遲軍

摘 要 在改革開放的政策支持下，近年來我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持了較為穩(wěn)健的趨勢，城鎮(zhèn)化道路推進(jìn)也使得房地產(chǎn)開發(fā)項目迎來了新的發(fā)展動力。房地產(chǎn)事業(yè)本身就是國民經(jīng)濟(jì)不可分割的一部分，在未來城市和鄉(xiāng)村的建設(shè)都需要有房地產(chǎn)事業(yè)做支撐，其廣闊的發(fā)展前景使得各地房地產(chǎn)開發(fā)項目層出不窮，國家對城市建設(shè)的支持也為房地產(chǎn)開發(fā)項目的進(jìn)行提供了良好的政策保障?；诖?，本文就及房地產(chǎn)投資各階段的管控策略進(jìn)行研究與分析。

關(guān)鍵詞 新形勢 房地產(chǎn)開發(fā) 項目管控

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目管控的重要性

（一）保證項目按時完工

房地產(chǎn)開發(fā)項目要想順利開展和完成，必須要加強(qiáng)項目管控工作力度，保證施工計劃能夠得到嚴(yán)格的執(zhí)行，從而可以有效地保證開發(fā)進(jìn)度能夠順利推進(jìn)。以完整的計劃管理工作為基礎(chǔ)，全景計劃節(jié)點可以將房地產(chǎn)開發(fā)項目的整個過程列入計劃范圍當(dāng)中，通過不斷地糾偏修正和強(qiáng)執(zhí)行力進(jìn)而能夠有效保證房地產(chǎn)開發(fā)項目管控目標(biāo)能夠順利地開展和進(jìn)行。

（二）保證項目進(jìn)展的組織性和協(xié)調(diào)性

在房地產(chǎn)開發(fā)項目管控工作當(dāng)中，必須要將相關(guān)責(zé)任進(jìn)行明確劃分，以相關(guān)的法律法規(guī)作為依據(jù)，完成各項管理工作制度和體系的建立，并加以嚴(yán)格地執(zhí)行和落實，如此可以為房地產(chǎn)項目的開發(fā)奠定堅實的基礎(chǔ)并創(chuàng)造良好的條件。從另一個角度來講，項目管控人員一定要注重房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作的協(xié)調(diào)性，做好各項分工、單位以及人員之間的協(xié)調(diào)工作，打造一個和諧的工作氛圍，進(jìn)而保證房地產(chǎn)開發(fā)項目管控工作能夠有序推進(jìn)。

二、房地產(chǎn)投資各階段的管控策略

（一）投資事前管控

1.開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊對標(biāo)研究。成立對標(biāo)學(xué)習(xí)小組，對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊對標(biāo)專項研究、學(xué)習(xí)；明確公司的競爭優(yōu)勢和劣勢以及核心競爭力，調(diào)整公司的經(jīng)營方向及工作重點；同時，對公司組織效能、制度流程、市場拓展、資產(chǎn)運作等進(jìn)行同步優(yōu)化，提高各業(yè)務(wù)模塊協(xié)同效率。

2.重視房地產(chǎn)板塊戰(zhàn)略規(guī)劃。深入研究房地產(chǎn)市場政策變化，以房地產(chǎn)板塊戰(zhàn)略規(guī)劃為指引，制定年度投資計劃。對內(nèi)外部環(huán)境進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測，根據(jù)戰(zhàn)略執(zhí)行及環(huán)境變化情況及時對戰(zhàn)略進(jìn)行滾動修編。

3.優(yōu)化投資項目遴選標(biāo)準(zhǔn)。在房地產(chǎn)板塊戰(zhàn)略規(guī)劃下，優(yōu)化房地產(chǎn)投資項目遴選標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)定擬投資項目的戰(zhàn)略匹配度、所在區(qū)域市場（區(qū)域財政、調(diào)控政策、市場交易情況等）、預(yù)期效益（凈資產(chǎn)收益率、內(nèi)部收益率、回收期、資金周轉(zhuǎn)率等）、預(yù)期風(fēng)險等指標(biāo)的權(quán)重，對擬投資項目進(jìn)行排序，選擇最優(yōu)項目進(jìn)行競投或洽商。

4.規(guī)范可行性研究與盡職調(diào)查工作指引。項目前期工作質(zhì)量直接制約著項目的質(zhì)量、工期、收益等核心目標(biāo)，規(guī)范《可行性研究報告》與《盡職調(diào)查報告》指引，明確權(quán)責(zé)分工，充分收集信息和資料，對擬投資項目進(jìn)行全面地調(diào)查和評估，以確定最優(yōu)的交易模式，規(guī)避和減少投資風(fēng)險。

（二）投資事中管控

1.加強(qiáng)項目開發(fā)進(jìn)度控制。通過項目全周期計劃管理加大項目精細(xì)化管理力度，根據(jù)管理層決策管控、項目管理團(tuán)隊過程控制以及項目工作人員執(zhí)行操作的需求確立項目分層級的計劃，確保各級計劃按照責(zé)任分工和節(jié)點要求有效分解、落實；及時評估目標(biāo)偏差情況，進(jìn)行預(yù)警并適時調(diào)整經(jīng)營計劃，形成質(zhì)量控制機(jī)制。

2.構(gòu)建績效驅(qū)動管理體系。應(yīng)統(tǒng)一對同類管控項目的評價與考核標(biāo)準(zhǔn)，通過計劃、執(zhí)行、考核的有效銜接，強(qiáng)化同一投資主體下各項目在利潤、現(xiàn)金流、營銷管理、成本管理、計劃管理等方面的實際執(zhí)行效果，提升公司房地產(chǎn)板塊的運營管理能力。

3.加強(qiáng)項目目標(biāo)成本管控。加強(qiáng)項目全周期目標(biāo)成本管控，對項目可行性研究、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、裝修等重點階段的目標(biāo)成本進(jìn)行規(guī)范化管理，強(qiáng)化以合同為中心的成本管理，目標(biāo)成本調(diào)整應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行公司的相關(guān)制度。

4.重視房地產(chǎn)ERP平臺的應(yīng)用。ERP系統(tǒng)是房地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)流程、制度、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的支撐平臺，應(yīng)重視ERP平臺的應(yīng)用，通過房地產(chǎn)信息集成平臺，實現(xiàn)各業(yè)務(wù)系統(tǒng)之間跨層級的信息流轉(zhuǎn)，使房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)“縱向貫通”與“橫向集成”。

5.加強(qiáng)資金管理和保障資金安全。拓寬融資渠道，提高融資能力、企業(yè)內(nèi)多項目資金統(tǒng)籌利用效率，關(guān)注項目實施過程中的融資政策變動，建立定期財務(wù)評估制度，資金成本預(yù)期偏離較大時，應(yīng)重新對項目進(jìn)行投資測算，更新項目融資方案及整體控制方案。

（三）項目監(jiān)督與投后評價

1.建立風(fēng)險管控體系。建立全面、全員、全程的“穿透式”房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管控體系，確保各項風(fēng)控指標(biāo)滿足監(jiān)管要求。對法務(wù)、財務(wù)、稅務(wù)等重點風(fēng)險環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范、管控，加強(qiáng)風(fēng)險隔離管理，限制跨板塊、跨項目、跨機(jī)構(gòu)風(fēng)險在企業(yè)內(nèi)部傳遞或外溢，防范風(fēng)險的傳染和蔓延。

2.完善房地產(chǎn)項目開發(fā)內(nèi)部審計制度。完善房地產(chǎn)項目內(nèi)審制度，定期對公司內(nèi)部制度的執(zhí)行、財務(wù)收支、資產(chǎn)管理、經(jīng)營決策、項目績效、工程建設(shè)、采購招標(biāo)等進(jìn)行內(nèi)部審計，及時發(fā)現(xiàn)問題、修正偏差。

3.開展項目投資后評價。通過項目投資后評價，全面總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的經(jīng)驗教訓(xùn)，為新開發(fā)項目提供指導(dǎo)和借鑒，提升項目開發(fā)效率和投資管理水平。

4.建立房地產(chǎn)投資項目退出機(jī)制。應(yīng)建立房地產(chǎn)投資項目退出機(jī)制，明確投資項目退出標(biāo)準(zhǔn)，做好項目經(jīng)營狀況無法持續(xù)改善情況下的資產(chǎn)處置及相關(guān)止損等預(yù)案，以最大程度地降低房地產(chǎn)投資風(fēng)險。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)項目自身綜合性較強(qiáng)，涉及到諸多環(huán)節(jié)，管理難度和風(fēng)險較大，并容易受到各類因素的影響。因而需要采取有效的管控措施，保證房地產(chǎn)開發(fā)項目所有的工作都能夠順利的開展和進(jìn)行。此外，還應(yīng)該注重將相關(guān)理論與實際進(jìn)行有效的結(jié)合，實現(xiàn)精細(xì)化管理，對每一個工作和環(huán)節(jié)都能進(jìn)行有效的控制，從而可以使房地產(chǎn)生產(chǎn)要素的配置得到進(jìn)一步的優(yōu)化。

參考文獻(xiàn)：

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