江雪 中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司

隨著我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展與改革，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中耗費(fèi)了大量的資金，再加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，項(xiàng)目啟動(dòng)到施工再到竣工交房，都涉及到很多成本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期基本在2-3年，這個(gè)階段中應(yīng)該要注重價(jià)值鏈的應(yīng)用，從價(jià)值鏈的視角下研究房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的措施，致力于控制好房地產(chǎn)企業(yè)的成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

一、價(jià)值鏈與房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的關(guān)系

房地產(chǎn)企業(yè)中，傳統(tǒng)的成本控制主要是運(yùn)用合適的方法最大限度的預(yù)防成本失控，以便實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大化，根據(jù)企業(yè)內(nèi)部的實(shí)際情況控制業(yè)務(wù)中產(chǎn)生的成本[1]。房地產(chǎn)企業(yè)中傳統(tǒng)的成本控制注重內(nèi)部因素的分析，忽視了外部因素，比如社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)、顧客需求等，因此傳統(tǒng)的成本避免方法已經(jīng)不適合現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，兩者之間產(chǎn)生了諸多偏離因素。在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中引入了價(jià)值鏈的應(yīng)用，把房地產(chǎn)成本控制中的成本因素與資源因素分配到價(jià)值鏈的位置，調(diào)整價(jià)值鏈后確保價(jià)值鏈更加符合房地產(chǎn)成本控制的需求，這樣體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本優(yōu)勢(shì)。價(jià)值鏈在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中，主要是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)所在的環(huán)境安排其成本控制的方法，進(jìn)而影響到資源的安排，價(jià)值鏈中集成了房地產(chǎn)企業(yè)中的土地、資金、設(shè)計(jì)、環(huán)境等因素，利用營(yíng)銷、租賃等方法體現(xiàn)出房地產(chǎn)商品在市場(chǎng)中的價(jià)值。

房地產(chǎn)成本控制中的價(jià)值鏈能夠結(jié)合外部因素和內(nèi)部因素，外部主要是指環(huán)境因素，內(nèi)部主要是有合作關(guān)系的項(xiàng)目，在價(jià)值鏈分析房地產(chǎn)成本控制期間，一來(lái)要監(jiān)督外部環(huán)境動(dòng)態(tài)，預(yù)防成本失控，二來(lái)要強(qiáng)化內(nèi)部產(chǎn)業(yè)鏈的運(yùn)行，同時(shí)完善房地產(chǎn)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈，發(fā)揮成本控制的作用。價(jià)值鏈視覺(jué)下，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制措施要貫穿整個(gè)項(xiàng)目周期，實(shí)現(xiàn)全周期的成本控制，房地產(chǎn)成本控制中的價(jià)值鏈分為基本活動(dòng)、輔助活動(dòng)，也可以理解為房地產(chǎn)中所有活動(dòng)之間的密切關(guān)聯(lián)都要列入價(jià)值鏈內(nèi)，以價(jià)值鏈為根本做拓展控制，比如房地產(chǎn)項(xiàng)目中的技術(shù)開(kāi)發(fā)，技術(shù)開(kāi)發(fā)為價(jià)值鏈的基礎(chǔ)，拓展控制的項(xiàng)目包括顧客需求、客戶滿意度等，強(qiáng)化分析這些因素對(duì)房地產(chǎn)成本的影響，才能落實(shí)有效的控制措施。

二、從價(jià)值鏈視角分析房地產(chǎn)企業(yè)成本失控的原因

從價(jià)值鏈視角下總結(jié)了房地產(chǎn)企業(yè)成本失控的幾點(diǎn)原因，如：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)忽視了成本考量，沒(méi)有考慮成本控制和每個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的關(guān)系，不能削減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)的成本[2]；（2）房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的執(zhí)行力低，這也是成本失控的原因，執(zhí)行力低限制了成本管理中的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，無(wú)法保障房地產(chǎn)企業(yè)具備成本效益；（3）房地產(chǎn)企業(yè)中成本項(xiàng)目多而零散，增加了成本控制的壓力，較容易出現(xiàn)成本失控的問(wèn)題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中的價(jià)值鏈分析

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中價(jià)值鏈的最終目標(biāo)是利潤(rùn)，按照價(jià)值鏈分析，房地產(chǎn)企業(yè)與利潤(rùn)相關(guān)的項(xiàng)目主要可以分為五類，這五類項(xiàng)目屬于成本控制的內(nèi)容，第一是企業(yè)管理基礎(chǔ)，包括計(jì)劃管理、組織管理、執(zhí)行與控制管理，第二是人力資源管理，如招聘、培訓(xùn)、考核和激勵(lì)，第三是技術(shù)開(kāi)發(fā)，包括新項(xiàng)目、新工藝、營(yíng)銷技巧和信息系統(tǒng)[3]，第四是財(cái)務(wù)管理，包括籌資、投資、收益分配，第五是基本活動(dòng)，如前期策劃、規(guī)劃建設(shè)、生產(chǎn)施工、營(yíng)銷與銷售、物業(yè)管理等。價(jià)值鏈把房地產(chǎn)企業(yè)成本控制項(xiàng)目連接起來(lái)，讓成本控制活動(dòng)有計(jì)劃的執(zhí)行，而且房地產(chǎn)企業(yè)不斷的開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈，時(shí)刻關(guān)注客戶的需求，致力于提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本效益。

四、價(jià)值鏈視角下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的方法

本文從價(jià)值鏈視角下分析房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的方法，確保房地產(chǎn)企業(yè)中能夠做到成本控制。

（一）樹(shù)立全成本控制的意識(shí)

全成本控制是指以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程的成本為控制對(duì)象，價(jià)值鏈視角下房地產(chǎn)企業(yè)中樹(shù)立全成本控制的意識(shí)，從土地出讓一直到物業(yè)管理，都要具備成本控制的意識(shí)，構(gòu)建考核成本控制的效益指標(biāo)，提高成本控制的水平。全成本意識(shí)能夠調(diào)動(dòng)全員參與到成本控制中，不僅要控制成本，還要具備關(guān)系成本意識(shí)，真正的控制好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程的成本[4]。全成本控制中要求所有的參建單位都要合理運(yùn)用成本資源，把有限的資源利用起來(lái)，以便讓房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠獲得經(jīng)濟(jì)效益。

（二）控制好設(shè)計(jì)階段的成本

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中較為關(guān)鍵的就是設(shè)計(jì)階段的成本控制，預(yù)防項(xiàng)目變更。房地產(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)市場(chǎng)中有著足夠的競(jìng)爭(zhēng)力，一定要保障設(shè)計(jì)方案的準(zhǔn)確性、可靠性，確保設(shè)計(jì)方案能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目提供實(shí)施參考，如果房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)不規(guī)范就會(huì)引起建設(shè)缺陷，進(jìn)而增加成本壓力[5]。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中，在設(shè)計(jì)階段要考慮到方案、技術(shù)、成本、質(zhì)量因素的影響，首先要平衡房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、安全、效益的關(guān)系，在確保房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量、安全、進(jìn)度的前提下規(guī)劃成本分配，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，避免設(shè)計(jì)方案中有不必要的內(nèi)容；然后是項(xiàng)目成本要重點(diǎn)注重設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)決定著房地產(chǎn)項(xiàng)目中70%左右的成本分配，從設(shè)計(jì)階段控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本分配；最后在價(jià)值鏈視覺(jué)下設(shè)計(jì)階段還需考慮政策、法規(guī)的影響，嚴(yán)格按照政策法規(guī)的要求實(shí)行項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和成本的分配，在提高設(shè)計(jì)水平的前提下降低成本，以此來(lái)平衡設(shè)計(jì)和施工。

（三）構(gòu)建并完善成本控制體系

價(jià)值鏈角度下，房地產(chǎn)企業(yè)中構(gòu)建了成本控制體系，并且完善了成本控制體系中的內(nèi)容，利用成本控制體系對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)的各個(gè)過(guò)程實(shí)行控制，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中資金的合理流動(dòng)，確保投資處于良性循環(huán)的狀態(tài)。成本控制體系確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中成本可控，進(jìn)而才能實(shí)現(xiàn)成本效益[6]。以往房地產(chǎn)中的成本控制體系僅局限在內(nèi)部的業(yè)務(wù)流動(dòng)，從價(jià)值鏈視角下完善成本控制體系，從內(nèi)部業(yè)務(wù)走向外部控制，注重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中的所有費(fèi)用控制，不論是廣義還是狹義下都能控制成本，促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程里的一系列活動(dòng)均能有對(duì)應(yīng)的產(chǎn)出。成本控制體系中要重點(diǎn)規(guī)范職能部門的成本削減工作，職能部門之間有差異，不能要求所有的職能部門都要以相同的比例削減成本，而是以實(shí)際情況為參考規(guī)劃成本削減，主要是減少不必要的開(kāi)支，而不是限制成本使用。

（四）合理運(yùn)用稅法優(yōu)惠政策

稅法優(yōu)惠政策在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中有著關(guān)鍵的作用，價(jià)值鏈視覺(jué)下稅法優(yōu)惠政策關(guān)系到最終的成本效益，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自己經(jīng)營(yíng)的范圍落實(shí)稅法優(yōu)惠政策，合理規(guī)劃納稅籌劃，降低成本支出。稅法優(yōu)惠政策的應(yīng)用讓房地產(chǎn)企業(yè)成本控制具有現(xiàn)代化的特點(diǎn)，而且房地產(chǎn)企業(yè)融資的過(guò)程中也要以稅法優(yōu)惠政策作為籌劃的前提條件，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

（五）落實(shí)差異化成本領(lǐng)先戰(zhàn)略

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中落實(shí)差異化成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，主要是合理規(guī)劃降低成本的方法，從不同的因素出發(fā)降低成本，整合價(jià)值鏈就是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中較為關(guān)鍵的方法，房地產(chǎn)企業(yè)保持原本有差異的價(jià)值鏈，找出價(jià)值鏈的差異之后整合，也可以采用一體化聯(lián)合的方法降低市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力度，進(jìn)而保護(hù)好自身的差異化優(yōu)勢(shì)，預(yù)防別的企業(yè)模仿自身企業(yè)的差異化優(yōu)勢(shì)[7]。差異化成本領(lǐng)先戰(zhàn)略在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中的實(shí)施，即使是削減人員也不會(huì)影響營(yíng)銷產(chǎn)品的價(jià)值，確保差異化優(yōu)勢(shì)與成本控制具有一致的發(fā)展目標(biāo)。

結(jié)束語(yǔ)：價(jià)值鏈在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中有著一定的作用，價(jià)值鏈的整體性強(qiáng)，有助于分析房地產(chǎn)企業(yè)成本中出現(xiàn)問(wèn)題的原因，在此基礎(chǔ)上規(guī)劃好成本控制的內(nèi)容及可用的方法，完善房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的過(guò)程。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制時(shí)要滲透價(jià)值鏈的應(yīng)用，發(fā)揮價(jià)值鏈在房地產(chǎn)成本控制中的規(guī)范作用，提高房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的水平。