王小燕

摘要：在清算房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅時(shí)，開發(fā)商會(huì)受到很多方面的影響，項(xiàng)目也會(huì)涉及到很多的問題。在清算時(shí)土地成本的分?jǐn)偡椒〞?huì)有各種方式，賦稅的差別也比較大，因此房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的運(yùn)營(yíng)中對(duì)成本清算會(huì)時(shí)常產(chǎn)生分歧。在當(dāng)今的市場(chǎng)土地增值稅計(jì)算過程中，影響成本分?jǐn)傆胁煌Y(jié)果的因素會(huì)有很多，不管是分?jǐn)偡椒ǖ挠?jì)算還是公共設(shè)施的分?jǐn)偅渲卸即嬖诤芏嗟牟淮_定因素。積極改善這些問題，可以讓企業(yè)高效運(yùn)行，不僅可以降低企業(yè)的成本，還可以進(jìn)行合理的成本分?jǐn)偣芾怼?/p>

關(guān)鍵詞：土地增值稅;開發(fā)商;房地產(chǎn)企業(yè);公共設(shè)施

近幾年以來，房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)發(fā)展中迅速崛起，引起了很多人的注意。在城市化的進(jìn)程中，房地產(chǎn)企業(yè)給國家的發(fā)展創(chuàng)造了很多的收益，也是目前市場(chǎng)的主要經(jīng)濟(jì)形式。隨著自然資源的日漸緊張和城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加快，建設(shè)用地在不斷減少，土地的價(jià)格也在不斷上漲。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本逐漸成為了企業(yè)內(nèi)部關(guān)心的問題，土地增值稅在企業(yè)的成本管理中所占的比重也越來越大，隨著一些關(guān)于土地增值稅成本清算的相關(guān)法律進(jìn)一步出臺(tái)，成本分?jǐn)倖栴}也引起了社會(huì)的熱議。在實(shí)際的計(jì)算中，土地成本計(jì)算的方法比較有彈性，不同難度的計(jì)算方法會(huì)導(dǎo)致不同的增值稅，對(duì)企業(yè)的成本管理影響也不同。

一、土地增值稅的相關(guān)內(nèi)涵

土地的增值稅一般是指對(duì)于有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及地上建筑物并取得收益的個(gè)人和單位征收的一種稅。我國的房地產(chǎn)企業(yè)一般采用預(yù)繳稅款、并在符合條件的情形下進(jìn)行匯算清繳的方法來進(jìn)行繳款的。而土地的增值稅清算則是指納稅人在符合清算的條件下，按照一定的法律標(biāo)準(zhǔn)和步驟，對(duì)房地產(chǎn)的土地增值稅進(jìn)行清算，填寫相關(guān)的清算表，提供相關(guān)的手續(xù)辦理清算手續(xù)，并結(jié)清稅款的行為。房地產(chǎn)利用合理的方式進(jìn)行成本分?jǐn)?，可以讓企業(yè)在合理的范圍內(nèi)合法進(jìn)行土地增值稅清算[1]。

二、土地增值稅清算中的成本分?jǐn)偓F(xiàn)狀

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，其法律方面也取得了一定的建設(shè)，國家對(duì)企業(yè)的土地增值稅清算有著不同的規(guī)定，對(duì)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行共同的成本費(fèi)用清算時(shí)，利用可售建筑面積法或者是其他的方法計(jì)算。在實(shí)際的清算過程中，如果對(duì)于同一項(xiàng)目的不同類型沒有規(guī)定具體采用哪一種計(jì)算方法，一般是通過可售建筑面積法進(jìn)行的，但是建筑的安裝費(fèi)讓企業(yè)在實(shí)際的運(yùn)營(yíng)中多出了成本，最終有可能讓企業(yè)承受損失。有的企業(yè)也有自己的分?jǐn)偡椒ǎ戏梢?guī)定的“其他合理方法”，但是也沒有對(duì)什么才是“合理的方法”仔細(xì)規(guī)定，最終使得土地增值稅清算中的成本分?jǐn)倹]有被單位采用。

地產(chǎn)開發(fā)商在取得了土地的開發(fā)權(quán)后，可能會(huì)有再分期開發(fā)的情況，但會(huì)出現(xiàn)公共配套設(shè)施集中建設(shè)，幾期公用的情況。比如公用事業(yè)單位、幼兒園和體育館的建設(shè)，存在某一期集中規(guī)劃，多期公用的現(xiàn)象。若這些公用設(shè)施在某一期集中建設(shè)，是否在清算時(shí)全部扣除，對(duì)于后期的分配扣除是否不再進(jìn)行考慮。這些法律都沒有具體明確的規(guī)定?；蛘叻康禺a(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目上建設(shè)商業(yè)用房、普通住宅和非普通住宅，在對(duì)這種多種類型的土地成本進(jìn)行費(fèi)用清算時(shí)，因不同類型的房子售價(jià)不同，扣除成本的差異也就比較大，增值率也就或高或低，這就導(dǎo)致企業(yè)很難進(jìn)行土地增值稅的清算工作[2]。

三、土地增值稅清算中的成本分?jǐn)偡椒ㄟx擇

在進(jìn)行選擇成本分?jǐn)偡椒〞r(shí)，可以選擇企業(yè)自己指定的，也可以選擇國家規(guī)定的，一般會(huì)用到的方法主要包括：收入系數(shù)法、可售面積法和層高系數(shù)法。在利用可售面積法進(jìn)行成本分?jǐn)傆?jì)算的時(shí)候，第一步就需要確定其面積是多少，以面積的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)分配成本。這種方法在實(shí)際的工作中比較容易計(jì)算和統(tǒng)計(jì)，也有著一定的公正性，但其缺點(diǎn)是層高的面積不同，價(jià)值不同，而這種方法只是籠統(tǒng)按照面積計(jì)算，沒有充分考慮到不同層高價(jià)值的不同。比如有的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不僅有住宅，還有商業(yè)用房，在成本計(jì)算時(shí)就需要混合計(jì)算，但是在具體的應(yīng)用可售面積法會(huì)導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生更多的賦稅，因而這種方法有一定的缺點(diǎn)。而層高系數(shù)法則可以一定程度上改變可售面積法的缺點(diǎn)，它是指房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目按照不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，并按照占地較大的項(xiàng)目類型設(shè)置層高系數(shù)，而其他的項(xiàng)目在和基數(shù)進(jìn)行對(duì)比后就可以計(jì)算出自己的層高系數(shù)，這種方法確保不同的價(jià)值項(xiàng)目有不同的成本分?jǐn)傆?jì)算方法[3]。不過層高系數(shù)法也有一定的缺點(diǎn)，最關(guān)鍵的便是在進(jìn)行基數(shù)設(shè)置時(shí)選擇什么樣的房產(chǎn)類型比較合理，比如是選擇可售面積占比較大的房產(chǎn)作為基數(shù)，還是選擇銷售占比較大的房產(chǎn)作為系數(shù)，同時(shí)在系數(shù)確定后，還需要確認(rèn)層高。在實(shí)際的施工過程中，有的施工方為了施工方便，房產(chǎn)實(shí)際的層高會(huì)比圖紙規(guī)劃的要高一些，這就會(huì)和國家稅務(wù)機(jī)關(guān)的相關(guān)規(guī)定有沖突。因此，在進(jìn)行成本分?jǐn)倳r(shí)不僅要選擇科學(xué)的方法，還要結(jié)合實(shí)際和稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通，并對(duì)于具體的施工圖進(jìn)行修正。

四、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的成本分?jǐn)倢?duì)策

（一）公共設(shè)施的分?jǐn)?/p>

房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)龐大的工程，其建設(shè)不是在短時(shí)間內(nèi)就能完成的，而是一般都會(huì)分期進(jìn)行，其中包含綠化用地和道路等公共項(xiàng)目，開發(fā)的過程中都會(huì)產(chǎn)生成本和收益，這些公共項(xiàng)目的開發(fā)也會(huì)分成幾個(gè)分期進(jìn)行。但是在實(shí)際的分?jǐn)傊校蜁?huì)引發(fā)已完成項(xiàng)目和未完成項(xiàng)目如何分?jǐn)偝杀镜膯栴}。有時(shí)因項(xiàng)目的公共設(shè)施還沒有完成，如道路綠化問題還沒有施工完畢，但是項(xiàng)目的前期已經(jīng)完成，因此項(xiàng)目前期進(jìn)行清算時(shí)就會(huì)導(dǎo)致無法計(jì)算公共項(xiàng)目的成本，只能等待后期的項(xiàng)目完成后才能進(jìn)行成本分?jǐn)?，最終有可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無法享受免稅政策，給企業(yè)增加運(yùn)用成本，增加企業(yè)的繳稅負(fù)擔(dān)[4]。同時(shí)，不同的分期房產(chǎn)類型不同，分?jǐn)偟倪x擇方法也不同，比如有的地區(qū)對(duì)于普通住宅項(xiàng)目的增值率高于百分之二十，進(jìn)行成本分?jǐn)倳r(shí)就可以選擇增值額高的項(xiàng)目，并結(jié)合當(dāng)?shù)卣呖茖W(xué)制定分期計(jì)劃，通過分期的完工時(shí)間確定需要進(jìn)行分?jǐn)偟墓岔?xiàng)目，盡量做到分?jǐn)偤侠怼?/p>

（二）地下車庫的成本分?jǐn)?/p>

隨著城市建設(shè)用地的減少，建筑的地下空間也被合理利用起來了，因現(xiàn)在的房地產(chǎn)建設(shè)都是利用混凝土和鋼筋結(jié)構(gòu)建設(shè)的，整體的建筑比較牢固，其承重能力比較強(qiáng)，不僅可以節(jié)約土地資源，還可以給人們提供使用空間，滿足人們的生活，因而地下停車位也是房地產(chǎn)開發(fā)的重要組成部分。目前對(duì)于地下停車位的土地成本分?jǐn)傔€存在很多的討論，部分人士認(rèn)為地下室屬于人防工程，其車庫的所有權(quán)歸國家所有，所以房地產(chǎn)開發(fā)商在和人防部分進(jìn)行協(xié)商后，便可以對(duì)其進(jìn)行成本分?jǐn)偂７康禺a(chǎn)開發(fā)的過程中，地下車位是輔助性的產(chǎn)物，在用途方面和地上的建筑物有著明顯的區(qū)別，采用怎樣的方法進(jìn)行成本分?jǐn)偸瞧髽I(yè)和稅務(wù)機(jī)關(guān)比較關(guān)注的問題，若在成本分?jǐn)倳r(shí)采用和其他類型房產(chǎn)相同的方法，這明顯是不合理的。對(duì)此，在對(duì)地下車庫進(jìn)行增值稅清算成本分?jǐn)倳r(shí)可以按照地上項(xiàng)目的一定比例進(jìn)行，這樣可以讓地下車位的成本分?jǐn)偢雍侠?，不僅有助于房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本分?jǐn)偣芾恚岣叻謹(jǐn)偣芾淼目茖W(xué)性，還可以挖掘地下停車場(chǎng)的價(jià)值。

（三）建筑安裝的成本分?jǐn)?/p>

在實(shí)際的成本分?jǐn)傊?，?xiàng)目涉及到的因素比較多，建筑安裝成本是房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)重要工程，不僅包括材料費(fèi)用和人工費(fèi)用，還包括一些機(jī)械使用費(fèi)用，對(duì)這些成本進(jìn)行合理分?jǐn)?，也?huì)減少房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅，減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)。因房地產(chǎn)項(xiàng)目有商業(yè)用房和住宅，同時(shí)有的項(xiàng)目施工還沒有完成;同時(shí)，商業(yè)用房的層高比普通住宅的層高要高，其單位面積的成本也高于住宅面積，所以兩者的售價(jià)也就不同[5]。若依據(jù)建筑面積分?jǐn)偝杀镜脑?，則不能滿足不同房產(chǎn)類型的要求。同時(shí)還存在沒有銷售出去的房產(chǎn)，因而需選擇合理的建筑安裝成本分?jǐn)偡椒ǎ蕴岣叻康禺a(chǎn)企業(yè)的增值稅清算管理工作。鑒于此，就可以采用層高系數(shù)法進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，利用比較大的項(xiàng)目為基數(shù)，調(diào)整不同類型建筑的面積比重，讓建筑的安裝費(fèi)用能夠合理分?jǐn)?，避免以單位為?biāo)準(zhǔn)分?jǐn)偟牟豢茖W(xué)問題。比如可以增加商業(yè)用房的權(quán)重，進(jìn)而適當(dāng)增加安裝的費(fèi)用分?jǐn)?，減少商業(yè)用房的土地增值稅。

五、結(jié)束語

土地增值稅清算關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制和經(jīng)營(yíng)效益，在清算的過程中采用合理的方法很重要，首先要在國家法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行成本分?jǐn)偅凑斩惙ǖ南嚓P(guān)規(guī)定科學(xué)進(jìn)行。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也如雨后春筍般涌現(xiàn)了出來，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也越來越越大。為了提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，一定要結(jié)合房地產(chǎn)的實(shí)際情況，并跟當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)溝通交流，采用不同的分?jǐn)偡椒ǎM可能減少企業(yè)的繳賦稅負(fù)擔(dān)。

參考文獻(xiàn)：

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