董華平

摘要：隨著我國(guó)棚戶(hù)區(qū)改造政策的不斷落地，房產(chǎn)拆遷補(bǔ)償關(guān)系著業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益，房產(chǎn)業(yè)主對(duì)于房產(chǎn)的實(shí)際面積測(cè)繪精確度要求越發(fā)嚴(yán)格。本文擬對(duì)房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量控制問(wèn)題進(jìn)行探討，供參考。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn);面積測(cè)繪;問(wèn)題分析;解決對(duì)策

近年來(lái)，我國(guó)關(guān)于房產(chǎn)測(cè)繪面積問(wèn)題出臺(tái)了諸多政策規(guī)范，從法律政策上支持房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量控制，對(duì)于房產(chǎn)面積測(cè)繪過(guò)程中如何精確測(cè)量房產(chǎn)面積，減少房產(chǎn)面積測(cè)繪數(shù)值的誤差是每名測(cè)繪技術(shù)人員的職責(zé)。

1 房產(chǎn)測(cè)繪的重要意義

1.1房產(chǎn)測(cè)繪直接關(guān)系到業(yè)主的切身利益

房產(chǎn)測(cè)繪的全過(guò)程，面積計(jì)算及其測(cè)量精度都有嚴(yán)密的科學(xué)性，是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門(mén)為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的重要依據(jù)，同時(shí)也為房屋所有權(quán)產(chǎn)生法律糾紛，審核違章建筑以及違章占地提供了可靠的憑據(jù)，這些數(shù)據(jù)是核發(fā)房屋所有權(quán)證重要組成部分，也是建房地產(chǎn)檔案的原始資料，房產(chǎn)測(cè)繪直接關(guān)系到房產(chǎn)的價(jià)格，關(guān)乎業(yè)主的切身利益，也是房產(chǎn)證的重要組成部分，是保障業(yè)主利益的法律依據(jù)。

1.2房產(chǎn)測(cè)繪有利于保證房產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序

建筑面積是房產(chǎn)測(cè)繪中最基本的要素，也是我國(guó)房產(chǎn)測(cè)量中要測(cè)定的基本要素之一，建筑面積是我國(guó)城市規(guī)劃、產(chǎn)籍管理、房屋產(chǎn)權(quán)登記與交易、征收稅費(fèi)、房屋拆遷安置和房屋面積統(tǒng)計(jì)中的計(jì)量單位，由于房屋面積的種類(lèi)繁多，對(duì)于非專(zhuān)業(yè)人士而言，感覺(jué)高深莫測(cè)，特別在當(dāng)前的商品房買(mǎi)賣(mài)中，部分開(kāi)發(fā)商在利益的驅(qū)使下時(shí)常會(huì)打起面積的主意，有些中介總是偷換感念，誤導(dǎo)消費(fèi)者，因此，通過(guò)加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)面積的測(cè)繪，可以減少商品房交易的糾紛，既維護(hù)了購(gòu)房者的合法權(quán)益，也保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。

2 房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積的質(zhì)量控制措施

2.1加強(qiáng)對(duì)前期收件資料及圖紙審查質(zhì)量的控制

在房產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積預(yù)測(cè)算時(shí)，要求委托方所提交的建筑施工圖紙必須由規(guī)劃部門(mén)審核通過(guò)，對(duì)于有設(shè)計(jì)變更的地方，還要有變更設(shè)計(jì)聯(lián)系單或變更設(shè)計(jì)圖紙;委托方提交的圖紙應(yīng)當(dāng)是包括建筑平面圖、立面圖、陽(yáng)臺(tái)及飄窗大樣圖、樓梯詳圖在內(nèi)的一整套完整、詳細(xì)的圖紙，以方便數(shù)據(jù)的查閱;委托方提交的收件資料必須要有規(guī)劃許可證和建筑總平面圖、門(mén)牌號(hào)和房屋配套設(shè)施及其功能說(shuō)明，如發(fā)電機(jī)房、變電房、配電房、泵房等的使用說(shuō)明及其相關(guān)資料。

2.2加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)面積測(cè)繪中關(guān)鍵環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制

2.2.1房產(chǎn)面積測(cè)繪各關(guān)鍵環(huán)節(jié)中的質(zhì)量控制

進(jìn)行房產(chǎn)面積測(cè)繪，對(duì)我們房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)增加了經(jīng)濟(jì)收入的同時(shí)又承擔(dān)更大的責(zé)任，針對(duì)日益高漲的房?jī)r(jià)一旦工作疏忽發(fā)生了錯(cuò)誤，造成的損失將是巨大的。因此我們?cè)诜课菝娣e的測(cè)繪環(huán)節(jié)中，應(yīng)把質(zhì)量控制放在首位，具體要做到四個(gè)：房屋計(jì)算面積部位認(rèn)定要準(zhǔn)確，長(zhǎng)數(shù)據(jù)要準(zhǔn)確：房產(chǎn)要素要準(zhǔn)確：房屋面積計(jì)算分?jǐn)傄獪?zhǔn)確。

2.2.2房產(chǎn)要素的調(diào)查與確定必須準(zhǔn)確

在預(yù)測(cè)時(shí)必須以收件資料中的建筑施工平面圖、建筑工程規(guī)劃許可證、地名登記表等作為參照依據(jù)，對(duì)房屋的坐落、用途、幢號(hào)、結(jié)構(gòu)、樓層數(shù)、房號(hào)等要素進(jìn)行對(duì)照確定;在實(shí)測(cè)時(shí)要把預(yù)測(cè)得到的房產(chǎn)要素資料跟房屋竣工圖進(jìn)行實(shí)地的核對(duì)。房產(chǎn)要素必須與設(shè)計(jì)圖紙保持一致，達(dá)不到一致的，必須要求委托方提供相關(guān)的設(shè)計(jì)變更圖紙、聯(lián)系單或文字等進(jìn)行說(shuō)明;房產(chǎn)要素必須符合《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中的相關(guān)規(guī)定，不符合規(guī)定的，必須要求開(kāi)發(fā)商整改，直至符合規(guī)定;房產(chǎn)要素必須符合房屋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放要求，達(dá)不到的，必須要求開(kāi)發(fā)商整改，直到符合要求。

2.2.3房屋套型、邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)的測(cè)算必須準(zhǔn)確

預(yù)測(cè)時(shí)房屋套型、邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)的測(cè)算必須準(zhǔn)確，實(shí)測(cè)時(shí)房屋套型、邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)的測(cè)算必須準(zhǔn)確。實(shí)測(cè)前，要先調(diào)出預(yù)測(cè)資料，并將施工圖與竣工圖進(jìn)行比較，如有不同的，可記錄下來(lái)做為實(shí)測(cè)時(shí)的重點(diǎn)。進(jìn)行實(shí)測(cè)時(shí)，要遵循“從整體到局部，整體與局部相結(jié)合”的原則，先從整體上把測(cè)量面積分為兩部分，一部分是相同面積的標(biāo)準(zhǔn)樓層，另一部分是面積不相同的非標(biāo)準(zhǔn)樓層。在測(cè)量套內(nèi)面積時(shí)，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)樓層，不用對(duì)所有樓層的內(nèi)部尺寸作詳細(xì)的測(cè)量，對(duì)于非標(biāo)準(zhǔn)樓層，則需對(duì)其內(nèi)部尺寸一一進(jìn)行測(cè)量。

2.2.4房屋面積的計(jì)算、分?jǐn)偙仨氄_、合理。首先，必須先準(zhǔn)確計(jì)算出房屋各樓層的面積及總面積后，再對(duì)公用部分的面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。公用面積的分?jǐn)偙仨殗?yán)格按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和《房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)施細(xì)則》中的相關(guān)規(guī)定來(lái)計(jì)算。其次，公用面積的分?jǐn)傆?jì)算完成后，應(yīng)當(dāng)對(duì)分?jǐn)偳昂蟮目偯娣e、套內(nèi)面積、分?jǐn)偯娣e進(jìn)行核對(duì)，以保證分?jǐn)偯娣e的正確合理。

2.3加強(qiáng)對(duì)測(cè)量精度的控制

按照《房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范》中的規(guī)定，末級(jí)控制點(diǎn)最大的點(diǎn)位誤差必須控制在50mm以?xún)?nèi);獨(dú)立相鄰點(diǎn)間的點(diǎn)位誤差必須控制在±50mm范圍內(nèi)，而非獨(dú)立相鄰點(diǎn)間的點(diǎn)位誤差則應(yīng)當(dāng)控制在±25mm范圍內(nèi)。同時(shí)，要建立起一個(gè)具有較高密度、精度、質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)的控制網(wǎng)，以加強(qiáng)對(duì)房屋面積測(cè)量精度的控制。

2.4加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪工作人員的培訓(xùn)

房產(chǎn)測(cè)繪工作人員包括外業(yè)測(cè)繪人員、內(nèi)業(yè)計(jì)算與資料整理人員、檢驗(yàn)人員等，為了提高房產(chǎn)面積的測(cè)繪質(zhì)量，就必須加強(qiáng)對(duì)這些人員的培訓(xùn)。培訓(xùn)的內(nèi)容主要是各種測(cè)繪工器具的使用與相關(guān)的管理法規(guī)，通過(guò)這些培訓(xùn)，提高測(cè)繪工作人員的職業(yè)技能與職業(yè)素質(zhì)，從而提高房產(chǎn)面積測(cè)繪的質(zhì)量。

2.5加強(qiáng)對(duì)外業(yè)測(cè)繪質(zhì)量的控制

外業(yè)測(cè)繪的質(zhì)量是提高房屋面積測(cè)繪質(zhì)量的基礎(chǔ)。加強(qiáng)對(duì)外業(yè)測(cè)繪質(zhì)量的控制，必須使調(diào)查表上的有關(guān)內(nèi)容必須與房產(chǎn)圖保持一致，如房屋權(quán)界線、用地范圍及其相關(guān)說(shuō)明符號(hào)等;房產(chǎn)測(cè)量要素必須完整、準(zhǔn)確;房產(chǎn)面積測(cè)繪的原始記錄及其成果必須保證內(nèi)容的完整和規(guī)范。

2.6加強(qiáng)對(duì)房屋面積測(cè)繪質(zhì)量的檢查與驗(yàn)收

房屋面積測(cè)繪的檢查與驗(yàn)收是對(duì)房屋面積測(cè)繪質(zhì)量的最后保障，必須在實(shí)行自查、互檢的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格執(zhí)行“二級(jí)檢查、一級(jí)驗(yàn)收”制度。二級(jí)檢查指的是由單位測(cè)繪組的成員對(duì)測(cè)繪工作進(jìn)行過(guò)程檢查，在核對(duì)無(wú)誤后，再由專(zhuān)職的質(zhì)量檢查小組和檢查人員進(jìn)行最終檢查;一級(jí)驗(yàn)收是指在二級(jí)檢查合格后，由委托單位實(shí)施對(duì)測(cè)繪工作的最終驗(yàn)收。

3 結(jié)束語(yǔ)

房產(chǎn)測(cè)繪工作是一項(xiàng)嚴(yán)禁的工作，需要專(zhuān)業(yè)的技術(shù)人員，使用先進(jìn)的儀器設(shè)備，按照規(guī)定的流程對(duì)房屋進(jìn)行勘察測(cè)量，從而得出相關(guān)的信息，為房產(chǎn)管理部門(mén)提供科學(xué)的依據(jù)。房面積測(cè)繪質(zhì)量控制直接關(guān)系到房屋所有權(quán)人的合法利益，并且關(guān)系到房產(chǎn)市場(chǎng)管理的規(guī)范性，所以要保證房產(chǎn)面積測(cè)繪的質(zhì)量，提高房產(chǎn)測(cè)繪工作的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)

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