摘 要：以合肥市主城區(qū)老舊小區(qū)為例，分析老舊小區(qū)改造現(xiàn)狀及存在問題，詳細論述老舊小區(qū)改造中應(yīng)采取的對策。

關(guān)鍵詞：老舊小區(qū)改造;現(xiàn)狀;問題;對策

隨著城市化進程的快速推進，老舊住宅小區(qū)已成為城市建設(shè)和管理的薄弱環(huán)節(jié)，亟待通過綜合整治來改善人居環(huán)境，提升城市形象，促進城市和諧發(fā)展。主城區(qū)老舊小區(qū)通常是指位于城市中心城區(qū)內(nèi)環(huán)境條件差、配套設(shè)施不全或者破損嚴重、功能不完善、公共服務(wù)及社會服務(wù)不全的住宅小區(qū)。

一、合肥市主城區(qū)老舊小區(qū)特點

合肥市老舊小區(qū)主要集中在廬陽、蜀山、包河、瑤海四個老城區(qū)，大多是由政府或單位出資建設(shè)的單位“福利房”。這些老舊小區(qū)建設(shè)年代不一，大多建于20世紀80年代初至90年初，有的始建于20世紀50年代，多為7層以下多層居住建筑。這些老舊小區(qū)普遍存在以下特點：

一是基礎(chǔ)設(shè)施“先天不足”，缺乏系統(tǒng)維保。如房屋外墻斑駁開裂、起殼風(fēng)化;樓頂防水功能退化，雨污水混流，下水管破損、堵塞;小區(qū)道路狹窄、坑洼;消防設(shè)計標準低，損壞嚴重，存在較大安全隱患。

二是配套設(shè)施缺少。老舊小區(qū)建設(shè)之初，相關(guān)公共和公用配套設(shè)施普遍缺少，公共綠地、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、機動車停車位、非機動車庫、社區(qū)活動中心、體育健身器材的公建配套設(shè)施規(guī)劃配置標準較低，與居民實際需求的矛盾越發(fā)凸顯。

三是管理缺失，亂象叢生。隨著城市規(guī)模擴張及房地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)增長，絕大多數(shù)原生房主搬遷至城市新區(qū)居住，老舊小區(qū)住宅變成頻繁交易的“二手房”，住戶人員組成日漸復(fù)雜甚至成為“三無”人員主要聚居地，存在大量改變原有布局及功能結(jié)構(gòu)的違章建筑，亂搭亂建現(xiàn)象普遍;車位不足導(dǎo)致車輛停放無序擁堵嚴重;建筑分布散而亂，封閉難度大，進出人員難管控，治安隱患大，“四類可防性案件”發(fā)案率高。

二、合肥市主城區(qū)老舊小區(qū)改造現(xiàn)狀

為切實改造老舊小區(qū)整體人居環(huán)境，合肥市依據(jù)安徽省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳出臺的《城市雙修技術(shù)導(dǎo)則》《老舊小區(qū)整治改造技術(shù)導(dǎo)則》《城市既有住宅加裝電梯指導(dǎo)意見》等規(guī)范要求， 2018年全市共整治老舊小區(qū)173個，總建筑面積454.85萬平方米，惠及住戶56485戶;2019年，全市共整治122個老舊小區(qū)（其中中直省直69個），總建筑面積283.65萬平方米，惠及住戶33285戶;2020年，合肥市將繼續(xù)整治103個中直省直老舊小區(qū)。2019年度，合肥市被住房城鄉(xiāng)建設(shè)部列為老舊小區(qū)改造試點城市，改造工作有序推進，其主要亮點有以下幾點。

（一）改造規(guī)劃由無序變有序

《合肥市老舊小區(qū)綜合治理工作實施意見》明確界定了老舊小區(qū)的改造范圍，統(tǒng)一了改造內(nèi)容和標準，簡化了審批流程，明確了后期管理的責(zé)任主體和管理模式。

（二）改造內(nèi)容由形式變具體

將老舊小區(qū)的改造內(nèi)容具體明確為：“一出”“三進”“六整治”。一出是水表、電表、氣表的出戶，方便管理;三進是光纖、公共服務(wù)和物業(yè)服務(wù)進小區(qū)，提升社會化服務(wù)水平;六整治是對道路管網(wǎng)、雨污水混流、停車設(shè)施、景觀綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施和安防消防的綜合整治。鼓勵開展建筑節(jié)能和“適老化”改造，引導(dǎo)多層住宅加裝電梯、安裝新能源汽車充電樁、智能快遞箱等服務(wù)設(shè)施。

（三）改造組織由分散變統(tǒng)一

成立合肥市老舊小區(qū)綜合治理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室（設(shè)在市房管局），具體負責(zé)全市老舊小區(qū)綜合治理工作和推行物業(yè)管理工作的政策制訂等工作。合肥市各級政府建立相應(yīng)的組織機構(gòu)，負責(zé)實施所屬轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)實施綜合治理和物業(yè)管理的各項具體工作，協(xié)調(diào)有關(guān)問題。

（四）改造項目由封閉變公開

項目設(shè)計和監(jiān)理從合肥招標投標中心統(tǒng)一招標產(chǎn)生的全市小額零星工程設(shè)計、監(jiān)理定點庫中抽簽選擇相應(yīng)的單位，不單獨每個項目進行招投標。

三、合肥市主城區(qū)老舊小區(qū)改造存在問題

保障和改善民生要抓住人民最關(guān)心最直接最現(xiàn)實的利益問題。堅持人人盡責(zé)、人人享有，堅守底線、突出重點、完善制度、引導(dǎo)預(yù)期，完善公共服務(wù)體系，保障群眾基本生活，不斷滿足人民日益增長的美好生活需要，不斷促進社會公平正義，形成有效的社會治理、良好的社會秩序，使人民獲得感、幸福感、安全感更加充實、更有保障、更可持續(xù)。合肥市老城區(qū)老舊小區(qū)改造雖然已經(jīng)取得了一定成績，但還有進步空間。經(jīng)過系統(tǒng)梳理，目前合肥市主城區(qū)老舊小區(qū)改造過程中存在以下問題：

（一）項目生成及資金籌措渠道單一

改造項目的生成主要是由政府列出，缺乏科學(xué)系統(tǒng)評判，公眾及專業(yè)人士參與不夠。改造資金多為財政供給，渠道單一，市場化社會力量參與少，難以實現(xiàn)社會資本效益，不具備可持續(xù)性。

（二）改造不全面，配套不完善

受資金、用地、環(huán)境、住戶意愿等因素影響，改造不全面，具有局限性：對建筑戶外改造多、室內(nèi)改造少，如房屋結(jié)構(gòu)進行戶內(nèi)加固，戶內(nèi)管線更新等;對公用設(shè)施完善多，對公共設(shè)施完善少，如按照人口規(guī)模新建幼兒園、菜市場、居民活動中心等少。對建筑多采用維修加固方案多，未根據(jù)建筑安全使用年限區(qū)別對待，零星及規(guī)模拆建少，對存量資源整合利用少。

（三）專項規(guī)劃缺失，驗收技術(shù)規(guī)范待匹配

老舊小區(qū)改造更強調(diào)居住條件的實際改善和居民滿意度，其既受到“自上而下”的框架制約，又要充分反映“自下而上”的居民呼聲和需求，只有通過編制專項規(guī)劃做好這兩大特性的結(jié)合才能技術(shù)性地解決這項“有難度”的工作，合肥市至今未編制該規(guī)劃，由政府單一主導(dǎo)，缺乏多元主體參與。老舊建筑因先天原因，對建筑的結(jié)構(gòu)加固和消防改造后按現(xiàn)有規(guī)范無法驗收，如不改造實施又客觀存在安全隱患，亟須出臺與老舊小區(qū)建筑改造驗收相匹配的驗收技術(shù)規(guī)范。

（四）項目小零散，實力企業(yè)參與少

老舊小區(qū)改造現(xiàn)多以修補加固類居多，工程規(guī)模小、散、繁，資金量小且協(xié)調(diào)任務(wù)多、難度大，很難吸引有實力的大企業(yè)參與。目前參與施工改造的企業(yè)多為掛靠，實際施工的隊伍能力不足，導(dǎo)致施工進度慢，質(zhì)量差。

（五）住戶參與度低，長效管理機制不健全

老舊小區(qū)改造要充分調(diào)研居民的需求。這項基礎(chǔ)性工作要求數(shù)據(jù)采集與分析的專業(yè)性，更需要充足的群眾工作經(jīng)驗。合肥市出現(xiàn)了一些由于缺乏前期調(diào)研而流于形式的清單式改造，使老舊小區(qū)改造停留在門面工程上。群眾對于“改什么”“怎么改”“何時改”“如何參與”“改后如何管理”等話語權(quán)不多，意見和建議無法達到充分表達。對于大部分物業(yè)缺失、管理缺位的老舊小區(qū)改造后沒有建立長效管理機制，物業(yè)管理等仍沿襲原有機制，政府包袱并未減輕，社區(qū)治理問題重重。如果在改造伊始就納入市場化的管理理念，將硬件改造的完成作為長效管理工作的開始，以培養(yǎng)小區(qū)居民良好的行為模式和更緊密的社群關(guān)系為主要目標，引導(dǎo)多元主體參與，有機整合各種解決方案，尋找老舊小區(qū)從賦活、提升到進化的有效路徑。

四、合肥市主城區(qū)老舊小區(qū)改造過程中存在問題的相關(guān)對策

（一）科學(xué)引導(dǎo)項目生成，積極拓寬資金渠道

通過制定科學(xué)合理、可操作性強的評價指標體系，對現(xiàn)有的老舊小區(qū)現(xiàn)狀進行評估分析，讓最需要改造的小區(qū)“冒出來”。堅持“以人為本”的設(shè)計理念，堅持設(shè)計先行，充分尊重和滿足居民們對老舊小區(qū)改造的功能訴求和精神追求，利用“VR”技術(shù)等把規(guī)劃設(shè)計圖紙變得更加直觀和形象，讓老舊小區(qū)居民對改造的需求能夠通過“訂單”的方式實現(xiàn)，以此來提高居民參與老舊小區(qū)改造的積極性和主動性。對于老舊小區(qū)改造的資金來源，一要積極采取市場化運作方式，充分調(diào)動居民、社會、企業(yè)的積極性，鼓勵社會資本積極參與老舊小區(qū)改造，引導(dǎo)社會資金發(fā)揮更大的效益。可在規(guī)劃時給予增加容積率、增設(shè)地下停車空間、減免回遷房改造土地出讓金，上市商品房可按規(guī)定適當(dāng)收取土地出讓金，出讓金按開發(fā)進度收取以及回遷房免收各項規(guī)費等，適當(dāng)放寬老舊小區(qū)市場準入和建設(shè)限制。利用老舊小區(qū)的區(qū)位優(yōu)、周邊配套全、容積率低的優(yōu)勢吸引開發(fā)企業(yè)前來投資，充分利用老舊小區(qū)閑置土地及簡陋房屋進行二次開發(fā)，從而獲取改造資金。二要建立受益者的付費機制。一些符合改造條件的小區(qū)，加裝電梯、建筑節(jié)能改造、立體車庫建設(shè)等改造資金可由房屋產(chǎn)權(quán)人、相關(guān)職能部門按照一定比例合理分攤，既能減輕政府負擔(dān)，也能加快老舊小區(qū)改造的進程。

（二）統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，科學(xué)分類實施

在老舊小區(qū)的改造建設(shè)過程中，針對不同年代、結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)對象需要制定科學(xué)、完整、周密的整體改造方案，既要符合城市區(qū)域規(guī)劃定位，又要滿足廣大民眾改善居住環(huán)境的多層次需求，既要有以完善功能為主的基本型改造，如優(yōu)先改造供水系統(tǒng)、雨污水管網(wǎng)、燃氣、電力、通信等地下管線，完善道路、停車、照明、安防、消防、快遞柜等公共基礎(chǔ)設(shè)施及社區(qū)服務(wù)設(shè)施，也要逐步推進完善型改造，如無障礙、“適老化”改造，加裝電梯、房屋室內(nèi)維修改造、配套電動車充電樁、文化活動場地及設(shè)施、家政、物業(yè)服務(wù)設(shè)施，建設(shè)平安智慧小區(qū)等。對一些特別老舊的，改造價值不高的，結(jié)合棚戶區(qū)改造、商業(yè)開發(fā)等其他手段予以更新。做到精準施策，因地制宜，區(qū)別對待。

（三）以規(guī)劃引領(lǐng)實施，制定專門配套標準

編制城區(qū)老舊小區(qū)專項規(guī)劃，對城市總體規(guī)劃、區(qū)域定位等上層設(shè)計予以呼應(yīng)，要對大“藍圖”進行深入的研究和分解落地，制定一個社區(qū)層面的、可落地、可分解的三年中長期規(guī)劃，有效避免與上層設(shè)計脫節(jié)和“拉鏈式”改造等在老舊小區(qū)綜合整治中廣泛存在的問題。專門制定與老舊小區(qū)改造相適應(yīng)的建設(shè)驗收規(guī)范以解決老舊小區(qū)實踐過程中遇到的與現(xiàn)行標準規(guī)范不適應(yīng)的問題。同時應(yīng)及時出臺針對加裝電梯、室內(nèi)外水電氣路改造的技術(shù)標準和政策。

（四）兼顧區(qū)域，打包做大項目

在專項規(guī)劃的基礎(chǔ)上，還要編制老舊改造小區(qū)片區(qū)的修建性詳細規(guī)劃與城市設(shè)計，有針對性的做好區(qū)域規(guī)劃統(tǒng)籌，結(jié)合城市功能結(jié)構(gòu)優(yōu)化，人口疏解及互嵌式居住社區(qū)建設(shè)等實施，將老舊小區(qū)改造同擴大老城區(qū)人居生活空間，營造宜居和諧生活環(huán)境，提高城市品位結(jié)合起來。可嘗試與大型國有建筑企業(yè)通過PPP項目合作方式推進老舊小區(qū)改造;也可將年度內(nèi)需改造的老舊小區(qū)按“區(qū)”級行政單位整體打包招標，適當(dāng)提高門檻，確保招大招強。

（五）多方共建，引導(dǎo)建立市場化專業(yè)管理機制

在老舊小區(qū)改造中積極發(fā)揮社區(qū)黨組織、居民自治組織、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社會組織、志愿服務(wù)組織等多方議事聯(lián)動機制作用，實現(xiàn)多方共建。提高群眾對老舊小區(qū)改造工作的知曉率、參與率和支持率。在“改后如何管理”方面引入社會化管理，由街道組織居民成立業(yè)主大會，由業(yè)主大會按照相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策規(guī)定，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，向居民收取物業(yè)服務(wù)費?，F(xiàn)有的單位管理主體要逐步轉(zhuǎn)換角色、轉(zhuǎn)變職能，積極主動地做好退位和補位工作，逐步把老舊住宅小區(qū)整治結(jié)束的后續(xù)管理工作讓位于社會化、市場化、專業(yè)化的物業(yè)管理。

參考文獻：

[1]江淮晨報2018.10.18《租賃業(yè)務(wù)多主體供應(yīng)格局基本形成》

[2]合肥晚報2019.10.21《壯麗70年·奮斗新時代——合肥城市大建設(shè)發(fā)展成就巡禮》住房保障合肥路徑鑄就安居

[3]《安徽省城市老舊小區(qū)整治改造技術(shù)導(dǎo)則》（2019年修訂版）

作者簡介：劉莉（1981-），女，漢族，安徽省全椒人，本科，安徽經(jīng)濟管理學(xué)院經(jīng)濟管理系教師，講師。研究方向：物業(yè)、物流管理。