吳煒 唐義德

摘要：結(jié)合法律法規(guī)和相關(guān)工作實際，提出不動產(chǎn)登記詢問記錄的重要性，認為如何讓“詢問”體現(xiàn)出其調(diào)查核實的真實意義，是登記中心應(yīng)該思考的重要問題之一。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記;詢問;風險防范

中圖分類號：F293

文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）04-0058-60

收稿日期：2020-03-24

不動產(chǎn)登記歷史悠久。據(jù)《資治通鑒》記載，公元前的某個冬日劉邦率一眾毛大漢攻進咸陽，大家都急著搶珠寶。唯獨蕭何第一時間把丞相府里土地證攥在手里（獨先人收秦丞相府圖籍藏之），為高祖打江山破關(guān)隘和坐江山征稅賦打下堅實的基礎(chǔ)（以此沛公得具知天下厄塞、戶口多少、強弱之處）。在現(xiàn)在房價居高不下的現(xiàn)代社會，房產(chǎn)利益相爭早是習以為常，更有甚至通過非法手段謀取不屬于自己的房產(chǎn)。如：夫妻一方擅自賣掉共有不動產(chǎn)，造假賣掉親朋好友的房子等，類似案例比比皆是。由此可見，公平、公正、公開且經(jīng)過調(diào)查核實的不動產(chǎn)登記尤為重要。

1詢問記錄的重要性與意義 《物權(quán)法》第12條規(guī)定：登記機構(gòu)應(yīng)當履行下列職責：……就有關(guān)登記事項詢問申請人。依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第18條規(guī)定：不動產(chǎn)登記機構(gòu)受理不動產(chǎn)登記申請的，應(yīng)當按照下列要求進行查驗：其中包含（三）登記申請是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定。第19條規(guī)定：對可能存在權(quán)屬爭議，或者可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以向申請人、利害關(guān)系人或者有關(guān)單位進行調(diào)查。不動產(chǎn)登記機構(gòu)進行實地查看或者調(diào)查時，申請人、被調(diào)查人應(yīng)當予以配合。

從以上兩個文件中可知，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不僅僅是根據(jù)申請人材料例行登記，而且還具有調(diào)查核實的職責。除了實地查看，調(diào)查核實很多情況下可表現(xiàn)為針對特定主體進行詢問的方式。由此可見，詢問的重要性與意義非比尋常。但實際工作中，詢問的重要性和意義是否真的體現(xiàn)呢？

2利用“不動產(chǎn)登記詢問記錄表”就是做好了調(diào)查核實

表1為各登記中心常用的“不動產(chǎn)登記詢問記錄”表。此表看似簡單，申請人只需在表上畫“√”即可。但僅憑這一表就能做到調(diào)查核實么？這個表就完全是申請人“真實意思表示”的依據(jù)么？

“真實意思表示”由客觀要件與主觀要件構(gòu)成?？陀^要件是指在客觀上可認識其在表示某種法律效果意思。主觀要件，是指內(nèi)心的意思，更可分為行為意思、表示意思與效果意思。

因此，真實意思表示需要先客觀上認識其在表示某種法律效果意思。那么，申請人是否知道這10個問題的字面含義和答“是”或“否”存在的法律效果的區(qū)別嗎？

例如：“您申請登記的房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰”？房屋產(chǎn)權(quán)明晰哪一種理解才算明晰，哪一種理解才算不明晰呢？

“按份共有的，是否知悉共有的不動產(chǎn)可由占份額三分之二以上的按份共有人進行處分的相關(guān)規(guī)定”？其字面意思是否所有申請人都懂得呢？如果隨意勾選“是”或“否”將存在哪種法律風險呢？而窗口下作人員又能否從法律角度為申請人解答相應(yīng)的法律效果意思呢？

因此，申請人在不清楚其表示某種法律效果意思的情況下所填寫的“不動產(chǎn)登記詢問記錄”是不能真正體現(xiàn)申請人的“真實意思表示”，也就難做到真正的調(diào)查核實。

3如何讓“詢問”體現(xiàn)出其調(diào)查核實的意義

3.1部分機構(gòu)可考慮設(shè)立“不動產(chǎn)登記法律詢問處”

因為“詢問”需要讓被詢問人了解其問題的法律效應(yīng)。因此，詢問人員不但要了解不動產(chǎn)登記相關(guān)條例，還需了解房產(chǎn)相關(guān)的法律知識。在詢問相應(yīng)問題時，要能隨時專業(yè)地為申請人解答其問題所能帶來的法律后果。例如：“親生子偽造父母車禍死亡公證書賣掉父母房民告官”。申請人拿著偽造的公證書辦理了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。具體法律責任和法院判決結(jié)果暫且不論，不動產(chǎn)登記中心通過“詢問記錄”是否盡到了調(diào)查核查的職責呢？是否告知了申請人對提交的材料真實性、合法性、有效性負責。并告知如果存在虛假或隱瞞的情況將會負擔什么樣的法律后果呢？

由此可見，從法律角度專業(yè)的“詢問記錄”才能真正體現(xiàn)出調(diào)查核實的意義，也可杜絕一些對法律無知無畏的行為。

3.2提高申請人對“詢問記錄”的重視

在實際工作中，由于每天窗口的登記工作量很大，為了能盡快受理群眾的登記申請。一般詢問只是基于形式的“快問快答”。而群眾不了解每個問題的法律后果，就完成任務(wù)似的迅速地勾完所有問題。但由此產(chǎn)生的登記后果誰來承擔呢？因此，為了保障每個不動產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)益，不但要對申請人進行循例“詢問記錄”，更要提高申請人對“詢問記錄”的重視度。要讓申請人對每個問題都清楚了解且了解法律效果后慎重回答，否則他將承擔法律責任。

3.3加大法律知識的宣傳

上文講到，從法律角度專業(yè)的“詢問記錄”才能真正體現(xiàn)出調(diào)查核實的意義。但每天不動產(chǎn)登記申請人眾多，不可能每個人都配一個專業(yè)律師為其講解。那么，如何才能高效地做法律角度專業(yè)的“詢問記錄”呢？

要體現(xiàn)出調(diào)查核實的意義的“詢問記錄”的前提，是要讓申請人客觀認識每個問題回答的法律效果。

（l）每個問題進行書面的專業(yè)法律解釋

可以在不動產(chǎn)登記大廳門口、受理窗口，印發(fā)“詢問記錄”相關(guān)問題的效率解釋。并以案例的形式告知申請人，如違法相關(guān)規(guī)定將可能產(chǎn)生的法律后果。

（2）借助互聯(lián)網(wǎng)或大廳媒介加大法律宣傳

現(xiàn)在各不動產(chǎn)登記中心的機構(gòu)簡介、辦事指南等在公眾號、官網(wǎng)、大廳隨處可見。但是關(guān)于不動產(chǎn)之爭的法律解釋、案例卻很少見到。以至于群眾很難了解不動產(chǎn)相關(guān)法律知識。因此，借助互聯(lián)網(wǎng)或大廳媒介加大法律宣傳，不但能防止一些無知無畏的行為，也可讓群眾了解一些法律風險，提前做好自我權(quán)利的防護。

雖然不動產(chǎn)登記機構(gòu)沒辦法對每個材料進行技術(shù)上的調(diào)查核驗，但如果在“詢問記錄”環(huán)節(jié)做的更專業(yè)，為非法手段謀取不動產(chǎn)利益的行為添加一道堅厚的屏障，定有部分非法行為止于這道屏障之外。作者簡介：吳煒，重慶北碚不動產(chǎn)登記中心。

唐義德，成都傳晟信息技術(shù)有限公司。