王正紅

摘要：在當(dāng)前時期，由于房地產(chǎn)本身具有著極強(qiáng)的不可移動性并且還有極大的升值性，因此，很多人選擇使用房地產(chǎn)來作為抵押，以房地產(chǎn)進(jìn)行抵押的案例也比比皆是、非常常見。但是，由于房地產(chǎn)的權(quán)屬性質(zhì)存在不同之處，加上土地房屋還有極強(qiáng)的不可分性，便使得抵押的過程愈加復(fù)雜，在房地產(chǎn)領(lǐng)域中應(yīng)用抵押權(quán)也相對來說較為繁瑣，因此，本文針對這個問題展開深入分析，試析抵押權(quán)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的法律應(yīng)用方式。

關(guān)鍵詞：抵押權(quán);房地產(chǎn)領(lǐng)域;法律應(yīng)用

在房地產(chǎn)領(lǐng)域中應(yīng)用抵押權(quán)是較為復(fù)雜的，這是由房地產(chǎn)本身的實際特點所導(dǎo)致的，因此，針對于不同的房產(chǎn)類型也要相應(yīng)的調(diào)整抵押權(quán)的應(yīng)用方式，這樣才能保證抵押權(quán)能在房地產(chǎn)領(lǐng)域中順利、有效地予以應(yīng)用?；诖?，也需要進(jìn)行不斷的探究，發(fā)掘出抵押權(quán)更加合理應(yīng)用在房地產(chǎn)領(lǐng)域中的有效方式，從而達(dá)到理想的應(yīng)用效果。

一、抵押權(quán)的概念與作用

（一）抵押權(quán)的概念

抵押權(quán)作為一種法律協(xié)議，當(dāng)資金的接人人無法支付債券或者票據(jù)上所要支付的款額時便可以保護(hù)資金借出人的權(quán)益。在抵押權(quán)當(dāng)中賦予了資金借出人一定的權(quán)利，便是能夠從提前簽好協(xié)議當(dāng)中所確定的資金借人人資產(chǎn)的出售所得現(xiàn)金中獲得償還的權(quán)利。因此，在抵押權(quán)當(dāng)中也對借貸雙方制定了相應(yīng)的抵押條款。

根據(jù)我國《物權(quán)法》中的第179條規(guī)定，抵押權(quán)便是債權(quán)人對債務(wù)人或者是第三人不轉(zhuǎn)移占有的一種擔(dān)保資產(chǎn)，并且在債務(wù)人屆期未能履行債務(wù)或者是發(fā)生當(dāng)事人最初所約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情況下，也便無法再享有抵押借人人所抵押的財產(chǎn)的變價處分權(quán)以及優(yōu)先受償權(quán)了。

（二）抵押權(quán)的作用

作為一種擔(dān)保物權(quán)，抵押權(quán)是當(dāng)前時期在我國運(yùn)用得最為理想和廣泛的一種擔(dān)保形式，由于抵押權(quán)的擔(dān)保效力十分可靠，能夠最大程度地凸顯出擔(dān)保財產(chǎn)的重要價值，既然被抵押的物品不轉(zhuǎn)移其占有權(quán)，那么便可以在發(fā)揮出其擔(dān)保價值的同時允許所有人繼續(xù)使用并且發(fā)揮出其使用價值，在此過程中，所有人使用該抵押物所產(chǎn)生的收益依舊可以供所有人償還自己的債務(wù)，這樣也能有效地保證債權(quán)人的實際權(quán)益。針對抵押權(quán)與其他擔(dān)保物權(quán)的一些優(yōu)勢可以發(fā)現(xiàn)，在市場經(jīng)濟(jì)當(dāng)中抵押權(quán)有著極大的促進(jìn)作用和保護(hù)作用，在隨著我國市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)行不斷深入的過程中，抵押權(quán)的應(yīng)用也將更加廣泛，并且被更多人所青睞、信任，也成為了當(dāng)下十分常見、流行的一類擔(dān)保形式。

二、抵押權(quán)在房地產(chǎn)領(lǐng)域中的法律應(yīng)用

（一）對出讓的國有土地使用權(quán)進(jìn)行抵押

在房地產(chǎn)領(lǐng)域當(dāng)中，對出讓的國有土地的使用權(quán)進(jìn)行抵押是最為常見的一項抵押方式，也比較容易接受。在辦理抵押的過程中主要應(yīng)該重點審查抵押人的土地出讓合同以及土地出讓金相關(guān)的財務(wù)憑據(jù)，并且也要著重檢查抵押人的土地使用證，以此再展開接下來的辦理活動、做好登記手續(xù)，以此來展開抵押活動，從而保證接下來的抵押活動能夠順利進(jìn)行。因此，國有土地的使用抵押能夠更加合理應(yīng)用在房地產(chǎn)領(lǐng)域中，從而達(dá)到理想的應(yīng)用效果。

（二）對出讓土地上的建筑物進(jìn)行抵押

在對出讓土地上的建筑物進(jìn)行抵押的情況下，首先，在抵押之前抵押人需要向國家交足地價款，與此同時，要保證地上建筑物已經(jīng)獲得了相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)，以此才能展開接下來的抵押活動辦理流程，這樣能夠保證辦理的手續(xù)、流程更加簡潔，也能盡快地變現(xiàn)。但是在實際進(jìn)行抵押辦理的過程中要著重注意對土地出讓合同、土地使用證、交付地價款以及房屋產(chǎn)權(quán)證等此類信息進(jìn)行審核。

（三）對劃撥的國有土地使用權(quán)的地上建筑物進(jìn)行抵押

根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》當(dāng)中的第50條規(guī)定，“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償”。由此可見，在對此類房地產(chǎn)進(jìn)行抵押的過程中要秉承著地上、地下一致的原則進(jìn)行抵押，通俗理解也便是假如地上的建筑物進(jìn)行抵押后便應(yīng)該將這個建筑物所占用的土地使用權(quán)進(jìn)行一并抵押處理。在實現(xiàn)抵押權(quán)的過程中，不僅抵押的房產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，在被占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也要一同進(jìn)行轉(zhuǎn)移，土地也便是要交付出土地出讓金。這時，一定要明確實際的出讓金額，以此來進(jìn)一步維護(hù)抵押權(quán)人的實際利益。

（四）對農(nóng)村集體土地的使用權(quán)進(jìn)行抵押

一般情況下來講，農(nóng)村集體土地的使用權(quán)是不可以進(jìn)行單獨抵押的，假如是能做抵押的也需要在抵押人一方進(jìn)行承包后、得到發(fā)包方的同意抵押許可后，才能進(jìn)行抵押，其中主要是抵押一些荒丘、荒山、荒灘這類土地的使用權(quán)，或者是村企業(yè)的建筑以及所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。在對農(nóng)村集體土地的使用權(quán)進(jìn)行抵押的過程中，一定要切實地對所抵押的土地進(jìn)行審核，審查其是否是在取得集體土地所有書面同意的文件的條件下提出的抵押，并且要同意依據(jù)我國現(xiàn)有的抵押法進(jìn)行抵押后依據(jù)實際抵押標(biāo)準(zhǔn)來轉(zhuǎn)化為國有土地;在進(jìn)行抵押辦理的過程中要進(jìn)行相應(yīng)的核定，核定土地在通過拍賣實現(xiàn)抵押權(quán)時是否應(yīng)該補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金數(shù)額等實際情況。

（五）對在建合建項目進(jìn)行抵押

在對在建合建項目進(jìn)行抵押時主要劃分為兩個情況，分別是合建自用項目和合建開發(fā)商業(yè)項目。一般情況下，合建自用項目基本都是劃撥土地的性質(zhì)，在對其進(jìn)行抵押的過程中則應(yīng)該著重注意在地價款的數(shù)額情況;而在對合建開發(fā)商業(yè)項目進(jìn)行抵押的過程中則應(yīng)該掌握土地使用權(quán)的實際狀態(tài)以及性質(zhì)，劃撥或者出讓。與此同時，合建項目在進(jìn)行抵押的過程中一定要著重注意項目和土地的一致性，無論抵押土地是屬于一方的名義下還是在合建公司的名義下都應(yīng)該作為共同的抵押人，因此，合建項目的各方都應(yīng)該同意這次抵押，并且在相關(guān)的抵押書面文件上簽字。通常情況下，合建項目進(jìn)行抵押都是出現(xiàn)在合建的過程中的，此時的合建項目并未獲得產(chǎn)權(quán)證明，但是因為土地使用權(quán)是可以進(jìn)行單獨抵押的，并且，在當(dāng)前時期我國的各類抵押案例當(dāng)中以合建項目進(jìn)行抵押的事例不勝枚舉，因此，從理論上來講我國法律是支持合建項目進(jìn)行抵押的。

三、結(jié)語

綜上所述，現(xiàn)如今房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的抵押房產(chǎn)類型多種多樣，而相應(yīng)的房產(chǎn)類型也要有針對性抵押權(quán)應(yīng)用方式。一般情況下來講，土地使用權(quán)的單獨抵押僅僅限于經(jīng)過出讓總的國有土地使用權(quán)，具體還是以房隨地走的方式進(jìn)行一并抵押處理。而劃撥的國有土地使用權(quán)在進(jìn)行抵押的過程中不可以采用單獨抵押的方式，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的土地抵押也是如此，但是這兩種類型的土地使用權(quán)可以作為房屋進(jìn)行抵押時的隨同抵押品進(jìn)行抵押，也便是我們所提到的地隨房走抵押情況。在各類房地產(chǎn)類型當(dāng)中，還有很多類型的房地產(chǎn)是不能進(jìn)行抵押的，因此，在設(shè)定抵押權(quán)的過程中也應(yīng)當(dāng)予以這些房地產(chǎn)一定的關(guān)注。例如，土地所有權(quán)，宅基地、自留山、自留地以及耕地等這類集體土地使用權(quán)等地產(chǎn)，國家已經(jīng)計劃予以拆遷的房地產(chǎn)，不包含荒地的農(nóng)村集體土地、且不存在建筑物的地產(chǎn)，以及在法定程序上已經(jīng)確定違法、違章的建筑物，這樣的房產(chǎn)都不能進(jìn)行抵押，我國的抵押權(quán)也應(yīng)該在這類房地產(chǎn)類型上進(jìn)行相應(yīng)的拓寬，以此來促使抵押權(quán)在絕大多數(shù)的房地產(chǎn)類型當(dāng)中都能夠順利進(jìn)行應(yīng)用。