王澤芳

摘 要 物業(yè)服務(wù)是針對公共服務(wù)和房地產(chǎn)服務(wù)的一種綜合性服務(wù)，隨著近年來物業(yè)企業(yè)逐步增加，市場化競爭日趨激烈，許多企業(yè)正面臨著如何提供多元化創(chuàng)新服務(wù)、如何降低服務(wù)成本以提高競爭力等一系列經(jīng)營問題。當務(wù)之急，提高物業(yè)管理水平，使之在激烈復雜的競爭中生存，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)注的重點問題。本文闡述了如何通過加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算管理，提升核心競爭力，促進企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。希望能對物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展全面預(yù)算管理工作提供一定參考。

關(guān)鍵詞 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 全面預(yù)算管理 應(yīng)用

一、引言

隨著我國各行業(yè)發(fā)展水平的不斷提升，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)模也在不斷擴大，但大部分還處在發(fā)展階段，管理模式及相關(guān)法規(guī)還亟待完善，服務(wù)內(nèi)容還比較單一，不能有效滿足人們?nèi)找嬖鲩L的生活需求。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想改善現(xiàn)狀，采用全面預(yù)算管理，通過預(yù)測經(jīng)營業(yè)務(wù)、嚴格成本控制、強化績效激勵等手段，對企業(yè)現(xiàn)在和未來的整體經(jīng)營活動進行合理規(guī)劃和管理，是有效促進企業(yè)長遠生存發(fā)展的必然手段。

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算管理的重要性

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)內(nèi)容

物業(yè)服務(wù)是業(yè)主及企業(yè)按合約規(guī)定，對房屋周邊的環(huán)境、衛(wèi)生、安全、綠化及配套設(shè)施進行維護的專業(yè)化的秩序活動。物業(yè)管理覆蓋范圍廣，服務(wù)內(nèi)容多，包括房屋及公用設(shè)施設(shè)備管理及維護，消防治安管理，環(huán)境衛(wèi)生管理等方面管理內(nèi)容。服務(wù)項目包括公共服務(wù)，特約服務(wù)與經(jīng)營性服務(wù)三種類型。

（二）全面預(yù)算管理內(nèi)容及特性

全面預(yù)算管理隨著公司決策層管理水平的不斷提高，逐漸成為現(xiàn)代化企業(yè)重要的管理模式。通過對企業(yè)內(nèi)部、外部環(huán)境的分析，在預(yù)測和決策的基礎(chǔ)上，合理調(diào)配企業(yè)資源，對未來一定時期的經(jīng)營和財務(wù)做出的具體計劃。他以公司戰(zhàn)略目標為導向，是控制經(jīng)營和財務(wù)活動的依據(jù)。

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展全面預(yù)算理的重要意義

為促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)健康有序發(fā)展，開展全面預(yù)算至關(guān)重要。全面預(yù)算管理作為企業(yè)經(jīng)營管理重要手段之一，優(yōu)勢明顯，他涵蓋了企業(yè)全部的經(jīng)營活動，是把企業(yè)整體經(jīng)營戰(zhàn)略目標進行分解，并量化落實到各級各部門乃至個人去實現(xiàn)的管理手段，是企業(yè)各級層員工具體的奮斗目標、協(xié)調(diào)工具、控制標準、考核依據(jù)，在經(jīng)營管理中發(fā)揮著重要作用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過開展預(yù)算管理可以全面掌控企業(yè)自身的資金使用情況及經(jīng)營狀況，深入發(fā)掘經(jīng)營管理中存在的問題，及時修正改善，了解企業(yè)未來的發(fā)展方向，整合資源，擴大企業(yè)經(jīng)營規(guī)模，提升企業(yè)長久競爭力。

三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題

（一）預(yù)算管理組織體系不健全

我國的物業(yè)服務(wù)企業(yè)大部分處在發(fā)展中階段，管理者對預(yù)算管理重要性認識不足，亦沒有現(xiàn)成的經(jīng)驗可以借鑒，預(yù)算管理較為粗放，還未形成系統(tǒng)化的經(jīng)營管理理念。自上而下各層級之間權(quán)責界定還不清晰，各職能部門職責劃分還不完善，對公司經(jīng)營情況缺乏整體掌握，因此無法建立健全的預(yù)算管理組織體系，預(yù)算管理對經(jīng)營管理的整體駕馭作用得不到充分發(fā)揮，限制了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展。

（二）預(yù)算內(nèi)部控制制度不完善

物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理層雖然已經(jīng)有物業(yè)行業(yè)內(nèi)部控制的管理意識，但相應(yīng)的制度流程、管理體系還不完善，例如某些企業(yè)的預(yù)算內(nèi)部控制制度未經(jīng)過企業(yè)內(nèi)部各部門單位研討，未進行實踐性論證，制度約定內(nèi)容存在不切實際的現(xiàn)象，或雖有相應(yīng)制度，但對內(nèi)部各部門單位宣貫不到位，未切實執(zhí)行，對制度管理的重要性認識不足。

一些中小型企業(yè)由于人才匱乏，在內(nèi)控崗位設(shè)置上不盡合理，存在不相容職務(wù)未分離、受權(quán)審批范圍不合理、會計系統(tǒng)控制分工不科學等現(xiàn)象，使各崗位之間未起到相互監(jiān)督和制約的作用，造成各業(yè)務(wù)和事項不能實施有效控制。

內(nèi)部控制體系不健全，內(nèi)控組織架構(gòu)設(shè)置不合理，治理結(jié)構(gòu)形同虛設(shè)，缺乏科學的決策和良好的運行機制，執(zhí)行力不足，致使企業(yè)不能有效完成經(jīng)營目標。大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的內(nèi)部風險控制方式還停留在傳統(tǒng)的舊的管理經(jīng)驗上，沒有科學的成體系的制度作指引，缺乏有效的管理手段，導致經(jīng)營風險增加市場競爭力不足。

四、完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算管理的對策

（一）構(gòu)建全面預(yù)算管理組織體系

健全有效的全面預(yù)算管理組織體系是企業(yè)推行全面預(yù)算管理的重要內(nèi)容，是防止預(yù)算管理松弛，預(yù)算各環(huán)節(jié)流于形式，預(yù)算管理作用能否有效發(fā)揮的關(guān)鍵。全面預(yù)算管理組織體系是由決策層、工作層、執(zhí)行層三個層面構(gòu)成，分別承擔著預(yù)算編制、審批、執(zhí)行、管控、調(diào)整、監(jiān)督、分析、評價等一系列預(yù)算管理活動。它是全面預(yù)算有序開展的基礎(chǔ)，企業(yè)能否充分發(fā)揮預(yù)算在經(jīng)營管理中的指導作用，提高公司精細化管理水平，全面預(yù)算管理組織體系起著關(guān)鍵性作用。要想在物業(yè)服務(wù)企業(yè)中構(gòu)建系統(tǒng)的全面預(yù)算管理組織體系，應(yīng)做到以下幾點：

1.增強企業(yè)決策層管理人員的全面預(yù)算管理意識。決策層作為企業(yè)全面預(yù)算管理的最高權(quán)力組織機構(gòu)，承擔著預(yù)算管理的責任，管理人員要深刻認識到預(yù)算在企業(yè)管理中的重要作用。因此，管理人員對預(yù)算管理工作的開展要能夠結(jié)合本企業(yè)實際，擁有明確的管理思路，能夠督促全面預(yù)算管理機制高效、有力的運行，以確保公司戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。

2.明確工作層（各職能部門）的職責。職能部門在全面預(yù)算管理中應(yīng)起到監(jiān)督和溝通決策層與執(zhí)行層的橋梁紐帶作用，在體系的建立中，要根據(jù)公司規(guī)模及實際經(jīng)營性質(zhì)不同設(shè)置與之相匹配的職能部門，并安排專業(yè)對口的工作人員擔任各職能部門負責人，明確各職能部門職責，將總體預(yù)算目標在各職能部門職責中進行分解，劃分歸口管理責任。例如：綜合部負責職能部門、決策層管理費用的列支，負責基建、固定資產(chǎn)零購的歸口管理;經(jīng)營部負責發(fā)展規(guī)劃、年度經(jīng)營計劃項目可研評審及收入合同的歸口管理;人資部負責組織制訂人力資源規(guī)劃計劃、績效管理、核定人工成本、組織員工培訓及福利社保的歸口管理;財務(wù)部負責財務(wù)核算、預(yù)算的歸口管理，并賦予財務(wù)部預(yù)算管理委員會辦公室的職能，負責全面預(yù)算管理的組織領(lǐng)導和日常工作。

各職能部門職責的劃分及任務(wù)分解內(nèi)容要涵蓋公司全部預(yù)算管理指標，并對職責范圍內(nèi)預(yù)算項目統(tǒng)一安排預(yù)算初稿的編制審核及預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)督管控工作。

3.精細化執(zhí)行層預(yù)算指標。執(zhí)行層是在企業(yè)預(yù)算總目標實現(xiàn)過程中承擔一定經(jīng)濟責任，并享有相應(yīng)權(quán)力和利益的企業(yè)內(nèi)部單位。預(yù)算執(zhí)行層在預(yù)算管理委員會及各職能部門的指導下，組織開展本部門或本單位預(yù)算工作，嚴格按照預(yù)算下達指標執(zhí)行。執(zhí)行層是整體預(yù)算目標的具體實施者和執(zhí)行者，是企業(yè)戰(zhàn)略目標能否實現(xiàn)的根本保障，企業(yè)在預(yù)算指標下達時一定要根據(jù)各執(zhí)行層的不同職責內(nèi)容及人員配備情況結(jié)合歷史數(shù)據(jù)，深入分析，合理測算。下達指標要明確具體，物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于輕資產(chǎn)、勞動密集型行業(yè)，對于人工費用的下達還要進行充分的市場調(diào)查，掌握各崗位人員的用工標準，根據(jù)業(yè)務(wù)量應(yīng)配備的用工人數(shù)，人員水平等，明確各層級人工費用指標，鎖定人工成本，并根據(jù)實際執(zhí)行情況滾動調(diào)整。其他材料費、維修費等相關(guān)費用也要根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，結(jié)合市場調(diào)查結(jié)果，進行精確測算，確保下達指標的合理性、經(jīng)濟性、適用性，提升精細、精益化管理，以達到降本增效的目的，有效促進企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。

4.全面預(yù)算管理組織體系的建立應(yīng)契合本單位實際。體系的建立不能過于復雜，增加企業(yè)營運成本，降低工作效率，亦不能過于簡單，達不到改善企業(yè)管理現(xiàn)狀、提質(zhì)增效的目的，使預(yù)算管理流于形式。由于各物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營環(huán)境等因素的差異，在全面預(yù)算管理組織體系的設(shè)置上也應(yīng)結(jié)合本企業(yè)實際，采用不同的管理模式，本著科學規(guī)范、高效有力、經(jīng)濟適用的原則，強調(diào)全面性、系統(tǒng)性，建立一套具有本企業(yè)特色的預(yù)算管理體系，以充分發(fā)揮全面預(yù)算在推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)更加高效運營的作用。

（二）完善預(yù)算內(nèi)部控制制度

預(yù)算內(nèi)部控制是企業(yè)管理層和全體員工共同實施的旨在實現(xiàn)預(yù)算控制目標的過程。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)中建立一套高質(zhì)量的預(yù)算內(nèi)部控制規(guī)范體系能提高企業(yè)的內(nèi)部管理水平和風險防范能力，有助于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提升在市場現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中的競爭力。要想建立一套完善的預(yù)算內(nèi)部控制制度，需要做到以下幾點：

1.加強企業(yè)預(yù)算內(nèi)部控制制度的理論學習。企業(yè)管理層要提高認識，學習借鑒國內(nèi)外先進的預(yù)算內(nèi)控管理理念，了解相關(guān)控制體系的設(shè)立及管理方式，結(jié)合本單位實際，運用到實際工作中來，切實提高本企業(yè)的預(yù)算管理水平。

2.制定完整的風險管理體系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)相較其他行業(yè)業(yè)務(wù)更加繁雜，涉及多重法律關(guān)系，風險管理涵蓋物業(yè)服務(wù)的全部過程。再則，物業(yè)管理服務(wù)責任界定比較困難，風險事故類型較多，企業(yè)抗風險能力主要靠預(yù)算制定的前瞻性及各內(nèi)部控制制度中規(guī)范風險應(yīng)急機制的建立。針對以上特征，企業(yè)要建立科學合理的預(yù)算內(nèi)部控制制度，以應(yīng)對經(jīng)營管理過程中反映出來的各類風險。

首先，不相容職務(wù)要分離控制。建立內(nèi)部牽制制度，在建立內(nèi)部控制制度時要確定哪些崗位是不相容的，明確各崗位的權(quán)限，使不相容崗位能夠互相監(jiān)督制約，對于一些規(guī)模比較小的企業(yè)，因用工人數(shù)較少不能實現(xiàn)完全分離的，可以對重要風險崗位進行定期抽查、盤點等方式代替。

其次，內(nèi)控制度要規(guī)范授權(quán)審批的范圍、權(quán)限和程序，授權(quán)制度建立要科學合理，并切合本單位實際。對于重大業(yè)務(wù)事項要建立集中會審制度，任務(wù)個人不得單獨進行決策，以保證決策事項的正確性。

3.要建立預(yù)算內(nèi)部審計制度。為確保預(yù)算下達指標準確落地實施，企業(yè)要建立預(yù)算內(nèi)部審計體系，以保證預(yù)算有效執(zhí)行。通常預(yù)算下達以后會存在各執(zhí)行部門單位由于對預(yù)算管理認識不到位、外部因素影響等諸多因素導致實際經(jīng)營未按預(yù)算下達指標執(zhí)行。內(nèi)部審計機構(gòu)要針對各執(zhí)行部門單位的預(yù)算執(zhí)行情況進行專項審計，對存在問題的單位和部門及時反饋，督促調(diào)整提高預(yù)算執(zhí)行效率。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)隨著城市化建設(shè)不斷發(fā)展，人們對于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的需求不斷提高，企業(yè)競爭越來越激烈。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要通過高質(zhì)量的服務(wù)贏得顧客的認可，提高市場競爭力，必然要依賴實施全面預(yù)算管理在提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量中的重要作用。企業(yè)必須正確認識，轉(zhuǎn)變觀念，切實提升企業(yè)的核心競爭力，以實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位為河北中興冀能電力發(fā)展有限公司）

參考文獻

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