某開(kāi)發(fā)公司有一宗地，土地用途是城鎮(zhèn)住宅，開(kāi)發(fā)商除建設(shè)住宅樓外，對(duì)臨街部分違規(guī)改變用途建了一幢酒店（12層），房產(chǎn)局給酒店分層發(fā)了12個(gè)房產(chǎn)證，用途商業(yè)。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，開(kāi)發(fā)企業(yè)持規(guī)劃條件將酒店占地面積用途由住宅用地變更為商業(yè)用地，簽訂了出讓合同，補(bǔ)繳了出讓金?，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)公司申請(qǐng)變更登記。請(qǐng)問(wèn)按照房地一體登記原則如何登記？問(wèn)題：（1）辦理用途變更登記，能否將原宗地分割登記為兩宗地？但分割后住宅業(yè)主持有證書上土地面積為全體業(yè)主共有包括該宗全部面積。業(yè)主不同意怎么辦？（2）如果不分割，根據(jù)合同給開(kāi)發(fā)商增加商業(yè)用地，能不能重新發(fā)一個(gè)純土地的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書？（3）如果不能分割，出讓合同已單獨(dú)簽給開(kāi)發(fā)公司;出讓合同算不算同意分割的文件？

建議采用共用土地。

現(xiàn)在酒店的界限很好區(qū)分，新的出讓合同有圖。以前是共用宗地面積，沒(méi)有分?jǐn)?，是全體業(yè)主共用。

讓土地利用辦理分割宗地審批一下，分為兩宗地就可以登記了。

明確分割開(kāi)，業(yè)主共用宗地面積減少。

酒店部分和住宅小區(qū)的都登記完成了？

首次登記早巳完成，現(xiàn)在是增加宗地用途，變更登記。

三種方法，分割、分?jǐn)偤凸灿枚伎梢浴?/p>

規(guī)劃調(diào)整時(shí)就應(yīng)該征求全體業(yè)主意見(jiàn)。

業(yè)主手上新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書是**平方米/該宗地面積（全體業(yè)主共同共有）。

分割登記是再發(fā)兩個(gè)純土地的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書還是？酒店以前是分層登記了12個(gè)房產(chǎn)證。三幢樓房的宗地面積如何登記？再發(fā)一個(gè)純土地的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書？我們土地沒(méi)有分?jǐn)偂?/p>

應(yīng)該酒店合為一個(gè)證。分12個(gè)證，都是當(dāng)時(shí)為了分別抵押貸款。

酒店合為一個(gè)證，原土地證上剩余面積如何登記？

我們這里也有這種情況，都勸業(yè)主合證了。住宅業(yè)主共用。

分割出來(lái)的剩余面積怎么登記呢？如何發(fā)證？

做變更登記，然后發(fā)證。

是說(shuō)變更后住宅小區(qū)這邊宗地面積再登記發(fā)一個(gè)純土地的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，權(quán)利人是誰(shuí)？

以共用土地方式，發(fā)剩余面積“房地一體”不動(dòng)產(chǎn)證。

現(xiàn)在該小區(qū)早已辦到各位業(yè)主名下。我們這的住宅小區(qū)幾乎都沒(méi)有分?jǐn)偼恋孛娣e。

住宅那邊發(fā)了整宗地共用，現(xiàn)在改變用途塊又是獨(dú)立宗地出讓給酒店，自相矛盾了。

我認(rèn)為是否分割宗地應(yīng)該看補(bǔ)簽的出讓合同，多用途宗地也正常，不能直接就認(rèn)定是宗地分割了。

出讓合同完全不是補(bǔ)簽合同，是重新簽訂的新合同。

那就看合同內(nèi)容，無(wú)論是補(bǔ)還是新，如果沒(méi)有明確寫明原宗地分開(kāi)那就不能認(rèn)定。

出讓土地是要明確出讓界線的，哪塊是酒店的，哪塊是住宅的？否則怎么計(jì)算相關(guān)權(quán)益的出讓金。其實(shí)這里最大的法律上的盲區(qū)是住宅銷售后，小區(qū)業(yè)主的建設(shè)用地權(quán)益共用是虛化的。

點(diǎn)評(píng)

根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第43條、《土地管理法》第56條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商變更土地用途修建酒店應(yīng)當(dāng)通過(guò)相關(guān)審批，從提問(wèn)看出開(kāi)發(fā)商已經(jīng)履行了相關(guān)審批手續(xù)，并簽署了一個(gè)新的出讓合同，但正是簽訂的新合同導(dǎo)致登記發(fā)生疑惑，一般來(lái)說(shuō)此種情況應(yīng)當(dāng)是簽訂原出讓合同的補(bǔ)充合同，變更原宗地中酒店所占部分的土地用途為酒店，并補(bǔ)繳費(fèi)用即可，，而簽訂新的合同，是否應(yīng)該視為原宗地已經(jīng)分宗呢？因此實(shí)務(wù)中建議應(yīng)當(dāng)請(qǐng)示自然資源主管部門，是按分宗處理還是變更用途繼續(xù)使用共用宗來(lái)處理。至于審批過(guò)程中是否有考慮到小區(qū)內(nèi)其他業(yè)主利益問(wèn)題，不屬于登記中心需要考量的范圍。

李煒武夷山市房地產(chǎn)管理處