摘 要：本文基于居民消費(fèi)和企業(yè)投資的視角研究房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)經(jīng)濟(jì)總需求的影響，以2008至2017年我國省級(jí)行政單位為樣本建立面板模型并進(jìn)行檢驗(yàn)。研究發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)價(jià)格的上漲促進(jìn)了東部和西部地區(qū)居民消費(fèi)水平的提升，對(duì)中部地區(qū)居民的消費(fèi)水平?jīng)]有顯著影響;房地產(chǎn)價(jià)格的上升對(duì)除房地產(chǎn)業(yè)之外的其他實(shí)體產(chǎn)業(yè)投資具有顯著的擠出效應(yīng)，且在這種擠出機(jī)制中，房地產(chǎn)業(yè)投資起到了不完全中介效應(yīng)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格;居民消費(fèi);企業(yè)投資

一、引言

消費(fèi)和投資均是構(gòu)成經(jīng)濟(jì)總需求的重要部分，是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要力量。而近年來，房地產(chǎn)價(jià)格在土地財(cái)政、通貨膨脹和城市化進(jìn)程等一系列因素的推動(dòng)下持續(xù)走高，而房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上升也勢(shì)必會(huì)對(duì)居民消費(fèi)和企業(yè)投資產(chǎn)生一定的影響。對(duì)于這種影響，財(cái)富效應(yīng)和擠出效應(yīng)到底哪個(gè)占據(jù)主要部分目前沒有定論。結(jié)合我國省級(jí)行政單位近十年來的數(shù)據(jù)為例，通過實(shí)證分析探索房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)居民消費(fèi)和企業(yè)投資的影響，為我國房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展走向提出策略建議。

二、理論分析及假設(shè)

（一）房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)居民消費(fèi)的影響

房地產(chǎn)價(jià)格是影響居民消費(fèi)支出的重要因素。房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)居民消費(fèi)支出的影響是具有多重性的，一方面，由于住房剛性需求的存在，過高的房?jī)r(jià)就會(huì)對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生擠出效應(yīng)，抑制消費(fèi)水平的提升;另一方面，房?jī)r(jià)的升高又會(huì)對(duì)已擁有住房資產(chǎn)的群體產(chǎn)生收入效應(yīng)，提升消費(fèi)者的實(shí)際收入，當(dāng)收入效應(yīng)超過擠出效應(yīng)時(shí)，房產(chǎn)價(jià)格的上漲就會(huì)對(duì)居民消費(fèi)水平起到一定的促進(jìn)作用，據(jù)此可提出假設(shè)1。

假設(shè)1：房地產(chǎn)價(jià)格上升會(huì)影響居民人均消費(fèi)水平，且該作用隨地域不同而存在差異。

（二）房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)企業(yè)投資的影響

房地產(chǎn)價(jià)格的上漲對(duì)除房地產(chǎn)外其他實(shí)體產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)投資額的影響也具有多重性。一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮會(huì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，從而促進(jìn)總體投資規(guī)模的增長;另一方面，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)帶動(dòng)物價(jià)水平的上升，進(jìn)而間接影響到利率水平，據(jù)此可提出假設(shè)2。

假設(shè)2：房地產(chǎn)價(jià)格的上升對(duì)除房地產(chǎn)外的實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資總體上存在抑制作用，且該作用隨地域不同而存在差異。

（三）房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資的中介效應(yīng)

經(jīng)分析，房地產(chǎn)價(jià)格水平與實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資之間可能存在以下影響機(jī)制：房地產(chǎn)價(jià)格的上升吸引資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，使房地產(chǎn)行業(yè)的固定資產(chǎn)投資額迅速提升，進(jìn)而會(huì)擠出其他實(shí)體產(chǎn)業(yè)的投資，并最終造成實(shí)體產(chǎn)業(yè)（除房地產(chǎn)外）投資水平的下降。因此，房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資的增長在房產(chǎn)價(jià)格影響其他實(shí)體產(chǎn)業(yè)投資的作用機(jī)制中起到中介效應(yīng)，據(jù)此可提出假設(shè)3。

假設(shè)3：在房地產(chǎn)價(jià)格上升擠出實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資的作用機(jī)制中，房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資具有中介效應(yīng)。

三、實(shí)證分析

（一）變量選取及數(shù)據(jù)來源

1.被解釋變量

由于本文探究的是房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)居民消費(fèi)支出以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資的影響，因此分別選用居民消費(fèi)水平和實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資水平作為被解釋變量。

在探究房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)居民消費(fèi)支出的影響時(shí)，考慮到一個(gè)地區(qū)的城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平與該地區(qū)居民的整體消費(fèi)水平在一定程度上存在很強(qiáng)的正相關(guān)性，取對(duì)數(shù)后記為。

在探究房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資（不含房地產(chǎn)業(yè)）的影響時(shí)，取對(duì)數(shù)后記為。

2.核心解釋變量

本文的核心解釋變量為房地產(chǎn)價(jià)格水平，具體選用國家統(tǒng)計(jì)局公布的各地區(qū)商品房平均銷售價(jià)格與居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的比值來衡量，取對(duì)數(shù)后記為。

3.中介變量

在探究房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資在房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資（不含房地產(chǎn)業(yè)）的影響機(jī)制中的中介效應(yīng)時(shí)，以房地產(chǎn)業(yè)投資水平作為中介變量，并通過房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資額的人均值與居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)作比來衡量，取對(duì)數(shù)后記為。

4.控制變量

本文選取了人均GDP、人均財(cái)政支出、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、利率等作為控制變量，其中人均GDP和人均財(cái)政支出變量均經(jīng)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)處理以去除物價(jià)水平的影響。

表1為各變量的定義和描述。

表1 變量定義及描述

[ 符號(hào) 定義 具體說明 被解釋變量 [Con] Log（城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出/[CPI]） 居民消費(fèi)水平 [lnv] Log（（人均固定資產(chǎn)投資人均房地產(chǎn)投資）/[CPI]） 實(shí)體產(chǎn)業(yè)投資 解釋變量 [Price] Log（商品房平均銷售價(jià)格/[CPI]） 房地產(chǎn)價(jià)格水平 中介變量 [lnv_e] Log（人均房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資/[CPI]） 房地產(chǎn)業(yè)投資 控制變量 [PGDP] Log（人均[GDP]/[CPI]） 地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 [Gov] Log（人均財(cái)政支出/[CPI]） 地區(qū)財(cái)政支出 [CPI] 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 物價(jià)水平 r 一年期貸款利率 利率水平 ]

（二）實(shí)證結(jié)果

1.房地產(chǎn)價(jià)格與居民消費(fèi)水平

為了驗(yàn)證假設(shè)1，本文以全國省市自治區(qū)為樣本對(duì)模型（1）進(jìn)行回歸分析，回歸結(jié)果報(bào)告在表2列（1）。接下來，為了驗(yàn)證房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)居民消費(fèi)水平的影響在不同地區(qū)間的差異，基于我國東部、中部和西部地區(qū)的相關(guān)數(shù)據(jù)分別對(duì)模型（1）進(jìn)行回歸分析，所得到的結(jié)果報(bào)告在表2。

根據(jù)結(jié)果，對(duì)全國省市自治區(qū)為樣本的回歸分析表示居民消費(fèi)水平與房地產(chǎn)價(jià)格總體上呈現(xiàn)正向相關(guān)關(guān)系，解釋變量的回歸系數(shù)在1%水平上顯著為正，且模型整體擬合優(yōu)度較高。這一結(jié)果支持了假設(shè)1，房地產(chǎn)價(jià)格上升對(duì)居民人均消費(fèi)水平總體上存在促進(jìn)作用。

結(jié)果顯示，可知東部地區(qū)及西部地區(qū)居民消費(fèi)水平與房地產(chǎn)價(jià)格之間的回歸系數(shù)在1%的水平上顯著為正，由此可知，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)居民消費(fèi)水平的影響確實(shí)隨地區(qū)不同而存在差異。

四、結(jié)論與對(duì)策

本文探究了房地產(chǎn)價(jià)格上升對(duì)居民消費(fèi)和企業(yè)投資的影響，得出的主要結(jié)論如下：房地產(chǎn)價(jià)格變化對(duì)居民人均消費(fèi)水平的影響隨地區(qū)不同而存在差異，房?jī)r(jià)上漲促進(jìn)了東部和西部地區(qū)居民消費(fèi)水平的上升;其次，房地產(chǎn)價(jià)格的上升對(duì)除房地產(chǎn)業(yè)之外的其他實(shí)體產(chǎn)業(yè)投資具有顯著的擠出效應(yīng)，這種擠出效應(yīng)在我國東部地區(qū)最為明顯。

根據(jù)結(jié)論，有關(guān)當(dāng)局應(yīng)穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，保持其穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，防止房地產(chǎn)價(jià)格過快攀升，同時(shí)避免資產(chǎn)價(jià)格的大幅下跌，以求對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形成最佳的促進(jìn)作用。緩慢上升的房地產(chǎn)價(jià)格最為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。

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作者簡(jiǎn)介：張夢(mèng)琳，1997年4月，女，漢，河北省滄州市，碩士研究生（在讀），金融專業(yè)碩士資產(chǎn)管理方向