韓昕宇

[提要] 近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期，企業(yè)在復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境下應(yīng)當(dāng)關(guān)注財(cái)務(wù)狀況變化趨勢(shì)。本文首先分析國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況，其次介紹杜邦分析體系，以濱江集團(tuán)為研究對(duì)象，基于2016～2019年財(cái)務(wù)年報(bào)對(duì)其進(jìn)行指標(biāo)分析，發(fā)現(xiàn)在成本控制、庫(kù)存管理、融資渠道等方面存在問(wèn)題，并提供相關(guān)改善意見。

關(guān)鍵詞：杜邦分析法;濱江集團(tuán);房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)分析

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2020年5月24日

一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制不斷完善背景下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)緊跟時(shí)代在戰(zhàn)略發(fā)展中占有重要地位。根據(jù)國(guó)家2019年發(fā)布的全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況數(shù)據(jù)，4個(gè)一線城市、35個(gè)二線城市的新建房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售價(jià)格增長(zhǎng)幅度較為穩(wěn)定，二手住宅價(jià)格上漲態(tài)勢(shì)逐漸緩和。從供給角度看，房屋施工面積同比增長(zhǎng)8.8%，體現(xiàn)了房地產(chǎn)保障體系對(duì)行業(yè)起到的推動(dòng)作用。從需求角度看，2019年上半年全國(guó)商品房銷售面積同比下降1.8%，既反映了商品房穩(wěn)定的剛性需求，也說(shuō)明避免投機(jī)行為的理念深入人心。然而，房地產(chǎn)企業(yè)也正面臨著一些挑戰(zhàn)。因此，分析解讀企業(yè)近年的財(cái)務(wù)報(bào)告，對(duì)于企業(yè)降低決策風(fēng)險(xiǎn)，以及利益相關(guān)者根據(jù)企業(yè)狀況提升投資效益都具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

二、杜邦分析法的指標(biāo)體系

杜邦分析法從評(píng)價(jià)經(jīng)營(yíng)效益的角度出發(fā)，將多個(gè)能夠衡量企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的指標(biāo)緊密連接，搭建一個(gè)對(duì)企業(yè)不同會(huì)計(jì)期間進(jìn)行綜合分析的指標(biāo)體系。杜邦分析法從資本獲利能力、資金周轉(zhuǎn)速率、未來(lái)發(fā)展逾期、股東獲益水平等方面入手，以不同年度發(fā)布的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)來(lái)深入分析企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益。該體系通過(guò)銷售凈利率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、權(quán)益乘數(shù)等多個(gè)分支指標(biāo)的乘積結(jié)果來(lái)詳盡和清晰地展現(xiàn)企業(yè)銷售水平、資本結(jié)構(gòu)和資金流動(dòng)性等方面的內(nèi)在聯(lián)系，彌補(bǔ)了單一指標(biāo)只能從某個(gè)特定角度評(píng)估財(cái)務(wù)狀況的局限性，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益估量的意義尤為重要。

三、杜邦分析法在濱江集團(tuán)財(cái)務(wù)分析中的應(yīng)用

杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司成立于1996年，主要的經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售、室內(nèi)外裝潢等，公司股票于2008年掛牌交易，是全國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)50強(qiáng)。根據(jù)2019年末的財(cái)務(wù)年報(bào)數(shù)據(jù)，濱江集團(tuán)資產(chǎn)總額達(dá)到1，296億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)39.73億元，基本每股收益0.52元。本文旨在采用杜邦分析法分析企業(yè)不同會(huì)計(jì)期間的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，根據(jù)濱江集團(tuán)2016～2019年發(fā)布的年報(bào)數(shù)據(jù)，從中摘取出杜邦分析體系下計(jì)算以凈資產(chǎn)收益率為核心指標(biāo)所需的各項(xiàng)財(cái)務(wù)績(jī)效數(shù)據(jù)，逐年比較數(shù)據(jù)的變化趨勢(shì)并找到其原因，以期較為客觀準(zhǔn)確地分析濱江集團(tuán)近年的財(cái)務(wù)狀況。（表1）

（一）凈資產(chǎn)收益率總體趨勢(shì)分析。凈資產(chǎn)收益率將利潤(rùn)表和資產(chǎn)負(fù)債表中的凈利潤(rùn)和所有者權(quán)益加以結(jié)合，用以衡量憑借不斷投入資本和企業(yè)累計(jì)留存收益獲取利潤(rùn)的能力。根據(jù)表1數(shù)據(jù)，2016～2019年濱江集團(tuán)的凈資產(chǎn)收益率總體上處于先下降后上升的趨勢(shì)，2017年同比下降2.62%，2018年降至最低值8.24%，下降幅度達(dá)34.81%，2019年凈資產(chǎn)收益率又有所回升，體現(xiàn)了較大的波動(dòng)性。原因可能是2019年前房?jī)r(jià)上行趨勢(shì)較為明顯，市場(chǎng)需求未能完全釋放，銷售渠道相對(duì)較窄，加之房屋生產(chǎn)期間高額的建造成本，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的凈資產(chǎn)收益率普遍大幅下降。2019年政府要求精準(zhǔn)施策，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制，行業(yè)投資收益回暖，濱江集團(tuán)的積壓存貨得以消化推動(dòng)了凈資產(chǎn)收益率上升，然而該指標(biāo)仍然略低于行業(yè)平均值，企業(yè)應(yīng)繼續(xù)協(xié)調(diào)供給關(guān)系以獲得利潤(rùn)空間。

（二）銷售凈利率總體趨勢(shì)分析。銷售凈利率反映了企業(yè)在擴(kuò)大銷售規(guī)模時(shí)是否能夠賺取足夠的利潤(rùn)報(bào)酬。房地產(chǎn)企業(yè)在前期工程成本、土地成本、市政工程成本等方面產(chǎn)生較高支出，在此基礎(chǔ)上必須保持足夠的營(yíng)業(yè)收入才能抵消高昂的成本費(fèi)用對(duì)銷售凈利潤(rùn)產(chǎn)生的不利影響。分析表1數(shù)據(jù)，濱江集團(tuán)的銷售凈利率在2017年上升到峰值12.43%，處于行業(yè)平均水平，2018年下降到了最低值5.76%，2019年又有小幅度的提升。根據(jù)濱江集團(tuán)財(cái)務(wù)年報(bào)，企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本、期間費(fèi)用變化會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生不同的影響，因此需要進(jìn)一步分析這幾項(xiàng)指標(biāo)與銷售凈利率的聯(lián)系。（表2）

由表2可知，企業(yè)2016～2019年的凈利潤(rùn)變化趨勢(shì)與銷售凈利率基本一致。2017年?duì)I業(yè)收入同比下降29.19%，原因是當(dāng)時(shí)出臺(tái)了房地產(chǎn)緊縮政策影響了房屋產(chǎn)品的銷售量，企業(yè)通過(guò)下調(diào)房屋生產(chǎn)數(shù)量來(lái)壓縮營(yíng)業(yè)成本。2018年為拓寬銷售渠道提高了行政管理人員、銷售人員、施工現(xiàn)場(chǎng)管理人員的薪資，由此產(chǎn)生過(guò)高的期間費(fèi)用導(dǎo)致了凈利潤(rùn)的下滑，2019年房地產(chǎn)政策適當(dāng)放寬，市場(chǎng)投機(jī)現(xiàn)象相對(duì)減少，在這雙重因素下企業(yè)的凈利潤(rùn)得以回升。企業(yè)應(yīng)在職工薪資方面加強(qiáng)成本控制以保持足夠的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

（三）資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總體趨勢(shì)分析。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率體現(xiàn)了企業(yè)投入資產(chǎn)的流轉(zhuǎn)速度，反映了對(duì)資本的利用效率和發(fā)掘潛力。由表1可知濱江集團(tuán)2016年的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為近四年的最高值，2017年下降幅度為40.48%，原因可能是房屋產(chǎn)品銷售量下滑使得存貨大量積壓，而房地產(chǎn)具有存貨在總資產(chǎn)中占有較大比重的特性，導(dǎo)致了濱江集團(tuán)資本結(jié)構(gòu)十分不平衡。2017～2019年資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率波動(dòng)幅度較小，這是因?yàn)槠髽I(yè)在提高去庫(kù)存能力的同時(shí)開展新產(chǎn)品建設(shè)，存貨總額增長(zhǎng)率保持穩(wěn)定，濱江集團(tuán)在未來(lái)幾個(gè)會(huì)計(jì)年度應(yīng)當(dāng)在存貨儲(chǔ)量方面有所把握以保證擁有充足的現(xiàn)金流。

（四）權(quán)益乘數(shù)總體趨勢(shì)分析。權(quán)益乘數(shù)通過(guò)企業(yè)的資產(chǎn)總額和股東投入資本的關(guān)系來(lái)反映債權(quán)人權(quán)益的風(fēng)險(xiǎn)性。從表1可得，2016～2019年濱江集團(tuán)的權(quán)益乘數(shù)呈直線上升趨勢(shì)，相比2016年，2019年該項(xiàng)指標(biāo)增長(zhǎng)幅度高達(dá)92.09%，表明負(fù)債明顯提升，其原因是供給關(guān)系的正?；苿?dòng)了較高的產(chǎn)品銷售數(shù)量，為企業(yè)帶來(lái)了大量預(yù)收款項(xiàng)，企業(yè)在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期，嘗試運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿以進(jìn)行新樓盤的開發(fā)，然而過(guò)多的產(chǎn)品訂單導(dǎo)致企業(yè)憑借現(xiàn)有融資方式可能無(wú)法保證按時(shí)交貨，仍需較多流動(dòng)性很強(qiáng)的資金才能保持生產(chǎn)的穩(wěn)定性，房地產(chǎn)企業(yè)銷售周期較長(zhǎng)的特點(diǎn)也會(huì)為企業(yè)債權(quán)人的權(quán)益帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

四、濱江集團(tuán)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)改善建議

通過(guò)在杜邦分析體系下分析濱江集團(tuán)2016～2019年的財(cái)務(wù)指標(biāo)，可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況仍然存在一些問(wèn)題，主要是凈利潤(rùn)值不高、成本費(fèi)用增長(zhǎng)過(guò)快、資本結(jié)構(gòu)不平衡、資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)較高。相關(guān)建議如下：

（一）開展互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷新模式。房地產(chǎn)商品由于其特殊性，消費(fèi)者購(gòu)買的決策期往往很長(zhǎng)，且對(duì)線下交易的要求也比較高，現(xiàn)有的直播賣房等新渠道也僅僅提高了看房效率。企業(yè)應(yīng)當(dāng)與主流電商平臺(tái)開展密切合作，利用平臺(tái)數(shù)據(jù)充分了解消費(fèi)者的購(gòu)房心理和需求，以新興電子商務(wù)技術(shù)為基礎(chǔ)，精準(zhǔn)推送迎合受眾的房地產(chǎn)，優(yōu)化看房體驗(yàn)，由傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)方式向線上線下的融合經(jīng)營(yíng)方式轉(zhuǎn)變，帶動(dòng)房地產(chǎn)商品銷量的增長(zhǎng)以提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

（二）加強(qiáng)成本管理控制。房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本費(fèi)用主要分布在土地征用、前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等階段，濱江集團(tuán)一方面可以通過(guò)并購(gòu)優(yōu)質(zhì)企業(yè)、積極配合住建部和政府實(shí)施的房地產(chǎn)優(yōu)惠補(bǔ)貼政策來(lái)降低獲得建設(shè)用地的成本費(fèi)用，與萬(wàn)科、綠地等龍頭企業(yè)合作建房以獲得先進(jìn)的成本管理經(jīng)驗(yàn);另一方面企業(yè)可以把降低原材料采購(gòu)成本作為新的利潤(rùn)著眼點(diǎn)，把生產(chǎn)階段所需的各類資源的采購(gòu)渠道和價(jià)格進(jìn)行詳細(xì)比較，按照區(qū)域采購(gòu)集中化的原則，盡可能在采購(gòu)目標(biāo)成本上獲得優(yōu)勢(shì)。

（三）降低庫(kù)存商品壓力。房地產(chǎn)企業(yè)的存貨在總資產(chǎn)中占據(jù)比例較大，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)平衡性不強(qiáng)，濱江集團(tuán)應(yīng)當(dāng)把握在市場(chǎng)中的定位，制定合理的銷售策略，對(duì)于已經(jīng)積壓較長(zhǎng)時(shí)間的房產(chǎn)庫(kù)存，可以適當(dāng)壓低價(jià)格盡早出售，以克服房地產(chǎn)商品前期投入成本高、回款速度慢的特性。還需要企業(yè)不斷完善客戶信用評(píng)估政策，盡早識(shí)別可能出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)收賬款，敦促業(yè)務(wù)員與房地產(chǎn)消費(fèi)者開展催款商榷流程，或者把賬齡長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高的應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)移給其他金融機(jī)構(gòu)以提高資金的使用效率。

（四）合理拓寬融資渠道。2019年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖使濱江集團(tuán)獲得了大量的訂單，從資產(chǎn)負(fù)債表中預(yù)收款項(xiàng)的大幅提高可以看出現(xiàn)存資金比較緊缺，單一的籌資方式難以滿足現(xiàn)有的生產(chǎn)需要，企業(yè)可以探索嘗試各渠道之間比例，積極協(xié)調(diào)融資方式，避免過(guò)度依賴銀行長(zhǎng)期借款，積極與非銀行的地方金融機(jī)構(gòu)接洽，同時(shí)地方金融機(jī)構(gòu)對(duì)于企業(yè)本身的發(fā)展?fàn)顩r有更深入的了解，兩者合作可以有效地降低融資風(fēng)險(xiǎn)和融資成本，從而達(dá)到最優(yōu)融資結(jié)構(gòu)。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]任冠芳.當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)淺析[J].科技經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，2018（6）.

[2]金夢(mèng)吉.杜邦分析法在上市公司財(cái)務(wù)中的應(yīng)用[J].區(qū)域治理，2019（38）.

[3]王嬌嬌.杜邦分析法在上市公司財(cái)務(wù)分析中的應(yīng)用——以比亞迪為例[J].中外企業(yè)家，2019（23）.

[4]朱志慧.房地產(chǎn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理及發(fā)展趨勢(shì)的若干思考[J].科技經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，2017（1）.

[5]楊珉灃.杜邦分析法在企業(yè)盈利模式分析中的應(yīng)用研究[J].價(jià)值工程，2019.38（7）.