蘇鑫

摘要：下行的利率使資產(chǎn)價格上揚，但經(jīng)濟下行租金下探會使資產(chǎn)價格下跌。對核心資產(chǎn)的價格走勢來說，短期可能是中性，長期要看經(jīng)濟。近期的趨勢信號要看兩會是否有實質(zhì)的經(jīng)濟政策。當然通過這次疫情也能觀察到，中國經(jīng)濟的韌性還是不錯的。

關(guān)鍵詞：移動辦公;數(shù)字商業(yè);硬核資產(chǎn)

中圖分類號：F293

文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）06-0055-56

收稿日期：2020-05-11

1現(xiàn)狀——商業(yè)和寫字樓的沖擊嚴重

疫情最嚴重的2-3月商場人流不足正常情況下的20%，其中，沖擊最嚴重的是零售商業(yè)中的餐飲業(yè)態(tài)。按照大悅城的專業(yè)預(yù)判，這一輪疫情對餐飲業(yè)造成的損失高達5000億元。同時，對于寫字樓市場，按照高力國際最新發(fā)布的2020年第一季度北京寫字樓的空置率已經(jīng)上升至16.7%。商辦市場在快速分化，無論是優(yōu)質(zhì)租客或者是強勢運營資源，都聚集于頭部機構(gòu)。

2分析——針對市場現(xiàn)狀，業(yè)內(nèi)的兩點疑問

世聯(lián)的創(chuàng)始人陳勁松提出國內(nèi)商辦物業(yè)價格會大幅下挫，黑石創(chuàng)始人蘇世民認為未來將不再需要大的辦公室，或預(yù)示辦公樓的需求將有重大改變。還有很多這樣或那樣的對市場前景不樂觀的聲音。結(jié)合各種市場分析的聲音，我們有3點判斷。

第一，不動產(chǎn)市場由單邊。上揚市場進入到危機波動市場。我們對經(jīng)濟預(yù)期判斷不樂觀，過去十年我們面對的都是單邊上揚的周期，但未來的常態(tài)可能是危機波動的。

第二，貨幣放水的大背景下，資產(chǎn)價格的翹翹板會如何？即兩股力量一下行的利率使資產(chǎn)價格上揚，但經(jīng)濟下行租金下探會使資產(chǎn)價格下跌。對核心資產(chǎn)的價格走勢來說，短期可能是中性，長期要看經(jīng)濟。近期的趨勢信號要看兩會是否有實質(zhì)的經(jīng)濟政策。當然通過這次疫情也能觀察到，中國經(jīng)濟的韌性還是不錯的。

第三，疫情沖擊是暫時的，但會產(chǎn)生深遠的長期影響。商業(yè)受到的沖擊最猛烈，預(yù)計六七月后將會逐步復(fù)蘇。

寫字樓出租率和租金將會下降?？傮w表現(xiàn)，北京受到的負面影響最小，其次是上海，一線城市影響較大的是深圳廣州。租金何時趨穩(wěn)要看經(jīng)濟走勢和各城市寫字樓的供需情況，每個城市都不同。北京一定是最快穩(wěn)定的。

3趨勢與機會

對于極其不確定的未來，我們要及時調(diào)整和完善投資策略。為此，我們與黑石、弘毅等頂級地產(chǎn)投資機構(gòu)也做了交流，大家的共識是：面對危險降低杠桿率，如優(yōu)化貸款（目前每個項目都已啟動和銀行的溝通）;穩(wěn)定已投項目的現(xiàn)金流。

但同時也有機會。好的資產(chǎn)可能不得不低價賣出，這樣基金會有更多購買資產(chǎn)的選擇機會;資產(chǎn)分化將加劇，有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)將受到追求安全的資金追捧;資產(chǎn)分化的核心是看現(xiàn)金流，而現(xiàn)金流的核心是資管能力。

寫字樓的租客品質(zhì)甚至產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，直接決定寫字樓本身的價值。而商業(yè)價值要看運營能力，頭部運營公司在疫情陸續(xù)恢復(fù)時，最有可能捕捉市場反彈的契機。

所以，北京的融中心項目我們找大型IT企業(yè)來租，火神廟項目我們找中糧大悅城合作，都是降低了風險。

因此，我們認為當前商業(yè)地產(chǎn)有三大趨勢：

新辦公趨勢——移動辦公（或分布辦公）的興起。

新商業(yè)趨勢——線上線下結(jié)合催生數(shù)字商業(yè)的誕生。

資本投資趨勢——大家追逐”硬核資產(chǎn)"，即一線城市的核心資產(chǎn)但同時更關(guān)注現(xiàn)金流了。

4我們的應(yīng)對措施——堅持穩(wěn)健的投資策略

聚焦一線城市的"硬核"資產(chǎn)，降低杠桿，關(guān)注現(xiàn)金流。

尋找低價的好資產(chǎn)。多看項目，了解市場溫度，但不輕易出手。

投資聚集：如品類方面受疫情沖擊小的剛需類社區(qū)型商業(yè)或產(chǎn)業(yè)聚集的核心寫字樓;如北京的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)或高科技產(chǎn)業(yè)集中的區(qū)域是“互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)帶”——中關(guān)村到北三環(huán)到望京區(qū)域;如社區(qū)商業(yè)找人口密集或人口穩(wěn)定增加的區(qū)域。

面對市場的更大的不確定性，除了更加穩(wěn)健，更加專業(yè)，我們需要更加努力，不辜負投資人和合作伙伴的信任。