林劍

摘 要：隨著社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)建設(shè)的發(fā)展也有了很大的改善。當(dāng)代建筑領(lǐng)域在發(fā)展過(guò)程中的整體勢(shì)頭普遍比較良好，建筑行業(yè)的發(fā)展與人們的日常生活息息相關(guān)，同時(shí)還會(huì)影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和發(fā)展。在建筑行業(yè)不斷進(jìn)步和發(fā)展的背景下，在某種程度上對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展起到了一定的推動(dòng)影響和作用，同時(shí)在無(wú)形當(dāng)中也加速了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。特別是在當(dāng)前人們?nèi)粘Ｉ钯|(zhì)量和水平不斷提升，對(duì)房屋建筑的質(zhì)量、功能等各個(gè)方面的要求越來(lái)越高。同時(shí)，科學(xué)技術(shù)也在不斷的更新和發(fā)展，在這種大環(huán)境背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展，就必須要意識(shí)到工程技術(shù)管理在其中的必要性。

關(guān)鍵詞：新形勢(shì);房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;管控策略研究

1 引言

從項(xiàng)目管理的角度而言，實(shí)現(xiàn)同時(shí)期多個(gè)項(xiàng)目的穩(wěn)定運(yùn)作，有利于推動(dòng)企業(yè)規(guī)?；l(fā)展。隨著開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的增加，增加了項(xiàng)目管理的難度，探索合理的管理模式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資源的優(yōu)化配置，保障地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效益，成為當(dāng)前探索的重要課題。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的新形勢(shì)

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展、行業(yè)調(diào)控、金融政策等方面的影響較大。宏觀經(jīng)濟(jì)方面，國(guó)際形勢(shì)復(fù)雜，穩(wěn)中承壓，房地產(chǎn)行業(yè)由高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向穩(wěn)健增長(zhǎng)，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升;社會(huì)發(fā)展方面，在國(guó)家持續(xù)推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，一線、二線城市中長(zhǎng)期仍有較大發(fā)展空間，三線、四線城市人口外流壓力大，購(gòu)買(mǎi)主體抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，管控消費(fèi)預(yù)期也成為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控的重點(diǎn);行業(yè)調(diào)控方面，國(guó)家將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，各地因城施策，逐步降低對(duì)土地財(cái)政依賴(lài)，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)仍將持續(xù);金融政策方面，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)、局部地區(qū)政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等成為風(fēng)險(xiǎn)管控的核心，行業(yè)融資持續(xù)偏緊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將出現(xiàn)資金鏈緊張甚至斷裂的危險(xiǎn)，房企加速周轉(zhuǎn)需求提升。綜上，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力與日俱增，迫切需要重新審視，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)管控思路，調(diào)整自身經(jīng)營(yíng)策略。

3 項(xiàng)目管理模式的發(fā)展趨勢(shì)

從項(xiàng)目管理的發(fā)展角度來(lái)說(shuō)，未來(lái)管理模式將會(huì)朝向以下方面前進(jìn)：①法制化正規(guī)化。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展若想實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?，需要制度基礎(chǔ)與保障。通過(guò)加強(qiáng)內(nèi)外制度的建設(shè)，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。②集團(tuán)化規(guī)?；?jīng)營(yíng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，推動(dòng)著企業(yè)朝向規(guī)?；l(fā)展，對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)力較弱的企業(yè)來(lái)說(shuō)，若不能做好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，很容易被其他對(duì)手“吃掉”，集團(tuán)化規(guī)模化經(jīng)營(yíng)為主破解之道。③專(zhuān)業(yè)化。目前來(lái)說(shuō)，很多企業(yè)不斷擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，涉及到各類(lèi)項(xiàng)目。例如，萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)外，還提供物業(yè)服務(wù)等，物業(yè)服務(wù)已經(jīng)成為其營(yíng)收的重要模塊。適應(yīng)當(dāng)前的發(fā)展形勢(shì)，企業(yè)必須要積極探索適宜的經(jīng)營(yíng)之道，推動(dòng)企業(yè)持續(xù)化發(fā)展。

4 新形勢(shì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管控策略

4.1 實(shí)施階段

該階段是項(xiàng)目實(shí)施中的計(jì)劃與控制管理。進(jìn)度計(jì)劃、成本計(jì)劃、資源計(jì)劃與質(zhì)量計(jì)劃的實(shí)行，必須按照項(xiàng)目開(kāi)發(fā)基本目標(biāo)來(lái)控制，其基本目標(biāo)即為質(zhì)量目標(biāo)、成本目標(biāo)與工期目標(biāo)。當(dāng)然，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，施工中難免涉及到合同、變更及安全控制。因此，該階段是項(xiàng)目能否順利開(kāi)發(fā)與實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的關(guān)鍵，同時(shí)也是開(kāi)發(fā)過(guò)程中最為關(guān)鍵的一部位內(nèi)容。尤其是項(xiàng)目實(shí)施中不同控制的相互作用及信息反饋必須對(duì)項(xiàng)目管理中建立的目標(biāo)體系有直接反應(yīng)。該階段控制效果也決定了項(xiàng)目能夠取得成功。以項(xiàng)目管理階段涉及的內(nèi)涵為依據(jù)對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)行實(shí)施時(shí)，需重點(diǎn)對(duì)實(shí)施過(guò)程予以跟蹤，同時(shí)加強(qiáng)過(guò)程控制，以此確保項(xiàng)目能夠嚴(yán)格按照計(jì)劃展開(kāi)。如果項(xiàng)目管理中建立的目標(biāo)體系比預(yù)定目標(biāo)高，則要及時(shí)找出原因和問(wèn)題，并立即改正，以此做到全面控制。該階段從項(xiàng)目管理角度講，包含準(zhǔn)備、計(jì)劃執(zhí)行、跟蹤與控制四個(gè)方面。其中，控制是該階段的靈魂所在，貫穿整個(gè)實(shí)施過(guò)程，為動(dòng)態(tài)管理。在該階段通過(guò)對(duì)項(xiàng)目管理理論中實(shí)施階段對(duì)應(yīng)的各類(lèi)理念及方法的合理應(yīng)用，能有效提高開(kāi)發(fā)管理水平，不僅能理順各類(lèi)計(jì)劃和執(zhí)行之間的節(jié)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)對(duì)各節(jié)點(diǎn)的有效控制，促使原本復(fù)雜的形式能夠結(jié)合到一起，并進(jìn)入有序循環(huán)狀態(tài)，最終達(dá)到理想目標(biāo)。還能幫助項(xiàng)目具體實(shí)施中規(guī)避各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，從而提高項(xiàng)目實(shí)施安全性及經(jīng)濟(jì)性。

4.2 控制關(guān)鍵施工技術(shù)節(jié)點(diǎn)

施工現(xiàn)場(chǎng)管理主要圍繞關(guān)鍵施工節(jié)點(diǎn)展開(kāi)，施工現(xiàn)場(chǎng)管理人員需要結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵施工節(jié)點(diǎn)進(jìn)行控制，以此提高施工現(xiàn)場(chǎng)管理效率和管理水平。施工現(xiàn)場(chǎng)管理人員通過(guò)監(jiān)督預(yù)測(cè)、合理規(guī)劃施工技術(shù)節(jié)點(diǎn)，做好施工計(jì)劃安排工作，能夠?qū)κ┕みM(jìn)度和施工質(zhì)量進(jìn)行有效控制，防止產(chǎn)生不必要的施工材料、人力成本浪費(fèi)，施工周期一再延長(zhǎng)，以便施工現(xiàn)場(chǎng)管理人員實(shí)時(shí)掌握房地產(chǎn)施工進(jìn)程，合理控制整體施工進(jìn)度，此舉能夠促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逐步從傳統(tǒng)粗放式管理轉(zhuǎn)變?yōu)榫婊┕がF(xiàn)場(chǎng)管理模式，明顯提高現(xiàn)場(chǎng)施工管理質(zhì)量和管理效率。

4.3 選擇合適的項(xiàng)目管理模式

1）傳統(tǒng)項(xiàng)目管理模式。業(yè)主委托咨詢(xún)和設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目前期的各項(xiàng)調(diào)查和設(shè)計(jì)工作，比如施工圖紙以及招標(biāo)文件等的編制。設(shè)計(jì)單位提供助力，在其協(xié)助之下通過(guò)競(jìng)標(biāo)，將工程建設(shè)授權(quán)給報(bào)價(jià)低并且具備良好資質(zhì)的承包商，同時(shí)委托監(jiān)理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)工程建設(shè)監(jiān)督管理。實(shí)質(zhì)上，業(yè)主需要和設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)和承包商以及監(jiān)理單位簽訂合同，而監(jiān)理單位和項(xiàng)目承包商之間沒(méi)有合同關(guān)系，直接受業(yè)主委托對(duì)工程建設(shè)實(shí)施監(jiān)督，即設(shè)計(jì)-招標(biāo)-建造管理模式，完成上段工作后再開(kāi)始下段工作。2）CM。即建筑工程管理模式，從項(xiàng)目立項(xiàng)階段開(kāi)始，聘請(qǐng)具有工作經(jīng)驗(yàn)的CM經(jīng)理和設(shè)計(jì)咨詢(xún)?nèi)藛T等，共同負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)相關(guān)工作。其中，CM經(jīng)理負(fù)責(zé)提供關(guān)于施工的建議，同時(shí)負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目施工作業(yè)。模式運(yùn)行時(shí)，確定項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案后，推行部分設(shè)計(jì)部分招標(biāo)的形式，即階段發(fā)包的方式。負(fù)責(zé)的CM企業(yè)兼具施工總承包商的身份，業(yè)主和CM企業(yè)簽訂CM合同，CM企業(yè)以總承包商的身份再和各個(gè)分包商以及供應(yīng)商簽約，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)以及管理各項(xiàng)施工工作。

4.4 驗(yàn)收與交付使用階段

該階段為項(xiàng)目后期管理，在項(xiàng)目所有子項(xiàng)與配套設(shè)施均完成施工后，施工單位應(yīng)向建設(shè)單位主動(dòng)申請(qǐng)驗(yàn)收。同時(shí)，其它所有參與單位也要出具對(duì)項(xiàng)目實(shí)施中的質(zhì)量與安全進(jìn)行評(píng)價(jià)的報(bào)告書(shū)。對(duì)于建設(shè)單位，需要以合同控制相關(guān)內(nèi)容為依據(jù)對(duì)竣工階段提交的驗(yàn)收資源進(jìn)行全面檢查，同時(shí)組織參與方代表對(duì)實(shí)體的外觀進(jìn)行檢查驗(yàn)收。在項(xiàng)目統(tǒng)一驗(yàn)收過(guò)程中，需要由當(dāng)?shù)卣_(kāi)展監(jiān)督驗(yàn)收，向有關(guān)部門(mén)報(bào)備。項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)收確認(rèn)合格后，管理者應(yīng)按主管部門(mén)提出的要求提供合格證明、質(zhì)保書(shū)與說(shuō)明書(shū)。該階段在項(xiàng)目管理理論中對(duì)應(yīng)的收尾階段有相同的內(nèi)涵與目的。項(xiàng)目結(jié)束以后，還應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)管理工作做后評(píng)價(jià)，尤其是對(duì)項(xiàng)目的投資和收益情況進(jìn)行總體分析與總結(jié)。在組織合同完全終止以后，項(xiàng)目結(jié)束。

5 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工現(xiàn)場(chǎng)管理在很大程度上取決于人的主觀意識(shí)，即使有科學(xué)規(guī)范的施工現(xiàn)場(chǎng)管理制度，也需要充分調(diào)動(dòng)施工現(xiàn)場(chǎng)人員的管理協(xié)調(diào)積極性，從改變傳統(tǒng)落后的施工管理理念到提高施工人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，再到明確施工崗位責(zé)任意識(shí)，逐步強(qiáng)化施工現(xiàn)場(chǎng)關(guān)鍵技術(shù)節(jié)點(diǎn)的控制力度，從根本上提高施工質(zhì)量及施工進(jìn)度管控水平，有效解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工現(xiàn)場(chǎng)管理中的難點(diǎn)問(wèn)題，從而推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。

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