郭曉東

近日，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的行業(yè)測(cè)評(píng)研究報(bào)告顯示，房地產(chǎn)行業(yè)2015年資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)76%，負(fù)債水平保持高位運(yùn)行。而近年來(lái)加大土地投資、快速搶占市場(chǎng)的陽(yáng)光城（000671），雖然已經(jīng)成功躋身房企第三梯隊(duì)，但快速擴(kuò)張帶來(lái)的盈利能力下滑、負(fù)債率上升等問(wèn)題也更為迫切。

數(shù)據(jù)顯示，這家過(guò)去五年?duì)I業(yè)收入翻了六倍的房企在毛利率上卻降了超過(guò)20個(gè)百分點(diǎn)，資產(chǎn)負(fù)債率更是飆升到80%以上，而凈負(fù)債率長(zhǎng)期維持在200%左右。規(guī)?？焖贁U(kuò)張的同時(shí)，公司的有息負(fù)債不斷增加，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)超出了安全級(jí)別，潛在風(fēng)險(xiǎn)巨大。

規(guī)?？焖贁U(kuò)張，盈利能力下降

從營(yíng)業(yè)收入的角度來(lái)看，陽(yáng)光城在房地產(chǎn)行業(yè)的“白銀時(shí)代”實(shí)現(xiàn)了快速崛起，實(shí)屬不易。2011年，公司營(yíng)業(yè)收入為32.29億元，到2015年時(shí)已經(jīng)增加到223.80億元，翻了六倍。伴隨規(guī)模的快速擴(kuò)張，陽(yáng)光城對(duì)土地的投資也快速增長(zhǎng)，土地的高溢價(jià)支出使得房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率不斷下滑。2011年公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率高達(dá)49.43%，但是到了2015年已經(jīng)下滑至27.07%，降幅超過(guò)20個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)然，在地產(chǎn)后周期時(shí)代，由于房企戰(zhàn)略布局趨同、核心城市推地有限等因素影響，毛利率下降是行業(yè)趨勢(shì)。但是作為一個(gè)規(guī)?？焖贁U(kuò)張的后起之秀，陽(yáng)光城目前的毛利率居然低于行業(yè)平均水平29.08名，這與企業(yè)高溢價(jià)拿地、有息負(fù)債劇增直接相關(guān)。

高溢價(jià)拿地，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大

2015年，陽(yáng)光城通過(guò)多種方式共計(jì)獲得17個(gè)項(xiàng)目，延續(xù)擴(kuò)張勢(shì)頭。公司公告顯示，2016年截止5月底，公司共摘得3個(gè)項(xiàng)目地塊。其中，全資子公司富利騰房地產(chǎn)在東莞市國(guó)土資源局舉辦的土地使用權(quán)拍賣(mài)活動(dòng)中競(jìng)得編號(hào)為2016WG014的商服地塊，成交價(jià)格為6.39億元，土地總面積2.3456萬(wàn)平方米，溢價(jià)率達(dá)到179%。據(jù)了解，該地塊的樓面單價(jià)達(dá)到7788.62元/m²，成為東莞新南城區(qū)的新地王。

高溢價(jià)拿地固然可以快速搶占市場(chǎng)，但也伴隨著巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)對(duì)陽(yáng)光城的利潤(rùn)表進(jìn)行追蹤分析可以看到，2015年公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量同比增加31.24%，主要因?yàn)楸酒诜康禺a(chǎn)銷(xiāo)售回款增加所致：2015年投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~同比減少746.10%，主要是因?yàn)橥ㄟ^(guò)并購(gòu)方式獲得項(xiàng)目支付現(xiàn)金增加所致；2015年籌資活動(dòng)金額產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~同比增加149.87%，主要因?yàn)楸酒跇I(yè)務(wù)增長(zhǎng)，融資凈額增加所致。可以看出，公司的房地產(chǎn)銷(xiāo)售回款已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿(mǎn)足快速擴(kuò)張所需要的土地投資支出，而為了支撐業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，只能通過(guò)大幅增加融資金額，而這將意味著更多的有息負(fù)債，使企業(yè)本來(lái)就比較脆弱的短期償債能力進(jìn)一步承壓。

而2016年一季度，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~同比減少251.44%，主要由本期土地及工程款相關(guān)支出增加所致；投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~同比減少324.69%，主要由本期投資凈支出增加所致；籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~減少263.62%，主要由本期償還借款增加所致。短期借款的大幅增加已經(jīng)使企業(yè)陷入成長(zhǎng)困境。

有息負(fù)債劇增。恐陷成長(zhǎng)困境

2015年末，由于土地購(gòu)置及住宅開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，陽(yáng)光城通過(guò)銀行類(lèi)開(kāi)發(fā)貸、發(fā)行債券、信托貸款、基金合作等多種融資渠道進(jìn)行資金籌集。其中，信托、基金類(lèi)融資226.18億元，占比超過(guò)60%，但由于這類(lèi)資金融資成本較高，會(huì)進(jìn)一步削弱公司的盈利能力。此外，公司有息債務(wù)為372.43億元，以短期有息債務(wù)為主，其中短期有息債務(wù)215.45億，同比增長(zhǎng)74.46%，主要是短期借款增加所致；長(zhǎng)期有息債務(wù)為160.80億元，同比增長(zhǎng)1.03倍，主要是2015年公司新發(fā)行總計(jì)68億元公司債券所致，在總有息債務(wù)中占比升至43.17名。

截至2016年一季度，公司有息債務(wù)為364.74億元，較2015年末略有減少，其中1年內(nèi)到期的有息債務(wù)占總有息債務(wù)的比重降至54.06%，短期還款仍較為集中。由此可見(jiàn)，陽(yáng)光城的問(wèn)題主要在于融資時(shí)兌付時(shí)間安排欠考慮，使得債務(wù)在2016年集中到期，而2017年和2018年到期債務(wù)分別僅為76.6億元和56.8億元。

高負(fù)債率之下，陽(yáng)光城的融資成本顯著上升，已然遇到擴(kuò)張瓶頸，未來(lái)要持續(xù)高速增長(zhǎng)似乎不太現(xiàn)實(shí)。