陳曉偉

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及城市化推進(jìn)背景下，購物中心作為特定的商業(yè)物業(yè)在我國的主要城市興盛發(fā)展。與此同時(shí)，這對(duì)我國的商業(yè)物業(yè)管理模式提出了新的要求。在競爭激烈的大環(huán)境下，根據(jù)現(xiàn)階段商業(yè)物管情況，如何更好地做好購物中心物業(yè)管理，并滿足消費(fèi)者日益提高的多樣化需求是本文試圖解決的重點(diǎn)問題。

自改革開放后，因?yàn)樯虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)的問題，在一段時(shí)期以內(nèi)，各地都存在著商業(yè)利潤太高的情況，使得商業(yè)物業(yè)有著非常高的價(jià)格。該類供求關(guān)系的存在，使得房地產(chǎn)商加強(qiáng)了商業(yè)物業(yè)方面的大力開發(fā)，并且很快使商業(yè)物業(yè)又出現(xiàn)供過于求的情況?，F(xiàn)階段，不管是超大型城市，還是一些中小型的城市，都存在著商場較為冷清的情況，甚至部分大型商場都出現(xiàn)了倒閉的情況，利潤下降很多，從這些現(xiàn)象中，可以看出一些經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

商業(yè)物業(yè)管理模式概述

物業(yè)的概念。所謂的物業(yè)，其實(shí)類似于房產(chǎn)，均通過產(chǎn)權(quán)形式而存在，也屬于不動(dòng)產(chǎn)。其存在的形式分為公共以及私有。既可以自用，也可以出租。同時(shí)，物業(yè)也包含了商業(yè)以及民住，還有單一的獨(dú)棟物業(yè)以及群體性物業(yè)。在管理層面，不但涵蓋了全部地產(chǎn)，也涵蓋了相關(guān)的配套設(shè)施，其特性主要為整體、耐久以及增值的等。

商業(yè)物業(yè)管理內(nèi)容。對(duì)于商業(yè)物管來講，主要為社會(huì)化以及專業(yè)化較強(qiáng)的行業(yè)，它被劃分為服務(wù)業(yè)，其內(nèi)容綜合服務(wù)、經(jīng)營一體的形式，涵蓋了常規(guī)性的公共服務(wù)，也就是說，物管服務(wù)的對(duì)象主要有：主體建筑物與有關(guān)的設(shè)施，相關(guān)綠色環(huán)境、設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、消防、車輛、安保等。對(duì)于針對(duì)性服務(wù)而言，這屬于物管面向商戶施行的，涵蓋了日常起居、商業(yè)、文化、教育、衛(wèi)生、保健設(shè)施、金融、中間服務(wù)等方面，購物中心里面還包括生活配套服務(wù)。對(duì)于委托性服務(wù)，需要結(jié)合商戶個(gè)體化需要而進(jìn)行的有關(guān)服務(wù)?，F(xiàn)階段，我國商業(yè)物業(yè)商戶一般都具備百貨商場、購物中心、商業(yè)步行街、專業(yè)市場、shoppingmall等業(yè)態(tài)種類，其特點(diǎn)表現(xiàn)為：首先，大。也就是占地面積比較大、規(guī)模比較大、停車場也比較大;其次，多。也就是行業(yè)、店鋪、功能以及經(jīng)營種類都比較多;再次，好。也就是環(huán)境比較舒適。

商業(yè)物業(yè)管理模式的優(yōu)化與創(chuàng)新

重視先進(jìn)理念，做好人才培養(yǎng)。對(duì)于經(jīng)營性物業(yè)而言，其收入主要源自各商戶的租金。而對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目來講，其功能則是助商戶做好創(chuàng)收，讓物業(yè)價(jià)值變得更高。物管企業(yè)要求擁有高素質(zhì)管理團(tuán)隊(duì)，根據(jù)合同、優(yōu)秀的管理模式與先進(jìn)理念，給產(chǎn)權(quán)人以及使用者們?cè)谖飿I(yè)定位、規(guī)劃以及招商方面，都提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，從而讓商業(yè)物業(yè)具備更好的經(jīng)濟(jì)以及使用價(jià)值。所以，物管團(tuán)隊(duì)在進(jìn)行建設(shè)的時(shí)候，就要求適應(yīng)該管理特征。不但要對(duì)常規(guī)人員做好必要的培訓(xùn)，還需要吸納那些“專家型”管理人才。目前，商業(yè)建筑中已具備較高的智能化程度，同時(shí)，其自動(dòng)化管理程度也在提高，主要表現(xiàn)在信息管理以及通訊等方面，就要求物管企業(yè)借助于先進(jìn)科技來做好經(jīng)營管理。

科學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)開發(fā)模式，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)與商業(yè)的雙贏。在商業(yè)物業(yè)實(shí)施規(guī)劃設(shè)計(jì)以前，需要實(shí)現(xiàn)明確經(jīng)營模式與招商對(duì)象等內(nèi)容，盡可能地預(yù)防今后改造耗費(fèi)過高成本，讓商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)降低。比方說，“訂單式”的模式，也就是地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)先同有關(guān)的企業(yè)完成一些共同發(fā)展協(xié)議的有效簽訂，在收到了租賃承諾之后，再開始實(shí)質(zhì)性開發(fā)。針對(duì)該類成為戰(zhàn)略伙伴的模式，其好處就是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，借助于品牌間的合理組合，打造經(jīng)營層面的優(yōu)勢(shì)，讓經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)變得更低，也會(huì)使業(yè)主投資變得更有信心。除此之外，在物業(yè)進(jìn)行開發(fā)的時(shí)候，還應(yīng)做好物管前期的介入，這有利于企業(yè)科學(xué)地定位經(jīng)營方向，并且為建筑結(jié)構(gòu)以及外觀方面的設(shè)計(jì)提出一些建議。

準(zhǔn)確把握經(jīng)營定位，凸顯主體經(jīng)營特色。對(duì)于房產(chǎn)商來講，在開發(fā)地產(chǎn)的時(shí)候，準(zhǔn)確地定位其經(jīng)營方向，這顯得極為重要。它要求將消費(fèi)市場需求作為中心，以便在市場競爭中更好地生存下來。如果想準(zhǔn)確地定位，不但要求適應(yīng)當(dāng)前市場的相關(guān)需求，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身資源情況來進(jìn)行。例如，在購物中心方面，它能夠?qū)⑷巳?、功能以及區(qū)位等當(dāng)作是標(biāo)準(zhǔn)，以此完成市場定位。但是，小型的商業(yè)物業(yè)盡可能不要同這些大型物業(yè)進(jìn)行競爭，只要實(shí)現(xiàn)“專而精”，并非做到“大而全”，要求通過自己的特色讓消費(fèi)者前來。如果是同質(zhì)化經(jīng)營，那么，只會(huì)導(dǎo)致商業(yè)、社會(huì)資源不必要的浪費(fèi)。

重視政府規(guī)劃與交通條件。做好商業(yè)布局，這屬于同種商業(yè)物業(yè)構(gòu)建良性競爭環(huán)境的重要前提。對(duì)于商業(yè)物業(yè)而言，特別是那些大型的超市以及購物中心等，很可能出現(xiàn)重復(fù)建設(shè)的情況，讓資源存在著閑置甚至是浪費(fèi)的現(xiàn)象。大型物業(yè)在進(jìn)行開發(fā)的時(shí)候，就應(yīng)當(dāng)納入城市規(guī)劃，所以，政府也需要對(duì)其做好規(guī)劃與控制，就其區(qū)位、規(guī)模以及布局等統(tǒng)一地加以規(guī)劃。同時(shí)，綜合地考量城市交通情況，以便給商業(yè)物業(yè)健康發(fā)展帶來保障。

總之，在商業(yè)建筑中，物業(yè)管理屬于極為重要的內(nèi)容，這直接關(guān)系到商業(yè)建筑中的人們正常使用所需。通過創(chuàng)新并優(yōu)化其管理模式，有助于構(gòu)建起健康的運(yùn)營模式，給人們帶來良好的體驗(yàn)。

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