【摘要】近年來，房地產(chǎn)建設的趨勢不僅在于居住建筑本身，更著眼于室外環(huán)境的美化與塑造。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)室外園林景觀越來越得到人們的重視，而其造價也對房價有著直接影響。本文針對室外園林設計、采購、施工和養(yǎng)護階段的成本研究，闡述如何在這四個過程中節(jié)約資金，控制園林工程成本，建設既經(jīng)濟、又實用、且使居民高度滿意的園林式居住環(huán)境。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);室外園林;成本控制研究

房地產(chǎn)室外園林工程是指建筑配套的附屬工程，追求總體景觀和局部造景的藝術(shù)美，實施對象既有亭、園路、亮化等實體配套工程，也有花草樹木等活體植物造景等工程。其項目內(nèi)容繁多、材料種類多、價格變化大、活體植物養(yǎng)護管理周期長、工程涉及面廣、造價管理難度大。現(xiàn)就房地產(chǎn)室外園林工程成本控制、提高企業(yè)效益做一淺述。

1、設計階段是成本控制的首要階段

園林設計是房地產(chǎn)室外園林工程建設的關(guān)鍵，對于其工程造價、建設工期、工程質(zhì)量以及在建成以后房地產(chǎn)能否獲得較好的經(jīng)濟效益起著決定性的作用。按國際上一些統(tǒng)計的數(shù)字計算，設計費一般只相當于建設項目總投資的1%以下，但正是這少于1%費用的設計工作對工程造價的影響程度且占75%以上。由此可見，設計工作是整個園林工程建設成本控制的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

將競爭機制運用到設計階段。采取多家設計單位投標的方式，從中擇優(yōu)選定最佳的設計方案，并借鑒各投標單位好的設計要點，取各家之長，達到優(yōu)化設計方案的目的，同時有利于工程成本的控制，使中標的設計方案最理想化，并且達到預定的成本控制目標。

推行限額設計。園林項目設計費的多少取決于工程總造價的高低和建設面積的大小，致使有的設計單位為了追求利潤，盲目擴大工程規(guī)模和提高單位面積建造成本，特別在綠化苗木中使用大規(guī)格苗木，增加苗木種植密度，過多采用珍稀名貴植物，奢侈使用昂貴的園林材料，超強度進行非常規(guī)園林設計等，從而人為提高工程造價。因此，應明確對設計單位提出限額要求，如每平方米造價等。設計總負責人按節(jié)約型室外園林綠化的指導方針，并要求設計人員反復優(yōu)化設計方案，達到環(huán)境美化、經(jīng)濟合理的要求。

實行設計監(jiān)理。設計監(jiān)理通過對設計的審查，提出改進意見，設計單位應采納其合理的建議，積極進行改正，防止設計階段與工程竣工驗收相脫節(jié)的情況。設計單位應保證其設計能通過相關(guān)部門的驗收，防止工程完工卻不能通過驗收而造成的返工，從而浪費工程費用。

建立獎懲制度。無論任何一方在保證質(zhì)量的前提下提出合理化建議，只要能有效降低成本都應適當給與獎勵，以激勵各方人員設法降低工程成本的積極性。

2、采購階段的成本控制

加強完善內(nèi)部采購管理制度，嚴格采購成本。一要完善采購流程;二要嚴把采購質(zhì)量關(guān);三要加強對供應商的監(jiān)督。健全完善各組織機構(gòu)，理順工作關(guān)系及工作流程，強化監(jiān)管機制和崗位責任制，加強監(jiān)督，提高采購工作效率。價格審核部門要制定嚴密的價格監(jiān)督機制與體系，充分發(fā)揮審查、監(jiān)督職能，除審查選用供應商的價格外，也應收集審查被淘汰單位的相關(guān)信息，建立全國材料信息庫，做到信息共享。

將競爭機制再次運用到采購階段。對部分專業(yè)工程及甲供材料設備，采取多家單位投標競價的方式，從中擇優(yōu)選擇分包單位及材料供應單位，根據(jù)所報的價格及質(zhì)量選擇適合本工程項目定位以及性價比高的材料。

加強苗木采購階段的成本控制。苗木采購環(huán)節(jié)，采購部門應不斷擴大苗木選擇范圍，除了與苗木質(zhì)量好、信譽強的供應單位建立長期的合作關(guān)系外，應擴大合作單位的范圍，使供應商之間形成競爭，避免發(fā)生供應商坐地起價?；蚨ㄆ诎才挪少徣藛T到較偏遠地區(qū)考察，從山區(qū)及原產(chǎn)地采購鄉(xiāng)土大樹（地苗）或以低廉的價格采購清場苗木，從而達到節(jié)約成本的目的。盡量做到“當天挖、當天運、當天種”以提高苗木成活率，降低成本。

3、施工階段的成本控制至關(guān)重要

首先加強和完善現(xiàn)場簽證管理?，F(xiàn)場簽證的管理包括現(xiàn)場簽證的辦理和審查兩個階段。在施工過程中，發(fā)生現(xiàn)場簽證時應做到先算賬后實施，在辦理每一簽證之前必須進行工程量及成本增減分析，變工程成本事后被動控制為事前主動控制，現(xiàn)場管理人員應隨時深入施工現(xiàn)場，掌握簽證資料的真實性和必要性，對其中不實之處和不合理性加以嚴格審查，針對現(xiàn)場簽證可能出現(xiàn)的失實，簽證小組在審查過程中首先要鑒別簽證單的真?zhèn)?，再審查虛實，判定工程量，根?jù)定額、合同等文件來判定該簽證內(nèi)容是否允許調(diào)整。

加強質(zhì)量管理，控制返工現(xiàn)象。在施工過程中，嚴把工程質(zhì)量關(guān)，始終貫徹“百年大計，質(zhì)量第一”的質(zhì)量方針，各質(zhì)量自檢人員定點、定崗，定責加強施工工序的質(zhì)量自檢和管理工作。采取一切可能的防范措施，消除質(zhì)量隱患，做到工程一次合格，杜絕返工現(xiàn)象的發(fā)生。

做好工程竣工結(jié)算的審查。首先由項目部對施工單位報送的圖紙、變更單、簽證單、結(jié)算書等結(jié)算資料進行審查，審查上述資料的真實性和完整性，對不符合實際的資料應剔除，不完整的資料應在移交給上級審核部門之前補齊，同時由項目部出具一份移交給上級審核部的結(jié)算資料屬實的簽字證明，以示負責。為了保證結(jié)算的質(zhì)量和公正性，最好采用三級審核方式，即首先由監(jiān)理公司初審，剔除結(jié)算書中不合理之處，再由建設單位造價部門做好復審工作，最后送到集團公司成本管理部終審。這樣即可以互相監(jiān)督，也可以保證結(jié)算的準確性。

4、養(yǎng)護管理階段的成本控制

俗話說，“三分栽、七分養(yǎng)”，按照科學合理的園林養(yǎng)護管理理念，精心養(yǎng)護，才能發(fā)揮資金的最大效能。養(yǎng)護費用成本主要集中于人力和物力。

人工費控制。實際養(yǎng)護期間，要結(jié)合現(xiàn)有的人力，建立“輪班制度”以優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)，這樣可以減少不必要的人工費開支，以達到降低園林養(yǎng)護成本的目的。

材料費控制。在所有建設工程中，材料費占比高達60-80%。因此，在材料采購中要“貨比三家”，選擇質(zhì)優(yōu)價廉，方便運輸?shù)牟牧?。另外，也可以與養(yǎng)護材料供應商建立長期合作關(guān)系，以最優(yōu)惠的價格采購養(yǎng)護材料。

結(jié)語：

房地產(chǎn)室外園林工程的成本控制是一項長期的系統(tǒng)工程，涉及到經(jīng)濟、園林管理，景觀設計、工程施工、養(yǎng)護管理等各個方面，其成本控制應該貫穿于施工控制活動的整個過程，進行全程控制，細心觀察、仔細分析，采取有效的控制措施，在一定程度上取得降低工程成本的成效。房地產(chǎn)室外園林設計應該以經(jīng)濟效用為原則，協(xié)調(diào)好各個階段的關(guān)系，建立一個完整的高效的成本控制體系，以較低的建設成本構(gòu)建最優(yōu)化的園林居住環(huán)境。

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作者簡介：

張映霞，女，1980.11.23，甘肅定西人，就職甘肅亞特集團有限公司，園林工程造價研究方向，本科學歷，中級工程師。