孫亞偉

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，西安市房地產(chǎn)投資額從2007年的387.33億元增長(zhǎng)到2018年的2518.01億元，年均增長(zhǎng)率達(dá)18.55%;商品住宅銷售單價(jià)從2007年的3721元/㎡增長(zhǎng)到2018年的10741元/㎡，年均增長(zhǎng)率為10.12%。房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的可能性就會(huì)急劇增加。一旦泡沫破裂，勢(shì)必會(huì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展，甚至引起經(jīng)濟(jì)發(fā)展倒退。

因此，眾多學(xué)者開(kāi)始進(jìn)行房地產(chǎn)泡沫水平測(cè)度研究。吳清婷等人以我國(guó)35個(gè)大中城市為例，運(yùn)用功效系數(shù)法并加入地理空間維視角，測(cè)度了2006年及2016年的房地產(chǎn)泡沫水平，揭示了房地產(chǎn)泡沫在空間上的傳染性;張玉雙學(xué)者綜合采用指標(biāo)法、因素回歸法和局部均衡法，從供給和需求的角度出發(fā)對(duì)全國(guó)的房地產(chǎn)泡沫度進(jìn)行了研究;吳冠岑等人以均衡價(jià)格為基礎(chǔ)，通過(guò)構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)局部均衡模型，對(duì)我國(guó)35個(gè)城市的房地產(chǎn)泡沫程度及其分化現(xiàn)象進(jìn)行了研究。

本文以西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)作為研究對(duì)象，通過(guò)構(gòu)建房地產(chǎn)泡沫測(cè)度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，利用熵權(quán)法和功效系數(shù)法對(duì)2007-2018年西安市房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行測(cè)度，以期為今后西安市房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供針對(duì)性建議。

一、研究地區(qū)概況及房地產(chǎn)泡沫測(cè)度模型

（一）研究區(qū)概況

西安市是國(guó)家中心城市，是西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心，社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位舉足輕重。根據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)年鑒，西安市城鎮(zhèn)人口從2007年的548.99萬(wàn)人增長(zhǎng)到2018年的740.37萬(wàn)人，年均增長(zhǎng)率為2.76%;城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入從2007年的12662元增長(zhǎng)到2018年的38729元，年均增長(zhǎng)率為10.7%。

（二）房地產(chǎn)泡沫測(cè)度模型

1.測(cè)度指標(biāo)選取

根據(jù)相關(guān)學(xué)者的研究[4-10]，結(jié)合西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，本文選用房?jī)r(jià)收入比、商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率、單位土地費(fèi)用購(gòu)置增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)貸款余額/金融機(jī)構(gòu)貸款余額、城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)投資/全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、商品房施工面積/商品房竣工面積、商品房竣工面積/商品房銷售面積共8個(gè)指標(biāo)（表1）對(duì)西安市2007-2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫進(jìn)行測(cè)度研究。

2.研究方法

本文采用功效系數(shù)法得到單項(xiàng)指標(biāo)的功效系數(shù)Di和利用熵權(quán)法確定各評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重。

3.綜合預(yù)測(cè)度指數(shù)分級(jí)

根據(jù)西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況，參考相關(guān)研究成果，將房地產(chǎn)泡沫綜合預(yù)測(cè)度指數(shù)分為安全（>60）、警戒（60-0）、危險(xiǎn)（<0）3個(gè)等級(jí)。

二、結(jié)果分析

根據(jù)熵權(quán)法求得各評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重后，確定2007年-2018年各年的功效系數(shù)Di、房地產(chǎn)泡沫綜合預(yù)警指數(shù)Y。

（一）西安市房地產(chǎn)泡沫綜合預(yù)警指數(shù)總體上呈現(xiàn)下降趨勢(shì)

從圖1可知，在2007年-2018年間，房地產(chǎn)泡沫綜合預(yù)警指數(shù)從安全級(jí)別的綜合預(yù)警指數(shù)99.65下降到2018年危險(xiǎn)級(jí)別的綜合預(yù)警指數(shù)-29.7。其中，2011年的綜合預(yù)警指數(shù)突破警戒值降到52.91后于2012年回升到綜合預(yù)警指數(shù)72.5;但自2012年后，于2016年再次突破警戒值，逐年下降至2018年的-29.7，同時(shí)突破了危險(xiǎn)級(jí)別。

（二）2011年房地產(chǎn)泡沫綜合預(yù)警指數(shù)突破警戒值

2005年、2006年和2007年，國(guó)家分別出臺(tái)了“新國(guó)八條”、“國(guó)六條”和“回歸保障健全廉住房制度”，使得國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸保持穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài)。受2008年國(guó)際金融危機(jī)影響，住房投資性需求減弱，綜合預(yù)警指數(shù)有所下降，2009年-2010年，國(guó)家實(shí)施4萬(wàn)億貨幣資金政策，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，再加之金融危機(jī)的影響，使得西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫綜合預(yù)警指數(shù)于2011年突破了警戒值。

（三） 2016年房地產(chǎn)泡沫綜合預(yù)警指數(shù)再次突破警戒值

從房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)來(lái)看，盡管在整個(gè)研究期內(nèi)該項(xiàng)指標(biāo)整體上處于警戒值以上，但于2018年達(dá)到了9.54，表明泡沫程度更為嚴(yán)重;從商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率指標(biāo)來(lái)看，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)該項(xiàng)指標(biāo)自2015年已經(jīng)開(kāi)始上升，到2017年已達(dá)到2.2777，突破了警戒值2，2018年已達(dá)到了3.55，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)已存在嚴(yán)重泡沫;從房地產(chǎn)投資/全社會(huì)固定資產(chǎn)投資指標(biāo)來(lái)看，在整個(gè)研究期內(nèi)，該項(xiàng)指標(biāo)均超過(guò)滿意值0.1，自2015年后，整體上處于警戒值以上，表明西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資過(guò)快，已經(jīng)存在嚴(yán)重泡沫;從單位土地費(fèi)用購(gòu)置增長(zhǎng)率指標(biāo)來(lái)看，該項(xiàng)指標(biāo)于2016年突破警戒值0.2，達(dá)到0.2339，到2018年已上升到0.326，表明泡沫程度已經(jīng)嚴(yán)重。其他指標(biāo)在不同程度表現(xiàn)出了相似的結(jié)果。

綜合以上各項(xiàng)指標(biāo)的結(jié)果，使得西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)于2016年再次突破警戒值之后，一路下降到2018年的-29.7，達(dá)到危險(xiǎn)級(jí)別。

三、結(jié)論與建議

（一）結(jié)論

本文從需求和供給兩個(gè)方面構(gòu)建8個(gè)指標(biāo)對(duì)西安市2007年-2018年間的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度進(jìn)行實(shí)證分析研究，結(jié)果表明：

第一，2007年-2018年間，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫綜合預(yù)警指數(shù)總體上呈現(xiàn)下降趨勢(shì)：從2007年安全級(jí)別的綜合預(yù)警指數(shù)95.36下降到2018年危險(xiǎn)級(jí)別的綜合預(yù)警指數(shù)-29.7。

第二，研究期內(nèi)，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)在2011年、2016年及以后存在房地產(chǎn)泡沫，且嚴(yán)重程度有所加劇。

（二）建議

第一，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”房地產(chǎn)市場(chǎng)定位，使住房回歸居住屬性，避免淪為投資投機(jī)的工具。政府積極努力采取限購(gòu)、限貸、增加土地和房屋供應(yīng)面積，整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，打擊違規(guī)違法，同時(shí)正確引導(dǎo)輿論等各種措施，認(rèn)真承擔(dān)房地產(chǎn)調(diào)控的主體責(zé)任。

第二，完善住房保障制度，擴(kuò)大住房保障人群覆蓋面，積極發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房制度，加快老舊小區(qū)及城中村改造，努力提升人居環(huán)境。

第三，健全對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展有利的長(zhǎng)效機(jī)制，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)管機(jī)制，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)誠(chéng)信體系建設(shè)，杜絕房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)序、混亂發(fā)展，進(jìn)一步穩(wěn)定房?jī)r(jià)。（作者單位：陜西省土地工程建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司西北分公司）