【摘要】隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國經(jīng)濟(jì)市場中房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)增長中的新增點(diǎn)。本文中主要研究了房地產(chǎn)投資決策中的相關(guān)事宜，文中首先對我國經(jīng)濟(jì)市場中房地產(chǎn)投資決策的基本概述進(jìn)行分析，然后對房地產(chǎn)投資中的投資決策要素進(jìn)行分析，最后結(jié)合實(shí)際情況，提出了一些房地產(chǎn)投資決策過程中的相關(guān)建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);投資決策;要素分析;相關(guān)建議

1、我國經(jīng)濟(jì)市場中房地產(chǎn)投資決策基本概述

在我國經(jīng)濟(jì)市場中，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)行業(yè)的逐步改革和發(fā)展， 房地產(chǎn)曾經(jīng)為一路助長經(jīng)濟(jì)壯大的推動機(jī)， 為經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)投資活動時(shí)，需要進(jìn)行完善的投資決策工作。進(jìn)行投資決策工作的目的是為了對待建的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性和必要性進(jìn)行技術(shù)上的經(jīng)濟(jì)論證，可以在房地產(chǎn)企業(yè)施工之前，對不同的項(xiàng)目投資方案進(jìn)行針對性的比較，然后選擇出最優(yōu)化的投資方案。在我國的房地產(chǎn)投資市場中，房地產(chǎn)本身具有一定的物理特性和經(jīng)濟(jì)特性，所以在房地產(chǎn)市場進(jìn)行投資過程中也區(qū)別于其他項(xiàng)目投資中的固有特性。投資方首先需要了解房地產(chǎn)的投資市場是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)在建造過程中，項(xiàng)目投資數(shù)額巨大，且對金融的依賴性較高。另外在我國的房地產(chǎn)投資市場中，投資方通常會將大部分資金投入到公寓、住宅樓、寫字樓等建筑項(xiàng)目中，主要源于這些建筑項(xiàng)目方便被市場上的各種公司所租用，存在更換使用性質(zhì)較為方便的特點(diǎn);投資方很少將資金投入到特種廠房建設(shè)、水利碼頭建設(shè)等大型工程項(xiàng)目中，這樣便導(dǎo)致我國房地產(chǎn)投資市場中存在的結(jié)構(gòu)性問題較為突出。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是當(dāng)前中國社會經(jīng)濟(jì)中的重要性支柱，我國政府在經(jīng)濟(jì)市場調(diào)控過程中，對房地產(chǎn)市場的投資較為關(guān)注，通常將對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)調(diào)控，作為調(diào)節(jié)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，因此在我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行投資的過程中還極易會受到政府政策的影響。此外房地產(chǎn)市場投資過程中，由于房地產(chǎn)其自身具有不可移動性、回收周期較長等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)市場中的投資方在投資過程中對未來的經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控、社會發(fā)展方向、國家政治因素、法律法規(guī)、周邊自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)格局的改變等相關(guān)因素都需要較為全面的考慮，而這也使得房地產(chǎn)投資市場中存在著較多的風(fēng)險(xiǎn)且風(fēng)險(xiǎn)水平較高，所以在房地產(chǎn)市場投資過程中采取科學(xué)合理的投資決策，對房地產(chǎn)投資開發(fā)商具有重要的實(shí)踐性意義。

2、房地產(chǎn)投資中的投資決策要素分析

2.1投資決策要素中的時(shí)機(jī)決策分析

房地產(chǎn)投資過程中，投資方需要將投資時(shí)機(jī)取決于當(dāng)前投資主體中的外部環(huán)境。這就需要將投資主體、投資目標(biāo)和投資形式這三種特性進(jìn)行緊密相連，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)在分析過程中主要可以分為以下3種模式：

第1種，環(huán)境因素分析模式。房地產(chǎn)投資者在進(jìn)行投資的過程中，需要將房地產(chǎn)市場中當(dāng)前的宏觀環(huán)境因素和微觀環(huán)境因素進(jìn)行考慮，來分析宏觀因素和微觀因素組合過程中房地產(chǎn)市場中的經(jīng)濟(jì)、社會和政治因素是否會發(fā)生相應(yīng)的變化。在對房地產(chǎn)投資中的決策時(shí)機(jī)進(jìn)行判斷時(shí)，市場中的投資方還需要陳列出房地產(chǎn)可能蘊(yùn)含的收益性因素和虧損性因素，并對這些因素進(jìn)行直接或者是間接性的綜合性分析;

第2種，壽命周期分析模式。在經(jīng)濟(jì)市場中對房地產(chǎn)進(jìn)行投資的時(shí)機(jī)與房地產(chǎn)的壽命周期存在著一定的關(guān)系，房地產(chǎn)在不同的壽命周期階段對于投資方來說都存在著不一樣的收益機(jī)會和風(fēng)險(xiǎn)率。投資方可以在商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的商業(yè)用地選定階段、商業(yè)房產(chǎn)建設(shè)階段、商業(yè)房產(chǎn)租賃階段、商業(yè)房產(chǎn)管理階段、商業(yè)房產(chǎn)退化階段等眾多階段中進(jìn)行投資，在這些階段投資中，投資方需要根據(jù)自身的投資目標(biāo)和投資實(shí)力來為自己創(chuàng)造出最大化的投資效益。

第3種，開發(fā)價(jià)值分析模式。房地產(chǎn)投資市場中投資者的實(shí)力和開發(fā)能力的差異性決定者所投資房產(chǎn)的類型存在的多樣性，這也是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中的獲利關(guān)鍵點(diǎn)。當(dāng)前我國的商業(yè)房產(chǎn)價(jià)值中存在著一部分無法進(jìn)行量化的服務(wù)價(jià)值和無形收益體系，所以房地產(chǎn)投資者需要對這些價(jià)值體系進(jìn)行合理的判斷，才可以為自己帶來收益的機(jī)會。

2.2投資決策要素中的區(qū)位決策分析

在房地產(chǎn)市場投資過程中，投資方還需要做好房地產(chǎn)地段的選擇工作，也就是投資中的區(qū)位決策。當(dāng)前我國房地產(chǎn)投資市場中，房產(chǎn)的增長性在一定程度上取決于房產(chǎn)建設(shè)區(qū)位的土地增值價(jià)值，因此投資方在房產(chǎn)投資過程中做好區(qū)位的決策工作就可以充分地完善掌握到優(yōu)勢地段的房產(chǎn)資源，提高自己的經(jīng)濟(jì)效益，在區(qū)位決策分析過程中可以通過以下三種方法：

第1種，因素分析法。影響到經(jīng)濟(jì)市場中，房地產(chǎn)的區(qū)位價(jià)值的因素主要有以下幾點(diǎn)，分別是自然因素、市場經(jīng)濟(jì)因素、社會環(huán)境因素、政府導(dǎo)向因素。在不同的城市地段中，房屋建筑項(xiàng)目則具有不同的價(jià)值因素，房地產(chǎn)投資者在對房產(chǎn)進(jìn)行投資過程中，就需要掌握到這些優(yōu)勢地段的形成發(fā)展和變化規(guī)律，才可以在特定地域的商業(yè)房產(chǎn)中做好宏觀和微觀調(diào)控，通過對這些特定因素的把握就可以使投資者掌握到優(yōu)勢地段的房產(chǎn)資源。

第2種，假設(shè)開發(fā)法。房地產(chǎn)投資者在進(jìn)行房產(chǎn)投資過程中，可以充分的運(yùn)用數(shù)學(xué)原理中的假設(shè)開發(fā)法，對自己所投資的項(xiàng)目進(jìn)行不同用途收益和成本的估算，對房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行估算的過程中便可以獲取房產(chǎn)項(xiàng)目為自身帶來的最大收益，同時(shí)還可以準(zhǔn)確的衡量房產(chǎn)項(xiàng)目在未來最佳的利用方向。

第3種，威爾遜購物模式。威爾遜購物模式法是借助西方先進(jìn)的商業(yè)優(yōu)勢購物理念對房地產(chǎn)投資中的優(yōu)勢地段進(jìn)行判斷和選擇。目前在我國經(jīng)濟(jì)市場中競爭性房產(chǎn)和特定的商業(yè)房產(chǎn)都在發(fā)展自己的市場資源，所以無論是何種房產(chǎn)類型只有在市場上具備著一定規(guī)模的消費(fèi)群體，才可以保障房產(chǎn)項(xiàng)目日后的升值。

3、房地產(chǎn)投資決策過程中的相關(guān)建議

房地產(chǎn)公司在對房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資過程中，需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的總體經(jīng)營戰(zhàn)略為導(dǎo)向目標(biāo)來確定企業(yè)在市場中的定位。企業(yè)還需要充分的了解當(dāng)下市場中消費(fèi)者的需求心理，將自己和市場中其他競爭者的顯著性特征進(jìn)行區(qū)別，來獲得經(jīng)濟(jì)市場中消費(fèi)者的認(rèn)同感。房地產(chǎn)企業(yè)只有通過準(zhǔn)確的市場定位，并對市場進(jìn)行預(yù)測和調(diào)查培養(yǎng)出一個(gè)目標(biāo)型市場，這樣才可以幫助企業(yè)進(jìn)行投資決策工作;房地產(chǎn)企業(yè)還需要做好房產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究，進(jìn)行研究的目的便是對擬建房產(chǎn)項(xiàng)目的社會文化因素、經(jīng)濟(jì)文化因素等相關(guān)因素進(jìn)行調(diào)查研究，充分地判斷房地產(chǎn)投資過程中項(xiàng)目的可行性。

結(jié)語：

房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為我國國民經(jīng)濟(jì)中的支柱型產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)市場中的房地產(chǎn)投資具有一定復(fù)雜性和特殊性，進(jìn)行投資過程中決策相對困難，市場中的很多投資方往往難以觀察到房產(chǎn)企業(yè)未來的投資前景、對未來房產(chǎn)的價(jià)格趨勢判斷模糊、擔(dān)心銀行對房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)，因此在房產(chǎn)企業(yè)中做好完善的投資決策工作是保障房產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的必要因素。相信在不久的將來，它終將成為一個(gè)成熟的市場，并走向世界.

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作者簡介：

牛一凡，1990年12月，男，漢，河北張家口，中國交通建設(shè)股份有限公司，碩士研究生，工程師，房地產(chǎn)投資。