【摘 要】 新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》，即CAS14（2017）于2017年正式頒布，這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建造業(yè)的收入確認(rèn)帶來深遠(yuǎn)的影響。本文選取碧桂園作為案例公司，分析新收入準(zhǔn)則對(duì)其收入確認(rèn)的影響，并提出相關(guān)建議。

【關(guān)鍵詞】 新收入準(zhǔn)則 五步法模型 碧桂園

一、引言

為完善會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系，進(jìn)一步保持與國(guó)際準(zhǔn)趨同性，2015年我國(guó)就收入準(zhǔn)則修訂事項(xiàng)進(jìn)行廣泛的意見征求。隨后，新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》于2017年正式出臺(tái)，其最早執(zhí)行時(shí)間定于2018年1月1日。

基于此，本文結(jié)合新收入準(zhǔn)則的修訂內(nèi)容，選擇碧桂園作為案例公司，分析其收入的確認(rèn)在準(zhǔn)則變更前后有何變化，進(jìn)而為更多同行業(yè)其他公司采用新收入準(zhǔn)則以參考。

二、案例分析

（一）碧桂園簡(jiǎn)介。碧桂園總部坐落于廣東省佛山市，于2007年在港交所上市（2007.HK），同年首次躋身《財(cái)富》世界500強(qiáng)。碧桂園以廣東省為大本營(yíng)，采取多元化滲透的戰(zhàn)略不忘發(fā)展海外市場(chǎng)，最終成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)。

作為國(guó)內(nèi)首家應(yīng)用新收入準(zhǔn)則的公司，碧桂園雖為赴港上市，應(yīng)遵守香港答的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，但此次香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則HKFRS15的修訂與IFRS15（2014）、CAS14（2017）本質(zhì)上并無差異。在碧桂園2017年對(duì)外披露的半年報(bào)和年報(bào)中，均明確提出自2017年起公司將提前采納HKFRS15，這對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表均會(huì)產(chǎn)生不小的影響。因此，選取碧桂園作為案例公司進(jìn)行研究，分析新收入準(zhǔn)則對(duì)其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的影響，具有十分重要的研究?jī)r(jià)值與意義。

（二）碧桂園采用新收入準(zhǔn)則對(duì)收入確認(rèn)的影響。根據(jù)2017年半年報(bào)碧桂園公司對(duì)外披露的信息可知，在2017年前公司采用舊收入準(zhǔn)則，即銷售后方才確認(rèn)收入，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬完全轉(zhuǎn)移后方可確認(rèn)收入的收入確認(rèn)政策——當(dāng)房屋、建筑、物業(yè)等商品在交付給業(yè)主后才認(rèn)為公司的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬發(fā)生完全轉(zhuǎn)移，此時(shí)財(cái)務(wù)進(jìn)行營(yíng)業(yè)收入的確認(rèn)，而在進(jìn)行建造活動(dòng)的過程中并不涉及收入的確認(rèn)問題。在2017年實(shí)施新收入準(zhǔn)則后，碧桂園公司則大量而廣泛的應(yīng)用新收入準(zhǔn)則中“在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)收入”的有關(guān)規(guī)定，在建造過程中即分期逐步確認(rèn)了營(yíng)業(yè)收入——提前了收入的確認(rèn)時(shí)間，下面進(jìn)行具體分析。

1、碧桂園收入確認(rèn)的總原則。碧桂園在其2017年半年報(bào)中對(duì)外進(jìn)行披露采用的收入確認(rèn)政策以“控制權(quán)的轉(zhuǎn)移”為依據(jù)，即當(dāng)資產(chǎn)的控制權(quán)轉(zhuǎn)移給客戶時(shí)確認(rèn)收入。而根據(jù)新準(zhǔn)則，控制權(quán)的轉(zhuǎn)移又可以分為在某一時(shí)段內(nèi)轉(zhuǎn)移和在某一時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)移兩種情況，當(dāng)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員無法進(jìn)行直接判斷或判斷不清時(shí)，可由法律人員根據(jù)銷售合同輔助判斷?？梢?，碧桂園營(yíng)業(yè)收入的確認(rèn)遵從了新收入準(zhǔn)則，并且能抓住新準(zhǔn)則的本質(zhì)。

2、某一時(shí)段內(nèi)確認(rèn)收入的標(biāo)準(zhǔn)。碧桂園在2017年半年報(bào)中對(duì)外披露了其采用時(shí)段內(nèi)確認(rèn)收入的適用條件：在公司履行合同義務(wù)消耗經(jīng)濟(jì)資源的過程中，顧客能夠隨之同時(shí)獲取相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益;建造的資產(chǎn)——房屋完全受顧客控制的;公司履行合同義務(wù)產(chǎn)出的商品對(duì)顧客是不可替代的，且公司就該不可替代的商品能夠按照履約進(jìn)度向顧客收取相應(yīng)的款項(xiàng)。值得一提應(yīng)引起重視的是最后一個(gè)條件，由于碧桂園的主業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)與銷售，其生產(chǎn)的最終產(chǎn)品為各式各樣的房屋，碧桂園有理由認(rèn)為不同的房產(chǎn)是不可替代的、差異化的產(chǎn)品——即使相同戶型也會(huì)因?yàn)闃翘?hào)、單元號(hào)、樓層號(hào)、地理位置等方面不同而具有差異化。

3、判斷是否擁有階段收款權(quán)的依據(jù)。碧桂園聲稱對(duì)于某一項(xiàng)業(yè)務(wù)是否有權(quán)就累計(jì)至今己完成的履約部分收取款項(xiàng)取決于與客戶簽訂的每一份合同的具體條款規(guī)定以及該合同所適用的法規(guī)政策。此項(xiàng)說明看似較為公允、合理，可是一旦某一業(yè)務(wù)與客戶產(chǎn)生法律糾紛時(shí)，筆者認(rèn)為還是無法判斷碧桂園公司是否切實(shí)擁有按履約進(jìn)度收取價(jià)款的權(quán)利?？紤]到這一點(diǎn)，碧桂園在其財(cái)務(wù)報(bào)告中進(jìn)行了有關(guān)披露：必要時(shí)公司在審查合同條款的同時(shí)，會(huì)結(jié)合所在地有關(guān)法律，詢問當(dāng)?shù)乇O(jiān)管機(jī)構(gòu)的意見后，再進(jìn)行相應(yīng)的會(huì)計(jì)處理，確認(rèn)收入。

4、履約進(jìn)度的確定。對(duì)于如何確定履約進(jìn)度，碧桂園公司進(jìn)行了詳盡的規(guī)定，選擇了準(zhǔn)則中的成本法：履約進(jìn)度按照履行合同義務(wù)時(shí)，己經(jīng)發(fā)生的實(shí)際支出或者預(yù)計(jì)投入占預(yù)計(jì)總投入的比重確定。為確保履約進(jìn)度的準(zhǔn)確程度，碧桂園決定利用多年來累積的經(jīng)驗(yàn)，并在必要時(shí)引入外部公司借助其專業(yè)能力加持，對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的總成本盡可能進(jìn)行準(zhǔn)確合理的判斷。另外，在已經(jīng)發(fā)生的實(shí)際支出或者預(yù)計(jì)投入方面，碧桂園則會(huì)嚴(yán)格控制其成本發(fā)生的真實(shí)性和記錄的準(zhǔn)確性。

5、確認(rèn)收入、結(jié)轉(zhuǎn)成本。對(duì)于某一時(shí)段內(nèi)的履約義務(wù)，按照新收入準(zhǔn)則的規(guī)定，應(yīng)按照履約進(jìn)度在該段時(shí)間內(nèi)分期確認(rèn)收入，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本。如前文所述，碧桂園認(rèn)為其主營(yíng)產(chǎn)品房屋（即使相同戶型也會(huì)因?yàn)闃翘?hào)、單元號(hào)、樓層號(hào)、地理位置等方面不同而具有差異化）對(duì)顧客來說就是不可替代的，因此歸類為一段時(shí)間內(nèi)的履約義務(wù)，分期確認(rèn)收入。本文認(rèn)為此處碧桂園公司對(duì)準(zhǔn)則的應(yīng)用還有待商榷，不能生硬籠統(tǒng)的強(qiáng)行認(rèn)為房屋對(duì)于顧客而言都是無法替代的，公司在會(huì)計(jì)政策上應(yīng)進(jìn)一步細(xì)化說明，在具體實(shí)施上應(yīng)依據(jù)不同的合同具體問題具體分析，不應(yīng)盲目的全盤一致化處理，全部按履約進(jìn)度分期確認(rèn)收入。

三、結(jié)論與建議

通過對(duì)碧桂園公司應(yīng)用新收入準(zhǔn)則進(jìn)行案例分析，本文發(fā)現(xiàn)新收入準(zhǔn)則相比舊收入準(zhǔn)則的變化是很大的。新收入準(zhǔn)則以“控制權(quán)的轉(zhuǎn)移”為收入確認(rèn)原則并以“五步法”模型為收入確認(rèn)的基礎(chǔ)。新收入準(zhǔn)則頒布后，碧桂園作為第一家采用新準(zhǔn)則的公司選擇在某一段時(shí)間內(nèi)分期確認(rèn)收入，使得其收入確認(rèn)的滯后性得以改善，導(dǎo)致公司的營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)有較大的提升，但是結(jié)合碧桂園的高調(diào)做法，這很可能是該公司的一種盈余管理行為。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)要為適應(yīng)新準(zhǔn)則作出相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，企業(yè)的會(huì)計(jì)部門要加強(qiáng)與其他部門的協(xié)同合作;其次，對(duì)廣大投資者來說，應(yīng)識(shí)別新準(zhǔn)則給財(cái)務(wù)報(bào)表帶來的變化;最后，政策制定層應(yīng)對(duì)新收入準(zhǔn)則進(jìn)一步完善細(xì)化，提供更多案例指導(dǎo)。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 趙麗錦，榮華旭.新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響探析[J].財(cái)會(huì)研究，2018（02）：36-40.

作者簡(jiǎn)介：張昱（1989-），女，漢族，碩士，講師，中山大學(xué)南方學(xué)院，研究方向：財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)