江雪 中國房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司

隨著我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展與改革，房地產(chǎn)開發(fā)的過程中耗費了大量的資金，再加上房地產(chǎn)開發(fā)周期長，項目啟動到施工再到竣工交房，都涉及到很多成本，房地產(chǎn)開發(fā)周期基本在2-3年，這個階段中應(yīng)該要注重價值鏈的應(yīng)用，從價值鏈的視角下研究房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的措施，致力于控制好房地產(chǎn)企業(yè)的成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

一、價值鏈與房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的關(guān)系

房地產(chǎn)企業(yè)中，傳統(tǒng)的成本控制主要是運用合適的方法最大限度的預(yù)防成本失控，以便實現(xiàn)企業(yè)利益的最大化，根據(jù)企業(yè)內(nèi)部的實際情況控制業(yè)務(wù)中產(chǎn)生的成本[1]。房地產(chǎn)企業(yè)中傳統(tǒng)的成本控制注重內(nèi)部因素的分析，忽視了外部因素，比如社會競爭、顧客需求等，因此傳統(tǒng)的成本避免方法已經(jīng)不適合現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，兩者之間產(chǎn)生了諸多偏離因素。在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中引入了價值鏈的應(yīng)用，把房地產(chǎn)成本控制中的成本因素與資源因素分配到價值鏈的位置，調(diào)整價值鏈后確保價值鏈更加符合房地產(chǎn)成本控制的需求，這樣體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本優(yōu)勢。價值鏈在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中，主要是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)所在的環(huán)境安排其成本控制的方法，進而影響到資源的安排，價值鏈中集成了房地產(chǎn)企業(yè)中的土地、資金、設(shè)計、環(huán)境等因素，利用營銷、租賃等方法體現(xiàn)出房地產(chǎn)商品在市場中的價值。

房地產(chǎn)成本控制中的價值鏈能夠結(jié)合外部因素和內(nèi)部因素，外部主要是指環(huán)境因素，內(nèi)部主要是有合作關(guān)系的項目，在價值鏈分析房地產(chǎn)成本控制期間，一來要監(jiān)督外部環(huán)境動態(tài)，預(yù)防成本失控，二來要強化內(nèi)部產(chǎn)業(yè)鏈的運行，同時完善房地產(chǎn)內(nèi)部價值鏈，發(fā)揮成本控制的作用。價值鏈視覺下，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制措施要貫穿整個項目周期，實現(xiàn)全周期的成本控制，房地產(chǎn)成本控制中的價值鏈分為基本活動、輔助活動，也可以理解為房地產(chǎn)中所有活動之間的密切關(guān)聯(lián)都要列入價值鏈內(nèi)，以價值鏈為根本做拓展控制，比如房地產(chǎn)項目中的技術(shù)開發(fā)，技術(shù)開發(fā)為價值鏈的基礎(chǔ)，拓展控制的項目包括顧客需求、客戶滿意度等，強化分析這些因素對房地產(chǎn)成本的影響，才能落實有效的控制措施。

二、從價值鏈視角分析房地產(chǎn)企業(yè)成本失控的原因

從價值鏈視角下總結(jié)了房地產(chǎn)企業(yè)成本失控的幾點原因，如：（1）房地產(chǎn)開發(fā)時忽視了成本考量，沒有考慮成本控制和每個開發(fā)環(huán)節(jié)的關(guān)系，不能削減房地產(chǎn)開發(fā)時的成本[2]；（2）房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的執(zhí)行力低，這也是成本失控的原因，執(zhí)行力低限制了成本管理中的經(jīng)濟活動，無法保障房地產(chǎn)企業(yè)具備成本效益；（3）房地產(chǎn)企業(yè)中成本項目多而零散，增加了成本控制的壓力，較容易出現(xiàn)成本失控的問題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中的價值鏈分析

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中價值鏈的最終目標是利潤，按照價值鏈分析，房地產(chǎn)企業(yè)與利潤相關(guān)的項目主要可以分為五類，這五類項目屬于成本控制的內(nèi)容，第一是企業(yè)管理基礎(chǔ)，包括計劃管理、組織管理、執(zhí)行與控制管理，第二是人力資源管理，如招聘、培訓(xùn)、考核和激勵，第三是技術(shù)開發(fā)，包括新項目、新工藝、營銷技巧和信息系統(tǒng)[3]，第四是財務(wù)管理，包括籌資、投資、收益分配，第五是基本活動，如前期策劃、規(guī)劃建設(shè)、生產(chǎn)施工、營銷與銷售、物業(yè)管理等。價值鏈把房地產(chǎn)企業(yè)成本控制項目連接起來，讓成本控制活動有計劃的執(zhí)行，而且房地產(chǎn)企業(yè)不斷的開發(fā)價值鏈，時刻關(guān)注客戶的需求，致力于提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本效益。

四、價值鏈視角下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的方法

本文從價值鏈視角下分析房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的方法，確保房地產(chǎn)企業(yè)中能夠做到成本控制。

（一）樹立全成本控制的意識

全成本控制是指以房地產(chǎn)開發(fā)全過程的成本為控制對象，價值鏈視角下房地產(chǎn)企業(yè)中樹立全成本控制的意識，從土地出讓一直到物業(yè)管理，都要具備成本控制的意識，構(gòu)建考核成本控制的效益指標，提高成本控制的水平。全成本意識能夠調(diào)動全員參與到成本控制中，不僅要控制成本，還要具備關(guān)系成本意識，真正的控制好房地產(chǎn)開發(fā)全過程的成本[4]。全成本控制中要求所有的參建單位都要合理運用成本資源，把有限的資源利用起來，以便讓房地產(chǎn)項目能夠獲得經(jīng)濟效益。

（二）控制好設(shè)計階段的成本

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中較為關(guān)鍵的就是設(shè)計階段的成本控制，預(yù)防項目變更。房地產(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)市場中有著足夠的競爭力，一定要保障設(shè)計方案的準確性、可靠性，確保設(shè)計方案能夠為房地產(chǎn)項目提供實施參考，如果房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計不規(guī)范就會引起建設(shè)缺陷，進而增加成本壓力[5]。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中，在設(shè)計階段要考慮到方案、技術(shù)、成本、質(zhì)量因素的影響，首先要平衡房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量、進度、安全、效益的關(guān)系，在確保房地產(chǎn)項目質(zhì)量、安全、進度的前提下規(guī)劃成本分配，優(yōu)化設(shè)計方案，避免設(shè)計方案中有不必要的內(nèi)容；然后是項目成本要重點注重設(shè)計階段，設(shè)計決定著房地產(chǎn)項目中70%左右的成本分配，從設(shè)計階段控制房地產(chǎn)項目的成本分配；最后在價值鏈視覺下設(shè)計階段還需考慮政策、法規(guī)的影響，嚴格按照政策法規(guī)的要求實行項目的設(shè)計和成本的分配，在提高設(shè)計水平的前提下降低成本，以此來平衡設(shè)計和施工。

（三）構(gòu)建并完善成本控制體系

價值鏈角度下，房地產(chǎn)企業(yè)中構(gòu)建了成本控制體系，并且完善了成本控制體系中的內(nèi)容，利用成本控制體系對房地產(chǎn)開發(fā)時的各個過程實行控制，確保房地產(chǎn)開發(fā)中資金的合理流動，確保投資處于良性循環(huán)的狀態(tài)。成本控制體系確保房地產(chǎn)開發(fā)項目中成本可控，進而才能實現(xiàn)成本效益[6]。以往房地產(chǎn)中的成本控制體系僅局限在內(nèi)部的業(yè)務(wù)流動，從價值鏈視角下完善成本控制體系，從內(nèi)部業(yè)務(wù)走向外部控制，注重房地產(chǎn)開發(fā)活動中的所有費用控制，不論是廣義還是狹義下都能控制成本，促使房地產(chǎn)開發(fā)過程里的一系列活動均能有對應(yīng)的產(chǎn)出。成本控制體系中要重點規(guī)范職能部門的成本削減工作，職能部門之間有差異，不能要求所有的職能部門都要以相同的比例削減成本，而是以實際情況為參考規(guī)劃成本削減，主要是減少不必要的開支，而不是限制成本使用。

（四）合理運用稅法優(yōu)惠政策

稅法優(yōu)惠政策在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中有著關(guān)鍵的作用，價值鏈視覺下稅法優(yōu)惠政策關(guān)系到最終的成本效益，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自己經(jīng)營的范圍落實稅法優(yōu)惠政策，合理規(guī)劃納稅籌劃，降低成本支出。稅法優(yōu)惠政策的應(yīng)用讓房地產(chǎn)企業(yè)成本控制具有現(xiàn)代化的特點，而且房地產(chǎn)企業(yè)融資的過程中也要以稅法優(yōu)惠政策作為籌劃的前提條件，實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化。

（五）落實差異化成本領(lǐng)先戰(zhàn)略

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中落實差異化成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，主要是合理規(guī)劃降低成本的方法，從不同的因素出發(fā)降低成本，整合價值鏈就是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中較為關(guān)鍵的方法，房地產(chǎn)企業(yè)保持原本有差異的價值鏈，找出價值鏈的差異之后整合，也可以采用一體化聯(lián)合的方法降低市場中的競爭力度，進而保護好自身的差異化優(yōu)勢，預(yù)防別的企業(yè)模仿自身企業(yè)的差異化優(yōu)勢[7]。差異化成本領(lǐng)先戰(zhàn)略在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中的實施，即使是削減人員也不會影響營銷產(chǎn)品的價值，確保差異化優(yōu)勢與成本控制具有一致的發(fā)展目標。

結(jié)束語：價值鏈在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中有著一定的作用，價值鏈的整體性強，有助于分析房地產(chǎn)企業(yè)成本中出現(xiàn)問題的原因，在此基礎(chǔ)上規(guī)劃好成本控制的內(nèi)容及可用的方法，完善房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的過程。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制時要滲透價值鏈的應(yīng)用，發(fā)揮價值鏈在房地產(chǎn)成本控制中的規(guī)范作用，提高房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的水平。