傅東棟

摘 要：本文首先介紹了房地產(chǎn)估價(jià)的相關(guān)內(nèi)容，分析了資產(chǎn)評估問題，并結(jié)合相關(guān)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，分別從多個(gè)角度與方面，探討了資產(chǎn)評估法對房地產(chǎn)估價(jià)的影響，闡述了個(gè)人對此的幾點(diǎn)淺見，望有助于房地產(chǎn)估價(jià)和資產(chǎn)評估工作的實(shí)踐。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià);資產(chǎn)評估;關(guān)系;異同

引言

隨著經(jīng)濟(jì)社會的持續(xù)快速發(fā)展，房地產(chǎn)事業(yè)迎來了前所未有的重大發(fā)展機(jī)遇，如何采取有效措施精準(zhǔn)把握房地產(chǎn)估價(jià)和資產(chǎn)評估之間的關(guān)系，宏觀審視與把握房地產(chǎn)估價(jià)的客觀現(xiàn)狀，成為業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)課題之一。

1、房地產(chǎn)估價(jià)

當(dāng)今社會，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場連年保持快速增長態(tài)勢，在解決人民群眾日常居住與生活需求的同時(shí)，極大程度上推動(dòng)著社會經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展，也刺激了房地產(chǎn)估價(jià)的出現(xiàn)與發(fā)展。房地產(chǎn)估價(jià)屬于房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的衍生品，是對房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值進(jìn)行的有目的、有依據(jù)、有針對性的綜合評測。由于房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)乎房地產(chǎn)市場交易，通過實(shí)施房地產(chǎn)估價(jià)有利于維護(hù)房地產(chǎn)市場的公平、公正、和諧，充分保護(hù)房地產(chǎn)交易雙方的切實(shí)利益。在當(dāng)前條件下，房地產(chǎn)估價(jià)的主要方法有如下幾種：

1.1成本法

成本法的主要依據(jù)是房地產(chǎn)在形成過程中所發(fā)生的各類成本因素，包括土地成本、建筑成本、人工成本、折舊成本等，其中土地成本和建筑成本是最重要的兩個(gè)構(gòu)成部分。成本法在房地產(chǎn)估價(jià)中占據(jù)著關(guān)鍵地位，在實(shí)際操作中更多傾向于重建成本法與重置成本法兩種不同的細(xì)分模式。

1.2市場比較法

市場比較法主要依托于房地產(chǎn)市場整體價(jià)格的波動(dòng)與起伏，將某一特定房地產(chǎn)項(xiàng)目與具備類似要素與特征的項(xiàng)目進(jìn)行縱向?qū)Ρ?，分析可能影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)主客觀要素，比如所處地段、周邊環(huán)境、居住條件等。通過市場比較法的應(yīng)用，可對房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行縱向比對與分析，精準(zhǔn)地掌握目標(biāo)房地產(chǎn)與市場同類產(chǎn)品之間存在的優(yōu)勢或劣勢。隨著時(shí)間的推移，市場比較法的應(yīng)用案例越來越多，所形成的房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果更具可信性，為房地產(chǎn)市場交易提供了更為可靠的估價(jià)支撐。

1.3收益法

收益法是將房地產(chǎn)的純收益進(jìn)行資本化處理，計(jì)算收益價(jià)值，并以此價(jià)值為基礎(chǔ)，對房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值進(jìn)行綜合評判。通過運(yùn)用收益還原法，可有效了解房地產(chǎn)的增值狀況，判斷其未來價(jià)格提升潛力，預(yù)測房地產(chǎn)未來收益狀況，為房地產(chǎn)估價(jià)提供參考。通常而言，收益法常用于商業(yè)、辦公等收益穩(wěn)定、價(jià)值較高的房地產(chǎn)項(xiàng)目評估。

2、資產(chǎn)評估分析

與房地產(chǎn)估價(jià)不同，資產(chǎn)評估的面向?qū)ο笸ǔ槟骋淮_定資產(chǎn)項(xiàng)目。資產(chǎn)評估是經(jīng)濟(jì)社會快速發(fā)展的重要產(chǎn)物，在研判資產(chǎn)價(jià)值、提高資產(chǎn)評估科學(xué)性等方面扮演著不可替代的關(guān)鍵角色。資產(chǎn)可細(xì)化分為固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、其他資產(chǎn)等多種不同類型，在資產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移、資產(chǎn)合并與吸收、會計(jì)清算等方面，往往需要進(jìn)行資產(chǎn)評估。在現(xiàn)行條件下，資產(chǎn)評估的主要方法有：

2.1收益現(xiàn)值法

收益現(xiàn)值法是資產(chǎn)評估的關(guān)鍵方法之一，可在排除折損率的基礎(chǔ)上，更為有效地判斷被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益能力，并綜合考量出其折現(xiàn)狀況，得出被評估資產(chǎn)的現(xiàn)值。

2.2重置成本法

資產(chǎn)評估中的重置成本法是將不同資產(chǎn)項(xiàng)目在全新情況下進(jìn)行重置成本處理，減去按重置成本計(jì)算的已使用年限的累計(jì)折舊額，并將資產(chǎn)功能變化、成新率等客觀影響因素納入評估過程。

2.3流動(dòng)資產(chǎn)評估法

流動(dòng)資產(chǎn)評估法的主要面向?qū)ο鬄榱鲃?dòng)資產(chǎn)。流動(dòng)資產(chǎn)評估通常涉及原材料、在制品、協(xié)作件及庫存商品等要素。根據(jù)流動(dòng)資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的不同，其評估方法也存在一定差異，但無論何種狀況，市場需求及發(fā)展趨勢均應(yīng)該成為流動(dòng)資產(chǎn)評估的重要考量因素，以更加精準(zhǔn)有效地評估出其實(shí)際價(jià)值。

2.4無形資產(chǎn)評估

無形資產(chǎn)評估具有一定難度，由于無形資產(chǎn)更多情況下屬于附屬類資產(chǎn)項(xiàng)目，其價(jià)值與其客體存在較為直接的關(guān)聯(lián)，隨客體價(jià)值的變化而變化。因此，在無形資產(chǎn)評估中應(yīng)根據(jù)購入成本及其預(yù)期獲利能力，結(jié)合無形資產(chǎn)的形成路徑不同，比如外購、自創(chuàng)等，將無形資產(chǎn)與其他類型資產(chǎn)串聯(lián)起來，得出相應(yīng)評估價(jià)值。

除此之外，資產(chǎn)評估實(shí)踐領(lǐng)域所用到的方法還有現(xiàn)行市價(jià)法、清算價(jià)格法及有價(jià)證券評估等（如圖1所示），這些不同的評估方法具有不同的適用條件、不同的應(yīng)用范圍，所取得的評估結(jié)果有所差異，因此應(yīng)合理選用。

3、房地產(chǎn)估價(jià)和資產(chǎn)評估關(guān)系與異同

3.1評估范圍之間的關(guān)系與異同

無論是房地產(chǎn)估價(jià)還是資產(chǎn)評估，均是對某一特定對象實(shí)施價(jià)值測評，所得出的結(jié)果具有較高的參考價(jià)值。資產(chǎn)評估在實(shí)踐領(lǐng)域降低了行業(yè)門檻，為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的快速穩(wěn)定發(fā)展提供了強(qiáng)大支撐。國家相關(guān)法律法規(guī)明確規(guī)定，所有進(jìn)入房地產(chǎn)交易市場的房地產(chǎn)必須進(jìn)行相應(yīng)的價(jià)格評估，這為具體推進(jìn)實(shí)施房地產(chǎn)估價(jià)提供了基本遵循，明確了需要實(shí)施房地產(chǎn)估價(jià)的具體范圍。而資產(chǎn)評估的主要面向?qū)ο鬄楦黝愘Y產(chǎn)類型的資產(chǎn)核資評估，是對處于非交易狀態(tài)下房地產(chǎn)等項(xiàng)目的價(jià)格評估，與房地產(chǎn)估價(jià)相比范圍更廣、涵蓋內(nèi)容更多。

3.2實(shí)施機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系與異同

在現(xiàn)行條件下，無論是房地產(chǎn)估價(jià)，還是資產(chǎn)評估，均需由具備特定從業(yè)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)來實(shí)施?？蛇M(jìn)行價(jià)格評估的機(jī)構(gòu)多種多樣，比如各類資產(chǎn)評估公司、審計(jì)事務(wù)所、財(cái)務(wù)咨詢機(jī)構(gòu)等等，其在自身資質(zhì)權(quán)限范圍內(nèi)對房地產(chǎn)和資產(chǎn)進(jìn)行評估，所形成的評估價(jià)格具有一定權(quán)威性與專業(yè)性。隨著房地產(chǎn)交易市場的持續(xù)活躍，評估師開始出現(xiàn)，并在房地產(chǎn)估價(jià)與資產(chǎn)評估行業(yè)中扮演更為重要的角色，這使得房地產(chǎn)市場更具專業(yè)化特征，所需要遵循的評估原則更多，所需要用到的法律法規(guī)制度更具依據(jù)性與保障性。

3.3評估價(jià)格之間的關(guān)系與異同

房地產(chǎn)估價(jià)是以房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r為參考，在統(tǒng)籌考慮諸多影響因素的同時(shí)，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的正常順利交易提供價(jià)格與價(jià)值支撐，極大程度上規(guī)范了房地產(chǎn)交易行為與交易活動(dòng)。與資產(chǎn)評估不同，房地產(chǎn)估價(jià)所受到的影響因素更多，比如市場供求關(guān)系、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策變化等。在資產(chǎn)評估方面，是以固定資產(chǎn)的成本價(jià)格為基礎(chǔ)，形成市場保守價(jià)，為資產(chǎn)內(nèi)部清點(diǎn)或變動(dòng)提供價(jià)格依據(jù)，與市場價(jià)格存在部分差距。房地產(chǎn)估價(jià)與資產(chǎn)評估相互配合，相互聯(lián)系，即分工明確，又高度串聯(lián)，共同維護(hù)市場穩(wěn)定與和諧。

結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)估價(jià)與資產(chǎn)評估之間存在著潛在的關(guān)系與關(guān)聯(lián)。有關(guān)人員應(yīng)該從房地產(chǎn)估價(jià)的客觀實(shí)際需求出發(fā)，充分遵循其與資產(chǎn)評估之間的關(guān)系，多措并舉，綜合施策，切實(shí)提高房地產(chǎn)估價(jià)與資產(chǎn)評估的準(zhǔn)確性與可靠性。

參考文獻(xiàn)：

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