牛智偉

摘 要：當(dāng)前我國房地產(chǎn)在進行開發(fā)項目時資金來源主要為銀行融資為主，一方面對房地產(chǎn)開發(fā)商和金融銀行來說，存在很多的隱性財務(wù)風(fēng)險;另一方面對土地開發(fā)商和投資銀行之間造成很大的財務(wù)風(fēng)險?，F(xiàn)就當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)融資服務(wù)渠道建設(shè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢問題作簡要分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);融資現(xiàn)狀;發(fā)展趨勢

1我國房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的原因

1.1金融市場發(fā)展滯后

我國房地產(chǎn)金融體系不具備多層次的結(jié)構(gòu)，參照國外成熟的房地產(chǎn)金融市場，具有一級、二級市場，即在整個行業(yè)內(nèi)將房企抵押的債權(quán)細微化，面向群眾公開出售進行融資。這樣將抵押貸款證券化一定程度上拓寬融資資金的來源，也有利于貸款利息的降低，減輕剛需者的經(jīng)濟壓力，對整個房地產(chǎn)的發(fā)展也是有益的，既拿到融資金額也降低一定的風(fēng)險和融資成本。當(dāng)前我國證券化的發(fā)展還處于摸索階段，需要加快速度。另一方面金融機構(gòu)對市場房企的發(fā)展未一視同仁，2018年10月有某金融機構(gòu)將房地產(chǎn)企業(yè)融資劃分成三個等級。房企白名單一級即萬科、招商蛇口、華潤、首創(chuàng)、首都開發(fā)等，顯然一級名單里大都是具有國資背景的房企，享受較寬松的融資條件和較低的融資成本，而民營房企則需要承受較高的貸款利率。

1.2房地產(chǎn)金融市場產(chǎn)品單一

我國房地產(chǎn)金融行業(yè)是以債券融資為主，股權(quán)融資的占比更低。實力強的大型房企除國家財政扶持以外，以這種單一的方式較為集中融資，中小型企業(yè)融資更加困難。我國當(dāng)前有近7萬家房企，近80%為中小型的房地產(chǎn)企業(yè)，銀行貸款的金額和機會是有限的，本身民營企業(yè)在銀行貸款方式下不占據(jù)優(yōu)勢，依賴信貸具有政策風(fēng)險，政策變動還能否獲得信貸的機會，有機會的情況下能獲得多少金額也是遙不可知。就目前來看，較為良好的方式上市融資或者在當(dāng)前我國抵押貸款證券化不成熟的情況下發(fā)行債券，大部分房企還不能達到這個高度。我國房地產(chǎn)行業(yè)金融市場的發(fā)展還需要創(chuàng)新和變革，考慮中小型企業(yè)的生存狀態(tài)以及融資壓力。

1.3融資工具局限性限制

在當(dāng)前國家對房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控大環(huán)境下，大部分金融機構(gòu)收緊了對房地產(chǎn)企業(yè)的放貸政策，房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷開拓新的融資渠道，其中信托貸款融資因靈活性強、創(chuàng)新發(fā)展空間大，快速發(fā)展成為房地產(chǎn)行業(yè)融資的一個主流。但中國銀監(jiān)會《關(guān)于加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》（銀監(jiān)辦發(fā)[2005]第212號）政策出臺后，房地產(chǎn)信托從業(yè)門檻進一步提高，融資局面進一步受到限制。

2房地產(chǎn)行業(yè)融資服務(wù)渠道的主要對策和發(fā)展建議

2.1建立多層次的房地產(chǎn)融資體系，開創(chuàng)多樣化金融產(chǎn)品

當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要面臨問題是如何建立一個穩(wěn)定的、多層次的融資服務(wù)體系，滿足不同中高層次融資企業(yè)品種多樣化融資需求，關(guān)鍵是需要設(shè)計和推出有較大差異的、服務(wù)不同類型房產(chǎn)融資企業(yè)的金融融資產(chǎn)品，有效減少對商業(yè)銀行貸款的過度依賴。筆者認為，建議可以通過以下二種方式幫助進行融資嘗試：一是通過擴大企業(yè)權(quán)益?zhèn)鶆?wù)融資規(guī)模比例，降低地產(chǎn)行業(yè)機構(gòu)整體權(quán)益?zhèn)鶆?wù)風(fēng)險依存度;二是對資金實力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)，可考慮通過發(fā)行短期信托債券進行融資，而對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)，可以考慮大力發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)投資信托債券基金等融資方式。

2.2健全完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)，規(guī)范融資產(chǎn)品

在房地產(chǎn)行業(yè)融資多元化的發(fā)展過程中，新時期出現(xiàn)的很多房產(chǎn)融資服務(wù)工具，如果沒有采取相應(yīng)的法律制度措施進行管理規(guī)范，將不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。所以，必須要加快建立和貫徹完善金融法律法規(guī)體系，作出嚴格管理規(guī)范，促使我國的房地產(chǎn)市場投融資規(guī)范的健康發(fā)展。

2.3積極引導(dǎo)對外資金融機構(gòu)以及境外基金，防范外資風(fēng)險

在中國加入WTO后，外資銀行以及境外的房地產(chǎn)投資基金機構(gòu)的金融服務(wù)產(chǎn)品和房地產(chǎn)開發(fā)融資服務(wù)渠道都為房地產(chǎn)企業(yè)敞開大門，外資企業(yè)資金的大量進入。但由于外資的市場逐利性，大量投資進入或巨額流出也將對未來我國實體經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生不可估量的直接影響。因此有關(guān)監(jiān)管部門必須密切高度關(guān)注外資進入房地產(chǎn)投資市場的最新動向，防止其對未來我國房地產(chǎn)投資市場發(fā)展造成直接沖擊。

2.4加快金融服務(wù)行業(yè)創(chuàng)新驅(qū)動，開發(fā)衍生金融產(chǎn)品

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)開發(fā)的融資渠道以直接融資為主，其他融資市場尚未有效利用起來。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大融資創(chuàng)新力度，在兼顧基礎(chǔ)融資渠道的同時，借鑒國外融資經(jīng)驗，針對投資項目風(fēng)險較高、投資金額較大、回收周期長的項目，重新打包，經(jīng)過嚴格評估，開發(fā)各種衍生性的金融融資產(chǎn)品，實現(xiàn)個人住房房產(chǎn)抵押按揭貸款的資產(chǎn)證券化、信貸資產(chǎn)的債權(quán)證券化、項目經(jīng)營權(quán)益的資產(chǎn)證券化等，讓社會公眾也可以成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的直接固定投資者，并充分享受到房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展帶來的豐厚收益。

2.5調(diào)整國家及金融結(jié)構(gòu)體系

1）將抵押貸款證券化發(fā)展提上發(fā)展日程，為了應(yīng)對這種住房抵押貸款證券化的趨勢，應(yīng)當(dāng)先建立專門的監(jiān)管結(jié)構(gòu)，針對抵押的住房價值化進行準確的衡量，對衡量的方式出臺一定的標(biāo)準政策，并且針對預(yù)備抵押的企業(yè)或個人進行嚴格的資格審查，在發(fā)展中逐步規(guī)范這種抵押方式，并嚴格限定可抵押企業(yè)或個人的范圍。當(dāng)前房地產(chǎn)證券化由一級向二級分級，勢必增加一定的服務(wù)機構(gòu)，為了防止證券化市場的混亂，避免利益的沖突，服務(wù)機構(gòu)不能參與抵押貸款證券化的管理，建議成立專門的監(jiān)管機構(gòu)，控制風(fēng)險，保證證券化發(fā)展的精度和穩(wěn)定。

2）房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟命脈，國家相關(guān)政策會積極配合。當(dāng)前成熟的歐美國家房地產(chǎn)正大力發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金，且逐步走向完善，我國的房地產(chǎn)行業(yè)可以借鑒于此，一定程度上會在當(dāng)前的局勢上給予中小型房企一點幫助。房地產(chǎn)信托投資基金即通過專業(yè)的手段或團隊管理房企的投資，將獲利的金額按當(dāng)初融資的權(quán)重發(fā)放給有收益證明人或者單位。我國想要采取或者發(fā)展這樣的基金模式，需要國家建立完整的保障制度和法律，針對這種基金模式有一定的規(guī)范約束。由于基金可以上市流通，那二級市場需要大量的人才儲備，增強對二級市場的監(jiān)管，使基金模式在中國的房地產(chǎn)行業(yè)有一個良性的發(fā)展。

2.6調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運作方式

1）在當(dāng)前房地產(chǎn)蕭條的情況下，大部分房企開始互相取暖，走合作開發(fā)的路線。2010年往后，房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭老大萬科與別的企業(yè)合作項目每年超過60%，中小型的房地產(chǎn)企業(yè)可以參考這樣的模式，進行資源共享，對風(fēng)險進行控制，將當(dāng)初的競爭者轉(zhuǎn)為合作者，融資方式被拓寬，緩解了企業(yè)的資金壓力，幫助企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，共同分享經(jīng)營利潤。

2）面臨當(dāng)前房地產(chǎn)艱難的生存環(huán)境，除了開源還可以考慮節(jié)流，從企業(yè)自身的角度節(jié)約資金流，減少融資需求。針對資金鏈進行動態(tài)控制，明確資金的流入流出方向。對于融資需求實事求是，考慮債務(wù)杠桿，避免過度融資的情況出現(xiàn)。對于已經(jīng)融資到賬的金額，加強對其監(jiān)管，避免消耗在不必要的地方。加強財務(wù)與成本部門的接洽，嚴格控制成本，加快資金的流轉(zhuǎn)速度。

3）準確定位企業(yè)的產(chǎn)品，且迎合市場需求使產(chǎn)品契合顧客，具備一定的差異性。通常來說大型房企其公司發(fā)展久，產(chǎn)品設(shè)計、建設(shè)施工及后期維保等相對完善，中小型企業(yè)避免直面競爭大型企業(yè)，對自己的客戶群有一定的針對性，加快房企的回款緩解融資的壓力。

結(jié)論

時至今日，房地產(chǎn)行業(yè)依然是我國的經(jīng)濟命脈，但在如今國家控制下的各種調(diào)控政策以及銀行信貸投放規(guī)?？s小的情況下，大量房企在資金獲取上舉步維艱，房企必須拓寬自己的融資方式才能爭取早日走出困境。

參考文獻：

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