由晨光 蔣欣欣

摘? ? 要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也隨之興盛起來(lái)。然而，由于房地產(chǎn)業(yè)本身具有資金需求龐大、建設(shè)周期長(zhǎng)、市場(chǎng)變化快、易受國(guó)家政策的影響等特點(diǎn)，因此，如何在房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程進(jìn)行精細(xì)化成本管理與造價(jià)控制，意義重大。本文結(jié)合工作實(shí)踐對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程成本精細(xì)化管理與造價(jià)控制進(jìn)行了研究，并提出了具體的實(shí)施措施，以期為相關(guān)研究與實(shí)踐提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目;成本管理;造價(jià)控制

1? 引言

隨著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)模式已經(jīng)從“土地競(jìng)爭(zhēng)”“品牌競(jìng)爭(zhēng)”向“成本控制、內(nèi)部管理、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、品牌附加價(jià)值”等方面轉(zhuǎn)變，成本精細(xì)化管理與造價(jià)控制已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目成本管理是確保項(xiàng)目預(yù)算成功實(shí)施的前提。其包含制定成本管理計(jì)劃、成本估算、成本預(yù)算和成本控制四個(gè)過(guò)程。造價(jià)控制包含整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制、調(diào)整、核算、分析和評(píng)估，保障項(xiàng)目成本在計(jì)劃的目標(biāo)之內(nèi)。項(xiàng)目成本管理是指在整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，管理項(xiàng)目所需的各種過(guò)程，以確保項(xiàng)目盡可能在批準(zhǔn)的成本預(yù)算范圍內(nèi)完成。

2? 現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程成本精細(xì)化管理與造價(jià)控制存在的問(wèn)題

（1）對(duì)投資決策的重要性認(rèn)識(shí)不足：房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資和建設(shè)階段需要大量人、財(cái)、物，一旦開(kāi)始施工不能停止，否則將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)蒙受巨大的損失。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程中，投資決策環(huán)節(jié)至關(guān)重要，其建設(shè)直接關(guān)系到整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)。但目前，這一環(huán)節(jié)在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)中還存在一定的不足。

（2）施工階段工程費(fèi)用成本控制手段不足：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，導(dǎo)致建筑材料的價(jià)格不斷上漲，建筑工人的勞動(dòng)力成本也不斷增加。這些因素將進(jìn)一步大幅增加房地產(chǎn)項(xiàng)目成本，給整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目帶來(lái)一定的困難。此外，在具體設(shè)計(jì)過(guò)程中，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商忽視成本的管理和控制，并沒(méi)有有效的管控計(jì)劃，將更多的經(jīng)歷放置到工程建設(shè)質(zhì)量中，往往忽視了成本造價(jià)的控制，進(jìn)而導(dǎo)致實(shí)際成本造價(jià)偏離預(yù)算。

（3）項(xiàng)目承包階段承包商選擇不恰當(dāng)：當(dāng)工程設(shè)計(jì)完成后，工程建設(shè)單位的選擇尤為重要，這一過(guò)程要堅(jiān)持公平開(kāi)放的原則。采用招標(biāo)或邀請(qǐng)的方式綜合考慮選擇一個(gè)具有良好信譽(yù)，技術(shù)實(shí)力過(guò)關(guān)、價(jià)格低廉的承包商。然而，目前在選擇中標(biāo)單位時(shí)，往往優(yōu)先考慮報(bào)價(jià)最低的單位。在實(shí)際施工過(guò)程中，由于收益覆蓋不了建設(shè)成本，中標(biāo)單位往往各個(gè)方面縮減支出，大大降低了施工質(zhì)量，導(dǎo)致返工，使施工成本難以控制。

3? 房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程成本精細(xì)化管理與造價(jià)控制

3.1? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的成本控制措施

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的成本造價(jià)是根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際來(lái)確定的。這一環(huán)節(jié)基本上是在國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)范圍內(nèi)將企業(yè)的成本控制到最大，從而保障房地產(chǎn)企業(yè)的收益。開(kāi)發(fā)公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的早期階段扮演著重要的角色。因此，該環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)應(yīng)由項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)和前期部門共同承擔(dān)，對(duì)土地收購(gòu)，項(xiàng)目前期等費(fèi)用進(jìn)行精細(xì)化管理。

3.2? 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制措施

設(shè)計(jì)階段的成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，因此設(shè)計(jì)階段的成本控制最為重要。如果在這個(gè)階段進(jìn)行過(guò)科學(xué)規(guī)劃，可以將后續(xù)更改的成本降到最低。因此，這一環(huán)節(jié)的控制應(yīng)遵循精心策劃、科學(xué)討論、嚴(yán)格審批的原則。實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，科學(xué)合理的設(shè)計(jì)可以使工程造價(jià)降低10 %～20%，因此成本精細(xì)化管理與工程造價(jià)控制應(yīng)集中在設(shè)計(jì)階段，從而達(dá)到項(xiàng)目質(zhì)量?jī)?yōu)秀、節(jié)約投資的效果。這一階段可以通過(guò)招標(biāo)選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目整體進(jìn)行設(shè)計(jì)與造價(jià)估算，另外應(yīng)設(shè)置質(zhì)量獎(jiǎng)懲制度與監(jiān)督系統(tǒng)，通過(guò)加強(qiáng)加強(qiáng)施工圖紙的審查，改進(jìn)設(shè)計(jì)質(zhì)量，達(dá)到節(jié)約成本的目標(biāo)。

3.3? 招投標(biāo)階段的成本控制措施

招標(biāo)過(guò)程必須依法執(zhí)行，方式有公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)等方式。應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況靈活確定采用哪種招標(biāo)方法，如總承包招標(biāo)、清單招標(biāo)和費(fèi)率招標(biāo)等，根據(jù)圖紙條件和工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度要求合理選擇。投標(biāo)過(guò)程的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、預(yù)算合同、銷售等多個(gè)部門。其具體內(nèi)容，也應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況來(lái)確定。招投標(biāo)階段是確定工程建設(shè)合同價(jià)格的重要階段。它直接影響到今后的建設(shè)，甚至影像工程的竣工和結(jié)算。

3.4? 施工階段的成本控制措施

在成本管理中，預(yù)算編制是其主要內(nèi)容之一。在工程建設(shè)中必須制定嚴(yán)格的預(yù)算編制標(biāo)準(zhǔn)，才能有效地保證工程質(zhì)量與成本。建立獎(jiǎng)懲制度，督促人員工作實(shí)現(xiàn)科學(xué)管理。在編制預(yù)算過(guò)程中，要加強(qiáng)溝通，有效降低錯(cuò)誤率，審計(jì)部門要及時(shí)溝通預(yù)算編制價(jià)格、拆除方法、分項(xiàng)方法，多方達(dá)成共識(shí)，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量。在此期間，要做好實(shí)時(shí)監(jiān)理工作，對(duì)竣工審核、詢價(jià)、工程變更、招投標(biāo)、預(yù)算編制等工作進(jìn)行有效監(jiān)督，企業(yè)應(yīng)注重造價(jià)監(jiān)管，從而使房地產(chǎn)項(xiàng)目投資達(dá)到有效控制的目標(biāo)，以保障各方利益，改進(jìn)項(xiàng)目質(zhì)量。同時(shí)應(yīng)做好清單編制工作，嚴(yán)格審核標(biāo)準(zhǔn)定額和定價(jià)依據(jù)，避免隨意降低或增加成本，從而有效控制項(xiàng)目成本，使項(xiàng)目成本更加科學(xué)準(zhǔn)確。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)還需要定期對(duì)造價(jià)監(jiān)管情況進(jìn)行抽查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。另外，還應(yīng)制定科學(xué)的制度，防止在監(jiān)管過(guò)程中出現(xiàn)漲價(jià)、抑價(jià)等問(wèn)題。在成本控制方面，注重簽證管理和項(xiàng)目管理，制定科學(xué)的流程，建立問(wèn)責(zé)制度。在施工過(guò)程中，嚴(yán)格按照程序進(jìn)行成本簽證。同時(shí)，要根據(jù)清單報(bào)價(jià)、合同內(nèi)容、投標(biāo)文件等對(duì)施工報(bào)價(jià)進(jìn)行嚴(yán)格審核，以實(shí)現(xiàn)對(duì)工程造價(jià)的嚴(yán)格控制。在現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理中，實(shí)施信息化施工全過(guò)程成本控制是非常重要的，也是未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)。在施工管理中，需要整合信息資源，建立信息網(wǎng)絡(luò)，使信息數(shù)據(jù)信息來(lái)源更廣泛、覆蓋面更廣、更新速度更快。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，相關(guān)工作人員可以及時(shí)了解材料價(jià)格與市場(chǎng)變化，以便及時(shí)準(zhǔn)確地編制預(yù)算和工程量清單，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本控制中的信息共享和互聯(lián)，為成本控制提供有力支持。

3.5? 竣工驗(yàn)收階段的成本控制措施

竣工決算是評(píng)價(jià)和分析投資效益的依據(jù)，完善的經(jīng)濟(jì)責(zé)任制度，能夠正確反映項(xiàng)目的實(shí)際成本和投資效益。最終結(jié)算應(yīng)以實(shí)物數(shù)量和貨幣指標(biāo)為基礎(chǔ)。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)進(jìn)入竣工階段。所花費(fèi)的總投資形成相應(yīng)的資產(chǎn)。

3.6? 期間成本控制措施

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，期間成本主要包括財(cái)務(wù)成本、人工成本和行政成本。由于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期性變化，期間費(fèi)用的靈活性非常高，有必要加強(qiáng)對(duì)期間費(fèi)用的計(jì)劃控制。

4? 結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程成本精細(xì)化管理與造價(jià)控制對(duì)于減少資金浪費(fèi)、提高建筑質(zhì)量等方面具有積極意義。從業(yè)人員根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)與房地產(chǎn)企業(yè)自身運(yùn)營(yíng)情況，制定完善的精細(xì)化管理和造價(jià)控制措施，保障企業(yè)利益，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

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作者簡(jiǎn)介：

由晨光（1978—）男，漢族，山東青島人，山東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)青島公司，本科學(xué)歷，研究方向：建筑工程，郵編：266000。

蔣欣欣（1987—）女，漢族，山東青島人，山東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)青島公司，本科學(xué)歷，研究方向：建筑工程，郵編：266000。