■郭智超 GUO Zhichao

1 概述

社會住宅（Social Housing）起源于19世紀(jì)的歐洲。工業(yè)革命引起城市人口的急速增長，城市住房嚴(yán)重短缺導(dǎo)致污染、疾病和不道德的現(xiàn)象出現(xiàn)。慈善家、慈善組織及工廠老板開始為工人階級提供廉價出租住房，依然無法解決日益嚴(yán)重的居住問題。20世紀(jì)初，隨著政府的干預(yù)，社會住宅項目開始在一些歐洲國家和美國推行，并在第二次世界大戰(zhàn)后，在全球范圍內(nèi)普及開來。

在整個歐洲，社會住宅并沒有一個統(tǒng)一的定義[1]。在不同的國家，社會住宅的定義可能與住房所有權(quán)、建設(shè)的人、租金水平、補(bǔ)貼方式及保障對象等方面有關(guān)。傳統(tǒng)意義上的社會住宅是指政府建造、擁有和管理的出租房屋，通常根據(jù)所需住房者的經(jīng)濟(jì)狀況或住房需求，由政府部門進(jìn)行配給，公有、只租不售、租金低廉和針對低收入者是其最主要的特點。20世紀(jì)80年代之后，新自由主義的浪潮及私人非營利組織的發(fā)展，對各國社會住宅制度和體系產(chǎn)生較大影響。以英國為例，通過推行購房權(quán)（the right to buy），政府持續(xù)出售社會住宅且停止由政府直接建設(shè)，新型的保障性住房（Affordable Housing）相繼出現(xiàn)，其中包括經(jīng)濟(jì)適用房、共有產(chǎn)權(quán)住房、社會租賃住房等。每個國家對社會住宅都有自己的定義，這反映了他們對社會住宅的性質(zhì)和重要性的看法[1]。但是，社會住宅的共同目標(biāo)是提供負(fù)擔(dān)得起的住房，其建設(shè)原則為：當(dāng)私營市場無法為所有需要住房的人提供相應(yīng)水平的、負(fù)擔(dān)得起的住房，政府就必須干預(yù)，以確保為低收入者提供住房。

奧地利首都維也納被認(rèn)為是全球社會住宅的典范[2]。維也納的社會住宅是由市政府或非營利性住房協(xié)會出租的政府補(bǔ)貼住房。截止2011年，市政府擁有約22萬套出租單元，非營利性住房協(xié)會也擁有約13萬套出租單元，社會住宅量約占住房總量的42%（表1），這一水平遠(yuǎn)高于歐洲平均水平。目前，將近2/3的維也納市民居住在這些有補(bǔ)貼的住房中，其中不僅有低收入人群，還包括中產(chǎn)階級。維也納社會住宅的誘人之處不只是在于低廉的價格，更在于其宜人的居住環(huán)境；維也納的規(guī)劃也不僅是漸進(jìn)的規(guī)劃政策，更是可持續(xù)設(shè)計的前沿。

2 維也納社會住宅的建設(shè)歷程

2.1 紅色維也納時期的社會住宅

19世紀(jì)下半葉，維也納的人口由大約40萬增長到200多萬，住房短缺導(dǎo)致了一系列居住問題。不少于95%的公寓既沒有廁所，也沒有自來水，只有1個廚房和一間房間組成的單元，且經(jīng)常有10多個住戶共用[3]。1900年前后，在政府的支持下，由企業(yè)家和慈善家組成的基金會開始嘗試解決住房危機(jī)，增加城市中公寓的建設(shè)。但是，有礙于當(dāng)時的政策及經(jīng)濟(jì)原因，租戶被禁止轉(zhuǎn)租或接受房客，這使得大多數(shù)工人難以支付租金。事實上，公寓里的大多數(shù)租戶都是熟練的藍(lán)領(lǐng)和白領(lǐng)工人[4]。

一戰(zhàn)之后，住房危機(jī)愈發(fā)嚴(yán)重。1919年，社會民主黨接管了維也納市政府，并立即開始建設(shè)社會住宅項目。建設(shè)之初，在維也納出現(xiàn)了兩種完全不同的社會住宅建設(shè)模式。

第一種模式被稱為“Siedlungen”，即郊區(qū)定居點。一戰(zhàn)時，由于住房和糧食危機(jī)，部分市民開始在城市郊區(qū)的公共土地上建造自己的庇護(hù)所及花園，以用于種植糧食和蔬菜，從而形成了一個個“野外定居點”。到1918年，已有超過10萬人居住在這樣的野外定居點。1919年，由于經(jīng)濟(jì)問題，新政府既無力建造大量的新住宅，又擔(dān)心“野外定居點”進(jìn)一步對環(huán)境造成破壞，于是開始對這些野外定居點進(jìn)行管理。政府將土地出租給居民，并對定居點進(jìn)行資助，專業(yè)的建筑師開始對這些定居點進(jìn)行規(guī)劃，居民組成“實施聯(lián)合行動協(xié)會”進(jìn)行自治。通過以上手段，維也納形成了一套具有自身特色的郊區(qū)定居點建設(shè)模式（圖1）。

表1 2011年維也納市住房存量

圖1 霍夫芬格街定居點（Siedlung Hoffingergasse）總平面圖[4]

第二種模式被稱為“Gemeindebau”，即市政住宅。1919年，政府在市區(qū)內(nèi)開始建設(shè)第一個市政住宅。1923年，稅收改革初見成效，政府開始大量收購城市土地，以建設(shè)更多的市政住宅。市政住宅采用周邊式街區(qū)（the perimeter block）的類型，較大的密度和較高的層高增加了城市土地利用的經(jīng)濟(jì)性，且周邊式的建筑布局與原有城市肌理相協(xié)調(diào)。與國際上盛行的居住環(huán)境相比，市政住宅的各個公寓都很小，設(shè)備也很少（僅有自來水、廁所、煤氣和電等基礎(chǔ)設(shè)施）[4]；但街區(qū)內(nèi)增加了文化、體育、衛(wèi)生、教育等公共設(shè)施，可對所有人開放。公共空間與私人空間之間的界限變得不再那么嚴(yán)格。

由于郊區(qū)定居點分布廣泛，使得其在學(xué)校、交通基礎(chǔ)設(shè)施、水電供應(yīng)等方面的開支增加了，而市政住宅的密度，卻可以更經(jīng)濟(jì)地利用現(xiàn)有設(shè)施[5]；且相較于郊區(qū)定居點，市政住宅在區(qū)位及公共設(shè)施等方面更加吸引市民。因此，自1923年起，政府停止了郊區(qū)定居點的建設(shè)。由此開始，以周邊式街區(qū)為主的社會住宅開始大量建設(shè)，進(jìn)入了“紅色維也納”時期。直到1934年，法西斯接管維也納，新的社會住宅建設(shè)才停止。紅色維也納時期，維也納建造了超過61 000套社會住宅，其中具有代表性的社會住宅項目是卡爾·馬克思院宅（Karl-Marx-Hof）（圖2）和拉本院宅（Rabenhof）。到1934年，超過10%的維也納人居住在社會住宅中，房租約占家庭收入的3%～4%。

2.2 二戰(zhàn)之后的社會住宅

第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后，社會民主黨重新掌權(quán)，由于戰(zhàn)爭和饑荒，此時的住房短缺約達(dá)11.7萬套。在一次關(guān)于重建的會議中，維也納確立了新的政治目標(biāo)，其中，包括減少城市中心區(qū)的密度、增加郊區(qū)花園城市的密度及設(shè)立建筑競賽[3]。

戰(zhàn)后第一個社會住宅項目是由瑞典援建的佩爾·阿爾濱·漢森住宅區(qū)（Per-Albin-Hansson-Siedlung）（圖3）。其建設(shè)模式采用現(xiàn)代主義行列式，建筑形式為預(yù)制裝配式板式住宅。住宅區(qū)內(nèi)包含1 000套帶有陽臺和浴室的公寓，并配備學(xué)校、幼兒園、商店、健康及休閑設(shè)施；同時，開始逐步配置中央供暖[6]。以此為標(biāo)準(zhǔn)，維也納還建設(shè)了許多其他大型住宅區(qū)，但大多數(shù)的建筑質(zhì)量很難與紅色維也納時期相比。這一方面是出于建筑成本的考慮（大量依賴預(yù)制件），另一方面是由于許多建筑師和其他專家因戰(zhàn)爭而逃離。盡管如此，居民們對這些住宅是接受的，相較于以前的住宅，新的住宅面積更大且設(shè)備齊全。到1958年，維也納的重建工作基本完成，最緊迫的住房短缺問題得以解決[6]。

圖2 卡爾·馬克思院宅（Karl-Marx-Hof）總平面圖[4]

圖3 佩爾·阿爾濱·漢森住宅區(qū)（Per-Albin-Hansson-Siedlung）總平面圖

到20世紀(jì)60年代，雖然這些板式住宅區(qū)并沒有像人們預(yù)測的那樣成為貧民區(qū)，但依然遭到了居民們的批評。批評聲集中在規(guī)劃中由功能分區(qū)引起的交通問題，以及建筑過于單調(diào)（建筑功能單一和建筑造型單調(diào)）。針對這一情況，政府開始了板式住宅的第二階段嘗試，將紅色維也納時期的傳統(tǒng)（形成內(nèi)部的庭院和增加公共設(shè)施、公共交通）融入其中。最著名的預(yù)制房屋是由哈里·格呂克（Harry Glück）設(shè)計的阿爾特拉住宅區(qū)（Wohnpark Alterlaa）（圖4），其中，包括3 200套公寓、一所學(xué)校、一所幼兒園、一個醫(yī)療中心、體育和休閑設(shè)施（包括桑拿和屋頂游泳池）、一個購物中心和配套地鐵站[5]。這一時期的維也納無論在規(guī)劃還是建筑方面，均受到現(xiàn)代主義的影響，社會住宅的工業(yè)化生產(chǎn)雖然導(dǎo)致了一些問題，但在經(jīng)濟(jì)條件不佳的情況下，依然保證了社會住宅的大量建設(shè)，維持了低廉的租金。

2.3 七八十年代的社會住宅

1974年，維也納在內(nèi)城區(qū)開始了大規(guī)模的城市更新計劃。該計劃由地區(qū)更新辦公室（Gebietsbetreuungen）執(zhí)行，采用一種創(chuàng)新的社會住房政策——“軟規(guī)劃”（Sanfte Planung）。“軟規(guī)劃”采用公民參與的方式，倡導(dǎo)科學(xué)規(guī)劃和以小規(guī)模的、間隙的方法（圖5），來應(yīng)對19世紀(jì)傳統(tǒng)的城市結(jié)構(gòu)[5]。地區(qū)更新辦公室在所有參與者中處于中立地位，只負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和促進(jìn)更新計劃。更新計劃已經(jīng)證明是成功的，在這個計劃內(nèi)，從20世紀(jì)20年代開始至20世紀(jì)70年代之前的房屋，已全面復(fù)修并逐步實現(xiàn)現(xiàn)代化[6]。

圖4 阿爾特拉住宅區(qū)（Wohnpark Alterlaa）總平面圖

圖5 “軟規(guī)劃”住房策略[3]

20世紀(jì)七八十年代，維也納在社會住宅的建設(shè)上還進(jìn)行了一些新的嘗試。維納伯格新城（Wienerberg City）是著名的城市擴(kuò)張項目之一，其規(guī)劃過程被分為兩個階段。其中，第一階段為總體規(guī)劃的競賽；第二階段在第一階段的基礎(chǔ)上，將建筑用地劃分為多塊小型建筑用地，再通過競賽將土地出讓給不同的開發(fā)商（圖6）。規(guī)劃層面，更加注重城市的多樣性和社會融合；建筑層面，更注重公寓本身和公共空間的質(zhì)量。

這段時期，維也納社會住宅的最大特點是公民參與，無論是在設(shè)計建造過程中還是在后期管理過程中。新建項目中，居民們可以參與到樓層平面的設(shè)計中，以滿足不同的需求；還會通過選舉成立租戶委員會，共同管理、運(yùn)營社會，增強(qiáng)社區(qū)的凝聚力。更新項目中，根據(jù)租戶的要求，公寓的質(zhì)量得到了提高，如安裝廁所和浴室、連接中央供暖系統(tǒng)或區(qū)域供暖系統(tǒng)、改善隔熱、安裝電梯等，且沒有取代大多數(shù)低收入的現(xiàn)有租戶[6]。最極端的一種理念是“讓空間成為你自己的（Making Space Your Own）”，在赫爾穆特·威默（Helmut Wimmer）設(shè)計的公寓中，每一層的公寓像沿著內(nèi)部“街道”的房屋用地一樣排列在一起，“服務(wù)區(qū)”（廚房和浴室）被安置在緊湊的盒子里，讓居民完全自由地細(xì)分生活空間[2]。

2.4 90年代至今的社會住宅

自80年代開始，由非營利性住房協(xié)會建設(shè)的社會住宅比例逐年升高。非營利性住房協(xié)會從本質(zhì)上講是受國家及地方法律、政策約束和控制的房產(chǎn)開發(fā)商，其通過建設(shè)社會住宅項目所得到的補(bǔ)貼、租金和其他收益，只能用于社會住宅的修繕及新的社會住宅開發(fā)。20世紀(jì)90年代中期，政府停止建設(shè)社會住宅，新的社會住宅項目全部由非營利性住房協(xié)會建設(shè)。

眾多住房協(xié)會通過競賽的方式爭奪新的社會住宅項目的土地和補(bǔ)貼，這種競賽被稱為“四柱模式”（The Four Pillar Model）?！八闹Ｊ健辈粌H僅是建筑競賽，也是社會住房項目，共考慮4類標(biāo)準(zhǔn)：①規(guī)劃，包括城市結(jié)構(gòu)、建筑結(jié)構(gòu)、公寓結(jié)構(gòu)、設(shè)計；②成本，包括土地成本、建設(shè)成本、用戶成本和合同條件、室內(nèi)設(shè)計和成本的關(guān)聯(lián)性；③生態(tài)，包括氣候和資源友好型建筑、健康和環(huán)境意識強(qiáng)的住房、影響城市空間的綠色和開放空間的質(zhì)量、綠色和開放空間使用的多樣性；④社會可持續(xù)性，包括日常使用的適宜性、有計劃地降低成本、在社區(qū)里一起生活、特殊需求的房屋。所有社會住宅項目都必須通過一個跨學(xué)科評審團(tuán)的評判，該評審團(tuán)由建筑師、景觀規(guī)劃師、生態(tài)規(guī)劃師、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、社會學(xué)家等專家組成，其中大部分成員由獨(dú)立機(jī)構(gòu)（建筑師協(xié)會、大學(xué)等）提名，政府根據(jù)評判結(jié)果向相應(yīng)的住房協(xié)會提供土地和補(bǔ)助[2]。維也納“四柱模式”的成功，證明可以通過競爭性工具建設(shè)社會住宅。自1996年以來，所有受資助的新建住宅項目都達(dá)到了較低的能源消耗水平（最高每年50 kWh/m2），與此同時，通過激烈的競爭，建筑成本可以平均降低20%[6]。

圖6 維納伯格新城（Wienerberg City）總平面圖[3]

維也納社會住宅的多樣性令人驚嘆[2]。位于市中心的威廉兵營住房項目（The Wilhelm Kaserne Housing Estate），包含一個難民之家、社會住宅以及各式各樣租期不同的公寓類型；煤氣城（Gasometer City）是用歐洲曾經(jīng)最大的煤氣廠儲氣罐改造而成，是工業(yè)遺址改造的模范工程；由諾曼·福斯特（Norman Foster）規(guī)劃的“歐洲之門（Eurogate）”是城市中被動式住房的代表，其旨在探索新的住宅能源標(biāo)準(zhǔn)；還有一類住房被稱為“主題住房”，有為老人而建的，有為獨(dú)立女性而建的，有為自行車愛好者而建的，也有為有共同生活追求的人們而建的。

近些年，建設(shè)的重點由單個地塊轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)域發(fā)展。阿斯班新城（Seestadt Aspern）（圖7）代表全新的城市概念，社會混合和功能混合，優(yōu)先公共交通，倡導(dǎo)利用可再生能源。

越來越多的著名建筑師如讓·努維爾（Jean Nouvel）、藍(lán)天組（Coop Himmelb(l)au）、赫爾佐格和德梅?。℉erzog &de Meuron）、諾曼·福斯特（Norman Foster）等，紛紛加入維也納社會住宅的建設(shè)，這證明社會住宅項目也能滿足明星建筑師們的“野心”。在維也納，社會住宅不是貧窮的象征，而是可持續(xù)發(fā)展的典范，更重要的是，它們一直是可負(fù)擔(dān)得起的。

3 維也納模式的特征

3.1 社會住宅的穩(wěn)定性

維也納的社會住宅制度至今已有百年歷史，其穩(wěn)定性與強(qiáng)有力的社會住房政策有直接關(guān)系。相關(guān)政策始于紅色維也納時期，私人住房市場顯然無法解決日益嚴(yán)重的住房危機(jī)。隨著市民的抗議，政府決定進(jìn)行干預(yù)，此時住房權(quán)成為了整個社會的共識，住房成為人類最基本的權(quán)利之一。出于經(jīng)濟(jì)目的，社會民主黨選擇在城市中采用周邊式街區(qū)的模式建造市政住宅，并且運(yùn)用傳統(tǒng)的勞動密集型承重墻體系施工方式外加建筑配件工業(yè)化生產(chǎn)的方式，提供更多的就業(yè)崗位，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；出于政治目的，社會民主黨希望通過市政住宅及廣泛的社會和文化機(jī)構(gòu)，重塑維也納工人階級的傳統(tǒng)文化，使其成為新的社會主義工人階級文化[4]。二戰(zhàn)之后，社會住宅制度上升到國家高度，成為國家福利的一個關(guān)鍵支柱，不僅遵循社會政策目標(biāo)，而且越來越多地遵循經(jīng)濟(jì)動機(jī)。根據(jù)凱恩斯主義經(jīng)濟(jì)學(xué)，社會住房政策希望通過低住房成本釋放家庭消費(fèi)的資源，保持低工資要求，并以此促進(jìn)國際競爭力[7]。20世紀(jì)90年代中期，保守黨希望出售部分社會住宅，但遭到地方政府的反對，特別是在維也納。社會住宅是社會民主黨獲得選票的重要原因，且社會民主黨希望繼續(xù)通過社會住宅對市場的干預(yù)來抑制城市住房問題和社會空間劃分。綜上所述，維也納的社會住宅不僅是一種福利制度，更具有很強(qiáng)的政治和經(jīng)濟(jì)目的，正是出于這些目的，才能保證維也納的社會住宅即使面對戰(zhàn)爭、經(jīng)濟(jì)危機(jī)、住房商品化浪潮，也依然能展現(xiàn)出強(qiáng)大的穩(wěn)定性。

3.2 社會住宅的創(chuàng)新性

圖7 阿斯班新城（Seestadt Aspern）總平面圖

維也納社會住宅的創(chuàng)新性在不同的時期表現(xiàn)為不同的建設(shè)模式：紅色維也納時期是具有“紅色”屬性的周邊式街區(qū)模式，二戰(zhàn)之后是現(xiàn)代主義工業(yè)化住宅模式，七八十年代是公民參與模式，90年代中期之后是競賽模式。之所以能產(chǎn)生如此多的創(chuàng)新的建設(shè)模式，是因為不斷地有新的參與者加入到社會住宅的建設(shè)過程中，且維也納的社會住房政策確保了各方參與者發(fā)揮了其作用。紅色維也納時期的市政住宅，是由社會民主黨人和瓦格納（Otto Wagner）學(xué)派的建筑師共同創(chuàng)造的。社會民主黨人強(qiáng)調(diào)街區(qū)中的公共設(shè)施，瓦格納學(xué)派的建筑師關(guān)注城市新舊之間的協(xié)調(diào)問題，強(qiáng)調(diào)城市在現(xiàn)有技術(shù)、社會特征和經(jīng)濟(jì)組織下的延續(xù)。二者理念的結(jié)合，創(chuàng)造出一種空間融合的社會主義工人階級居住空間。到七八十年代，人們開始反思戰(zhàn)后現(xiàn)代主義工業(yè)化住宅帶來的問題，此時，“軟規(guī)劃”政策使得地區(qū)更新辦公室、居民加入，引導(dǎo)社會住宅的更新與建設(shè)回歸人文尺度。90年代中期，為了繼續(xù)發(fā)揮社會住宅調(diào)控住房市場的作用及滿足人們?nèi)找娑鄻踊男枨?，更多不同領(lǐng)域的專家和不同理念的開發(fā)商（非營利性住宅協(xié)會）通過“四柱模式”加入到建設(shè)過程中，繼續(xù)保持了維也納社會住宅強(qiáng)大的創(chuàng)造力。

3.3 社會住宅的社會性

維也納社會住宅的社會性表現(xiàn)為其對社會融合有利的空間策略。維也納社會住宅的空間策略分為3種尺度，即城市尺度策略、片區(qū)尺度策略和街區(qū)尺度策略。

3.3.1 城市尺度策略

總體來說，維也納的社會住宅均質(zhì)地分布在城市空間之中?？紤]到居民的就業(yè)問題，社會住宅的選址靠近公共交通。這有賴于社會民主黨會選擇在土地價值低的時期大量購買土地，有時也會以高價格購買城市中心區(qū)土地，以保證政府持有的土地能夠支持社會住宅的建設(shè)計劃。

3.3.2 片區(qū)尺度策略

近些年來，維也納注重創(chuàng)建連續(xù)的城市居住區(qū)，我們經(jīng)常能夠發(fā)現(xiàn)幾個地塊圍繞公共空間建設(shè)的案例，以公共空間為導(dǎo)向的住區(qū)建設(shè)正在維也納盛行。公共空間體系作為整個片區(qū)的骨架，為不同社區(qū)的人群交流提供了平臺，有效降低了社會空間隔離。

3.3.3 街區(qū)尺度策略

公共設(shè)施位于街區(qū)內(nèi)部且對所有人開放，街區(qū)內(nèi)部的庭院成為了半公共空間，居民由街道進(jìn)入庭院，再由庭院回到自己的公寓或去到公共設(shè)施，使得維也納擁有“公共空間—半公共空間—私人空間的空間體系”，這種空間體系—讓社會住宅項目能夠融入到城市之中。

4 結(jié)語

社會住宅的維也納模式是一種政府主導(dǎo)、多方參與，以可持續(xù)發(fā)展為目的的住房模式。其特殊之處在于，維也納的社會住宅是在資本主義制度框架下實現(xiàn)的具有社會主義理想的住宅。維也納社會住宅的3種特性分別解釋了其住宅空間生產(chǎn)的動力、過程和結(jié)果，正是這3種特性的共同作用，才能使“維也納模式”持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。

從本質(zhì)上講，“維也納模式”反映出的是城市及居民對于社會住宅的態(tài)度：社會住宅是實現(xiàn)住房權(quán)的重要保障，是為工人階級設(shè)計的而非特別貧困的人們；社會住宅是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要手段，需要具有競爭性和前瞻性，且具有功能融合、空間融合的屬性。

我國的保障性住房建設(shè)在取得巨大成就的同時，還存在著一些問題：設(shè)計滯后、資金短板、設(shè)施落后、居住隔離等。近年來，國家在部分省市推行新建住宅小區(qū)中配建公共租賃住房的政策，但在具體操作中，公共租賃住房一般被安置在小區(qū)的角落，依然難以避免“隔離”。針對這些情況，不妨借鑒維也納模式：①靈活的資金來源。以維也納非營利性住房協(xié)會的部分項目為例，在項目建設(shè)之初，可向租戶收取建設(shè)成本一定比例的費(fèi)用，在其搬離之際再退還給租戶。②保障性住房的區(qū)位盡量均質(zhì)且要與公共交通相連。不僅要考慮居民的居住問題，也要盡量照顧居民的就業(yè)問題。③可通過帶方案出讓土地，舉辦建筑競賽，邀請知名建筑師參與等方式提高建筑設(shè)計的質(zhì)量。維也納社會住宅的高質(zhì)量，與高水平的設(shè)計師有直接的關(guān)系。④以公共空間為導(dǎo)向設(shè)計社會住宅項目，為消除社會隔離提供平臺。我國居住區(qū)目前采用的是居住小區(qū)模式，僅將不同的居住小區(qū)安排在一個片區(qū)是不夠的，居民之間缺乏交流溝通，依然無法解決社會空間隔離問題。只有提升公共空間的品質(zhì)，促進(jìn)居民交流，才能消除隔離。