張艾明

摘要：REITs代表著當(dāng)前全球房地產(chǎn)領(lǐng)域最先進(jìn)的領(lǐng)跑者，它可以最大限度的保證政府利益，并能有效的實(shí)現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范。由此可見(jiàn)，加快REITs立法步伐，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著重要的意義。本文簡(jiǎn)單概述了房地產(chǎn)信托投資基金，分析了我國(guó)REITs組織方式和流通模式，并且提出了政策和法規(guī)完善意見(jiàn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)? 信托基金? 組織方式? 流通模式

在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)引起高度的重視，不斷去分析風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的因素，并且找出解決方式，來(lái)達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)投資和其他產(chǎn)品投資存在著很大的差異，房地產(chǎn)具有投資風(fēng)險(xiǎn)高、收益也高的產(chǎn)業(yè)，也具備綜合性強(qiáng)的特征。因此，對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金進(jìn)行詳細(xì)的研究，具有十分重要的意義。REITs，是基于房地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分的科學(xué)規(guī)律，隨著房地產(chǎn)六大環(huán)節(jié)（資本運(yùn)作、設(shè)計(jì)策劃、拆遷征地、建設(shè)施工、銷(xiāo)售租賃、物業(yè)服務(wù)）的分工合作，隨著政府執(zhí)政能力逐漸加強(qiáng)，有效的促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定健康的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)信托投資基金概述

房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是房地產(chǎn)證券化的一種重要方式，有多個(gè)受托人作為治理者，并持有可轉(zhuǎn)換的收益股份所組成的非公司組織，將流動(dòng)性較低的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)變成市場(chǎng)上證券資產(chǎn)金融交易的過(guò)程。同時(shí)，它是一種以發(fā)行收益憑證的方式收集多數(shù)個(gè)人投資者的資金，有專(zhuān)門(mén)的投資結(jié)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理，并且綜合收益按照一定的比例分派給投資者的一種信托資金機(jī)構(gòu)。其收益主要來(lái)源于房地產(chǎn)的升值以及租金的收入，大部分的收益將用于投資者分紅。此外，由于REITs具有長(zhǎng)期的收益率，但能否通過(guò)分散投資的方式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，目前還存在著較大的爭(zhēng)議，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，REITs是將大眾的投資資金，有專(zhuān)業(yè)投資結(jié)構(gòu)投資到購(gòu)物中心、商業(yè)大樓、酒店等商用建筑物的建設(shè)，投資人不需要直接拿錢(qián)進(jìn)行投資，而是通過(guò)取得受益憑證、報(bào)酬加利息的方式進(jìn)行。所以，投資人可以公開(kāi)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)，獲取投資成本和利息。

二、我國(guó)REITs組織方式和流通模式分析

（一）法律形式

REITs有兩種類(lèi)型之分，即公司型和契約型。其中契約型REITs，投資者不屬于基金管理公司的股東，是由委托人代投資人管理公司。針對(duì)目前發(fā)展REITs的國(guó)家來(lái)看，都首先將立法作為發(fā)展REITs的前提條件，比如日本、韓國(guó)、新加坡等國(guó)家，都在相關(guān)法律全部完善的情況下，經(jīng)過(guò)不斷的實(shí)踐研究，制定出單獨(dú)的法律。有的甚至在REITs法律制定完成后，才進(jìn)行正式的推出和落實(shí)。以美國(guó)國(guó)家為例，他們采用的是公司型REITs，相對(duì)成熟的法律制度環(huán)境，形成了全球結(jié)構(gòu)最為復(fù)雜的房地產(chǎn)市基金市場(chǎng)?，F(xiàn)階段，由于我國(guó)REITs立法配套措施都存在著缺陷和不足，雖然出臺(tái)了證券投資基金法，但是沒(méi)有根據(jù)REITs的產(chǎn)品制定專(zhuān)門(mén)的法律法規(guī)，財(cái)產(chǎn)管理也主要采用委托代理和契約型基金方式，而沒(méi)有采用公司型基金。因此，我國(guó)在起初階段可以從契約型REITs下手，結(jié)合長(zhǎng)期的實(shí)踐制定REITs立法，主要以契約型為主進(jìn)行調(diào)整。

（二）資產(chǎn)形式

REITs主要存在著三種資產(chǎn)形式，首先是美國(guó)的REITs，其主要利用的是資金信托的方式，由REITs基金公司先發(fā)行收益憑證獲得資金，再進(jìn)行房地產(chǎn)投資，以資金為信托。其次，是日本的REITs形式，主要采用不動(dòng)產(chǎn)信托的方式，業(yè)主將物業(yè)委托給信托投資公司換取收益憑證，再通過(guò)信托公司進(jìn)行管理和處置財(cái)產(chǎn)，再以房屋租售的方式獲得收入效益，信托收益在扣除傭金后再支付給委托人，這種方式是以房地產(chǎn)為信托標(biāo)的。最后一種是中國(guó)臺(tái)灣的REITs方式，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)證券條例同時(shí)采用資金信托和不動(dòng)產(chǎn)信托的方式。從上述來(lái)看，契約型REITs能夠和資產(chǎn)證券化結(jié)合，兼顧融資驅(qū)動(dòng)型和投資驅(qū)動(dòng)型的需求。

（三）REITs流通模式

通常情況下，REITs流通模式采取封閉的運(yùn)作方式，這樣可以提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)定性。如果采用開(kāi)放式的方式運(yùn)作REITs，需要預(yù)備更多的流動(dòng)資金，以備支付投資人的贖回款項(xiàng)。因此，充分考慮到房地產(chǎn)投資回報(bào)需要一定的時(shí)間，這種穩(wěn)定性安排具有重要的作用。從實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，封閉式REITs發(fā)展是最合理的選擇，這樣有利于管理人員的風(fēng)險(xiǎn)控制，也符合房地產(chǎn)市場(chǎng)的當(dāng)前發(fā)展現(xiàn)狀，也便于監(jiān)管人的管理。最后，從實(shí)際上去考慮到我國(guó)REITs起始階段法律法規(guī)不完善、市場(chǎng)不成熟等原因，需要一定的時(shí)間進(jìn)行探究，所以在REITs流通模式選擇上采用居中的方式，即實(shí)行了封閉式方式，也為了擴(kuò)大REITs規(guī)模，還可以采取分紅設(shè)計(jì)，給予REITs投資者收益后再繼續(xù)投資的權(quán)利。

三、我國(guó)REITs發(fā)展政策和法規(guī)建議

（一）完善相關(guān)的政策、法律法規(guī)

為了更好的促進(jìn)我國(guó)REITs的發(fā)展，首先需要房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)的支持和配合，通過(guò)健全法律法規(guī)，從而穩(wěn)定整個(gè)投資市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)投資信托穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展。其次，建立完善的法律法規(guī)，并不僅僅是制定一系列的文件和管理制度，而是必須將法律工作體系細(xì)化和完備法，并且配備一些其他相關(guān)的法規(guī)。其中法規(guī)可以專(zhuān)門(mén)根據(jù)投資資金的發(fā)展去制定《投資公司法》、《投資顧問(wèn)法》等。此外，還可以制定一些REITs的專(zhuān)項(xiàng)處理措施，比如，投資渠道、投資風(fēng)險(xiǎn)等等，同時(shí)需要對(duì)當(dāng)前的稅法進(jìn)行革新，避免由于雙重征稅的問(wèn)題，影響REITs的發(fā)展，這樣可以促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)信托基金逐漸走向規(guī)范統(tǒng)一的道路，為REITs和房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展提供良好的稅收環(huán)境。

（二）投資許可

投資許可是發(fā)展REITs市場(chǎng)的基礎(chǔ)，國(guó)際上REITs的發(fā)展需要得到證券投資資金和養(yǎng)老金組織的關(guān)注和參與，如果沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的機(jī)構(gòu)參與，對(duì)REITs管理人員進(jìn)行監(jiān)督，那么REITs產(chǎn)品很難持續(xù)的發(fā)展下去。其次，REITs與其他固定的投資工具相比，收益率要高的多，并且穩(wěn)定性也很高，因此很多的機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)為REITs是良好的資產(chǎn)配置工具。各國(guó)都制定出具體的法規(guī)，其目的是為了讓REITs得到長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。另外，REITs被投資結(jié)構(gòu)者當(dāng)做是可以認(rèn)購(gòu)的合法產(chǎn)品，允許保險(xiǎn)公司、社保基金等按照自己的需求購(gòu)買(mǎi)REITs產(chǎn)品，也可以采用分散式投資來(lái)降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

（三）加強(qiáng)REITs專(zhuān)業(yè)管理人才的培養(yǎng)

為了促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康的發(fā)展，首先應(yīng)該加強(qiáng)REITs專(zhuān)業(yè)管理人才的培養(yǎng)，需要盡快打造出一支了解房地產(chǎn)市場(chǎng)、熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的管理人才隊(duì)伍。其次，一個(gè)專(zhuān)業(yè)的REITs機(jī)構(gòu)或者管理人員需要具備較強(qiáng)的房地產(chǎn)操作能力，對(duì)市場(chǎng)的動(dòng)向有足夠的了解，能夠在合適的時(shí)間、地點(diǎn)對(duì)合適的項(xiàng)目進(jìn)行合理的投資。同時(shí)，專(zhuān)業(yè)結(jié)構(gòu)管理人員也需具備證券專(zhuān)業(yè)方面的知識(shí)，尤其是證券市場(chǎng)分析專(zhuān)家更好。此外，有的信托公司將募集資金投入關(guān)聯(lián)方、并由關(guān)聯(lián)公司進(jìn)行擔(dān)保，但信托合同中對(duì)此沒(méi)有揭示，使投資者身處風(fēng)險(xiǎn)隱患而不知情。信托投資公司應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)、完整地披露信息，包括經(jīng)審計(jì)的年報(bào)和重大事件臨時(shí)報(bào)告等，在年報(bào)中披露各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)治理情況及公司治理信息，并在會(huì)計(jì)附注中披露關(guān)聯(lián)交易的總量及重大關(guān)聯(lián)交易的情況等。

總而言之，發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金對(duì)穩(wěn)定我國(guó)房地產(chǎn)金融架構(gòu)有著重要的意義。REITs在國(guó)外不僅參加了一級(jí)金融活動(dòng)，也參與二級(jí)市場(chǎng)活動(dòng)，在房地產(chǎn)金融界占據(jù)著重要的地位，也是促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的重要方式。其次，REITs的發(fā)展可以直接把市場(chǎng)的個(gè)人資金集中到一起給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展打通資金鏈，也是房地產(chǎn)行業(yè)除銀行貸款的第二種融資途徑。所以，發(fā)展REITs，不僅完善了房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)，還降低了系統(tǒng)投資風(fēng)險(xiǎn)，提高了金融安全，從而房地產(chǎn)金融角度來(lái)看，引進(jìn)具有市場(chǎng)信用優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)信托基金，可以有效的化解額金融當(dāng)前的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，還能提升金融體系的安全性。此外，房地產(chǎn)固有的特征決定了REITs具有升值保值的作用，也穩(wěn)定了房地產(chǎn)投資收益，實(shí)現(xiàn)了投資者的最大效益化。

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作者單位：北京富明君泰管理咨詢(xún)有限公司