書記、中國銀保監(jiān)會主席郭樹清在2020年第16期（8月下旬刊）《求是》雜志發(fā)表一篇署名文章《堅定不移打好防范化解金融風(fēng)險攻堅戰(zhàn)》。郭樹清文章指出，房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀?！?。

地產(chǎn)新時代

最近十多年中，中國房地產(chǎn)的快速增長，其中重要的一部分原因在于“金融杠桿”。

正是在這樣的模式下，房地產(chǎn)的資金流動性充沛之后，房地產(chǎn)市場開始迎來繁榮，這是房地產(chǎn)市場所享受的紅利的真正來源所在。換句話說，過去多年，房子之所以好賣，房價之所以高企，有國運(yùn)、有趨勢、有風(fēng)口，有周期，但最主要的因素是——杠桿。

這就聯(lián)結(jié)到中國經(jīng)濟(jì)的未來。一個簡單的邏輯在于，如果這個社會中的大部分資金，錢都流入房地產(chǎn)，那么其它行業(yè)的發(fā)展就會面臨被抑制的情況，而這樣的局面，顯然不是頂層制度設(shè)計者愿意看見的，今年國家的政策導(dǎo)向是，確保中小微企業(yè)渡過難關(guān)。

以此為基點(diǎn)，我們就可以看清房地產(chǎn)政策全局性松動的可能性，近期基本絕跡，不會存在任何的可能，這是“大局意識”決定的。