【摘要】房地產(chǎn)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要生產(chǎn)鏈，為我國(guó)城鎮(zhèn)化率提供了重要保障。房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)不僅與社會(huì)各個(gè)群體的生活生產(chǎn)息息相關(guān)，也是國(guó)家與地區(qū)政府長(zhǎng)期重視的問(wèn)題。但近幾年我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)未能正確處理好供需矛盾，房?jī)r(jià)飆升增加了居民的購(gòu)房壓力。盡管我國(guó)政府部門(mén)陸續(xù)出臺(tái)了一些限購(gòu)、限房?jī)r(jià)的政策方針，很多開(kāi)發(fā)商仍不斷從成本上謀取私利，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)轉(zhuǎn)型周期緩慢。因此，在土地價(jià)格激增與同行數(shù)量增多的背景下，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)將動(dòng)態(tài)成本控制管理作為工作的重中之重，在精細(xì)化管理政策的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;成本控制與管理

1、動(dòng)態(tài)成本控制管理的定義與重要性

1.1動(dòng)態(tài)成本控制管理的定義

所謂動(dòng)態(tài)成本控制管理，是指一個(gè)房地產(chǎn)事業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，對(duì)所涉及的各個(gè)領(lǐng)域的成本全程跟蹤并記錄在案，以便將成本管理控制在限定范圍內(nèi)。由此，伴隨著開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工的周期，通過(guò)實(shí)際成本與預(yù)期成本數(shù)據(jù)的差異，制定合理、有效的動(dòng)態(tài)成本控制管理措施進(jìn)行管控，進(jìn)而達(dá)到控制成本的目的，最終促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工作質(zhì)量與工作效率?！?】

1.2動(dòng)態(tài)成本控制管理的重要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，項(xiàng)目管理質(zhì)量水平的高低與居住環(huán)境緊密聯(lián)結(jié)，而目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)暴露出的問(wèn)題，如：大幅度提高房?jī)r(jià);增加用地成本等，一方面為房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展機(jī)遇與前景帶來(lái)了嚴(yán)峻考驗(yàn)，購(gòu)房需求不同往年也嚴(yán)重影響著國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)。如果我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將動(dòng)態(tài)成本控制管理納入管理體系建設(shè)之中，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行精準(zhǔn)計(jì)算與嚴(yán)格控制，可以有效減少動(dòng)態(tài)成本的不必要消耗，降低房地產(chǎn)施工現(xiàn)場(chǎng)隱患風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)概念，進(jìn)而提高房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)成本控制管理模式的創(chuàng)新能力。此外，對(duì)動(dòng)態(tài)成本合理控制管理，可以促進(jìn)我國(guó)公有制經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，優(yōu)化房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，從而緩解投融資經(jīng)濟(jì)壓力，提高資金的周轉(zhuǎn)力度?！?】

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制管理存在的問(wèn)題

2.1未完善科學(xué)動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)

房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)成本管理與施工工程工序都是一個(gè)系統(tǒng)、全面的運(yùn)行過(guò)程，實(shí)際所涉及的管控領(lǐng)域也較復(fù)雜。然而在實(shí)際的管理過(guò)程中，每個(gè)部門(mén)工作人員的思維方式與價(jià)值理念不一，會(huì)導(dǎo)致各種問(wèn)題的出現(xiàn)。以房地產(chǎn)成本編制為例，由于房地產(chǎn)事業(yè)本身具有很強(qiáng)的變化性與特殊性，一旦項(xiàng)目各項(xiàng)產(chǎn)品的各項(xiàng)參數(shù)發(fā)生變化，總成本編制工作效果也會(huì)與預(yù)期效果不符，甚至導(dǎo)致巨大的成本損失。因此，借助現(xiàn)代化信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)完善科學(xué)的動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)是房地產(chǎn)成本管理項(xiàng)目的重要組成部分，從而掌握科學(xué)的動(dòng)態(tài)跟蹤技術(shù)，促進(jìn)管理效率高效化進(jìn)行。

2.2未建立健全的管控體系

在總體成本的管理項(xiàng)目中，每個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)人以領(lǐng)導(dǎo)者的身份對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行管控，而每個(gè)部門(mén)之間相互獨(dú)立又相互合作，為項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理帶來(lái)了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。比如說(shuō)：項(xiàng)目監(jiān)督人員與施工人員處理管理成本方式之間的差異，破壞房地產(chǎn)行業(yè)整體管控體系的平衡，進(jìn)而造成項(xiàng)目管理體系的惡性循環(huán)發(fā)展。由此，我國(guó)目前項(xiàng)目管控體系暴露出的缺陷為新時(shí)代房地產(chǎn)管控體系建設(shè)提供了借鑒與思考，要求相關(guān)房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)以成本管理成本最小化為主要目標(biāo)，通過(guò)先進(jìn)的規(guī)章制度平衡成本與投入的關(guān)系，最終實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本管理的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益同步發(fā)展。【3】

2.3未嚴(yán)格要求管理人員綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)是一個(gè)綜合性較強(qiáng)的行業(yè)，但由于我國(guó)傳統(tǒng)的粗放式經(jīng)營(yíng)管理模式的長(zhǎng)期影響，房地產(chǎn)管理動(dòng)態(tài)成本管理始終處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的下游。而目前我國(guó)房地產(chǎn)本身缺乏專(zhuān)業(yè)的管理人才與技術(shù)，很多會(huì)計(jì)管賬部門(mén)的工作人員一人多職，代替了成本管理的職位。很多財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作人員在對(duì)成本進(jìn)行編制工作時(shí)，缺乏相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)與工作閱歷，管理技能不過(guò)關(guān)，導(dǎo)致與其他部門(mén)的溝通交流不及時(shí)，最終造成項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理編制工作效率與實(shí)際工作周期不符，造成房地產(chǎn)成本供需矛盾的激化。因此，我國(guó)房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)人才招聘工作應(yīng)嚴(yán)格要求管理人員的綜合素質(zhì)，使項(xiàng)目管理成本利用最大化，提高房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制管理有效策略

3.1項(xiàng)目動(dòng)態(tài)開(kāi)發(fā)的成本管理控制

經(jīng)過(guò)多年房地產(chǎn)事業(yè)的巔峰與低谷，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸重視到動(dòng)態(tài)成本管理對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵作用。從動(dòng)態(tài)成本管理的角度來(lái)看，成本管理主要由前期的用工成本與竣工后的檢測(cè)成本組成。因此，我國(guó)房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)成本管理控制應(yīng)依照項(xiàng)目施工實(shí)際情況，結(jié)合市場(chǎng)價(jià)格、需求變化等因素，在項(xiàng)目正式開(kāi)發(fā)之前，通過(guò)協(xié)調(diào)各個(gè)部門(mén)的運(yùn)作機(jī)制與以往工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)需支出的費(fèi)用與預(yù)期成本進(jìn)行精準(zhǔn)核算，并最終確定項(xiàng)目管理成本費(fèi)用。這種借助動(dòng)態(tài)管理成本控制的方式，不僅能夠促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)成本管理效率的提高，對(duì)保障動(dòng)態(tài)成本成本的精準(zhǔn)性也有一定保障。由此，在新時(shí)代人民日益增長(zhǎng)的美好需求的大背景下，我國(guó)房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)將動(dòng)態(tài)成本管理視為工作的重中之重，從而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的資金使用途徑多元化轉(zhuǎn)變，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)成本的精細(xì)化提高目標(biāo)?！?】

3.2項(xiàng)目動(dòng)態(tài)開(kāi)發(fā)的人員管理控制

伴隨著我國(guó)科教興國(guó)與人才強(qiáng)國(guó)戰(zhàn)略的大力推進(jìn)，我國(guó)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理觀念與人才管理標(biāo)準(zhǔn)已不能很好地適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展。而目前我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理人員態(tài)度不端正與管理技術(shù)不高等問(wèn)題的出現(xiàn)嚴(yán)重阻礙著成本管理工作的有序進(jìn)行。因此，企業(yè)內(nèi)部建立專(zhuān)門(mén)的動(dòng)態(tài)成本管理部門(mén)，通過(guò)招聘全面型人才作為管理部門(mén)經(jīng)理，促進(jìn)人才優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為技術(shù)優(yōu)勢(shì)，從而保障項(xiàng)目動(dòng)態(tài)開(kāi)發(fā)管理人員的專(zhuān)業(yè)性與復(fù)合型。同時(shí)，各個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)順應(yīng)時(shí)代發(fā)展潮流，重視大學(xué)生的培養(yǎng)，提高管理人員的綜合素質(zhì)，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本的有效管理控制。

3.3項(xiàng)目動(dòng)態(tài)開(kāi)發(fā)的材料管理控制

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目總體成本編制之前，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)材料信息進(jìn)行多層次、全方面的深入調(diào)查，結(jié)合客戶購(gòu)房需求制定合理、高效的動(dòng)態(tài)成本管理措施。以鋼筋、混凝土為例，大多數(shù)管理部門(mén)工作對(duì)兩者的基本參數(shù)都進(jìn)行了深入研究，過(guò)多忽略特殊性能的存在，以至于造成材料成本的過(guò)多消耗。由此，相關(guān)管理部門(mén)的工作人員應(yīng)將動(dòng)態(tài)成本控制表與動(dòng)態(tài)成本分析表的數(shù)據(jù)整合歸納，在對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的材料使用參數(shù)制定明確詳細(xì)的成本管理計(jì)劃，以降低動(dòng)態(tài)成本隱患風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)概率。同時(shí)，房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中，材料的選購(gòu)?fù)ǔＪ苁袌?chǎng)政策與價(jià)格的制約，導(dǎo)致房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)成本管理入不敷出。因此，我國(guó)房地產(chǎn)管理部門(mén)也應(yīng)建立健全材料風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制，基于材料管理成本費(fèi)用，制定精準(zhǔn)的預(yù)防措施，從而減少風(fēng)險(xiǎn)事故的出現(xiàn)?！?】

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化與經(jīng)濟(jì)新動(dòng)能的迅速成長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理逐漸成為房地產(chǎn)事業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要安全保障之一。盡管目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)管理措施還有許多欠缺，對(duì)動(dòng)態(tài)成本管理模式也應(yīng)提高創(chuàng)新能力與水平。同時(shí)，充分發(fā)揮采購(gòu)、施工、監(jiān)督等各個(gè)部門(mén)在成本管理中的作用，通過(guò)制定精準(zhǔn)的成本管理方針政策，提高房地產(chǎn)行業(yè)的盈利水平與經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)而在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位，最終實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理的預(yù)期目的。

參考文獻(xiàn)：

[1]韓碩.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本的管控要點(diǎn)分析[J].建筑工程技術(shù)與設(shè)計(jì)，2018（8）.

[2]李勇.新形勢(shì)下中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理策略[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2019，000（011）：13.

[3]袁法見(jiàn).關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本編制的注意事項(xiàng) [J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)， 2019（20）.

[4]魏洪波.基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式[J].現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)（經(jīng)營(yíng)版），2019（12）.

[5]蒲勇軍.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理方法探究[J].商品與質(zhì)量，2018，000（030）：77.

作者簡(jiǎn)介：

梁學(xué)林，1970年9月生，男，漢族，河南洛陽(yáng)宜陽(yáng)縣人，鄭州工業(yè)大學(xué)工民建專(zhuān)業(yè)本科畢業(yè)，洛陽(yáng)市老城區(qū)房屋征收服務(wù)中心工作，研究方向是城建工程施工管理，工程師職稱(chēng)。