(南京農(nóng)業(yè)大學公共管理學院 江蘇 南京 210000)

一、研究背景及現(xiàn)狀

隨著現(xiàn)代中國城鎮(zhèn)化進程的加快，人們對環(huán)境質(zhì)量更高的住宅用地的需求越來越大，高寧適度的住宅土地往往能夠獲得開發(fā)商和個人的關(guān)注。級差地租是指土地所有者因為擁有土地而獲得的超額利潤。寧適級差地租是級差地租中的一種，指的是因各地環(huán)境寧適，含環(huán)境、小氣候等質(zhì)量等級的差異度，對居住、旅游、休憩、度假，以及各種生產(chǎn)、生活和公務(wù)活動所用土地的選取，無不具有強有力影響而最終體現(xiàn)為用地成本、地價和地租[1]。因此，對寧適地租進行探索具有一定的現(xiàn)實意義。本文希望通過對級差地租理論的完善和對寧適地租的研究，為建立較為科學的寧適地租的體系提供參考意見，為充分實現(xiàn)土地的市場價值、設(shè)置合理的征地補償機制等方面工作提供建議。

地租概念的提出由來已久，威廉·配第首次提出土地上生產(chǎn)農(nóng)作物所得的剩余收入就是地租，并指出土壤肥沃，耕作技術(shù)的高低，以及產(chǎn)地距離市場的遠近不同，其所產(chǎn)生的地租量就會不同。李嘉圖的差額地租學說闡述了差額地租量取決于不同等級土地的勞動生產(chǎn)率的差別這一結(jié)論[2]。西方學者對于地租的研究主要使用其經(jīng)濟學框架進行闡釋說明，將地租現(xiàn)象作為一種經(jīng)濟現(xiàn)象進行研究。而國內(nèi)學者對地租理論的研究還主要集中在對馬克思主義級差地租理論的研究上，大多數(shù)地租理論研究都是以馬克思級差地租為基礎(chǔ)進行的研究[3-5]。

本文以城市住宅用地為研究對象，探究城市住宅用地寧適地租的評價指標應(yīng)如何設(shè)置，并對各評價因子進行確定，在確定之后還將對其進行市場價值的評估，從而為寧適地租體系的構(gòu)建提出建議。在確定各評價因子后，我們運用條件價值評估法來確定在特定的市場條件下各個評價因子的市場價值。在調(diào)查得到各寧適因子的支付意愿之后，采用收益還原法評估城市住宅用地的寧適環(huán)境價值，從而最終得到總寧適地租量。

二、指標因子的選擇

本文以城市住宅土地作為研究對象，根據(jù)現(xiàn)有研究篩選出景觀環(huán)境、光環(huán)境、風環(huán)境、聲環(huán)境、熱環(huán)境、空氣質(zhì)量等六個評價因子作為城市住宅用地寧適級差地租分等體系的主要指標：

①景觀環(huán)境。住宅小區(qū)園林植物景觀評價不僅能指導房地產(chǎn)開發(fā)商提升室外生態(tài)環(huán)境質(zhì)量及景觀效果，也能為城市居民選擇舒適的居住環(huán)境提供比較尺度，因此，進行將景觀環(huán)境納入寧適地租的指標設(shè)計范圍有其必要性。②光環(huán)境。在城市住宅中，太陽光的照射對于住宅環(huán)境的影響具有很大的作用和較為實際的意義[6-7]。因此，在考慮住宅用地的寧適度過程中，將光環(huán)境納入其中，是十分必要的。③風環(huán)境。良好的住區(qū)風環(huán)境，可以形成良好的人居環(huán)境寧適，為居民們提供一個舒適健康的戶外環(huán)境。根據(jù)Simiu行人高度處風速與風舒適度的評價標準將城市住宅用地的風環(huán)境舒適度分為舒適、較舒適、較不舒適、不舒適、很不舒適。④熱環(huán)境。城市中熱環(huán)境的質(zhì)量優(yōu)劣，不僅對戶外公共空間的舒適性、安全性產(chǎn)生直接影響，而且會對城市公眾健康、建筑能耗產(chǎn)生間接影響[8]。熱環(huán)境的舒適度可分為合適的舒適度、能忍受的舒適度、較難忍受的舒適度、難以忍受的舒適度。⑤聲環(huán)境。良好的聲環(huán)境是應(yīng)該作為寧適環(huán)境的重要組成部分，下面根據(jù)《社區(qū)聲環(huán)境質(zhì)量等級劃分標準》，將住宅社區(qū)的聲環(huán)境質(zhì)量分為五個等級：重度污染、中度污染、輕度污染、較好、好。⑥空氣質(zhì)量。根據(jù)聲環(huán)境的分級方式，本文對空氣污染的等級也做了相同的五級分類。

三、評估方法的選擇和應(yīng)用

(一)評估方法的選擇

對于生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)和環(huán)境物品經(jīng)濟價值的評估，可以利用條件價值評估法(Contingent Valuation Method，CVM)來進行評估，具體方法是利用調(diào)查者建立假想的市場來評估其生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)以及環(huán)境物品的價值。而CVM法也是在非市場價值評估技術(shù)中應(yīng)用最廣、影響最大的一種評估手段[9-10]。此外本文采用收益還原法對各寧適因子的市場價值進行計算[11]。

居民年支付意愿p=樣本居民人均年支付意愿

(1)

W=(p/r)*[1-1/(1+r)n]

(2)

注：W為所評估的寧適因子的在市場中的經(jīng)濟價值。p為土地每年的純收益，本文將調(diào)查所得的支付意愿作為寧適因子的年純收益進行計算。r為還原率，n為使用的年限，本文n=70。而還原率一般是以一定的安全利率加上合理的風險調(diào)整值而得到的，安全利率選用一年期存款年利率，本文選取2017年一年期存款利率1.75%。

E=∑Wi(i=1,2,3,4,5,6)

(3)

注：W為個寧適因子的單獨市場價值，E為寧適度市場價值。

(二)價值評估問卷的設(shè)計和分析

1.問卷的實施和樣本的特征

本次住區(qū)寧適度調(diào)查通過抽樣中國城市居民對本文所考察的六大寧適因子的支付意愿，通過統(tǒng)計分析計算得到調(diào)查結(jié)果。通過郵件發(fā)布問卷，共回收118份問卷。剔除無效問卷7份，問卷有效率94.06%。其中男性54名，女性57人。被調(diào)查者主要為北京、上海、杭州、廈門、泉州等城市居民，年收入處在0.3萬元以下的有10人，0.3-3萬元的有35人，3-8萬元的有28人，8-30萬元的有32人，在30萬元以上的有6人。111位被調(diào)查者當中學歷在高中以下的5人，大學本?？埔陨蠈W歷的有106人。

2.樣本的分析以支付意愿的計算

被調(diào)查者中對于自身居住環(huán)境的訴求主要集中在景觀環(huán)境、聲環(huán)境和空氣質(zhì)量當中，同時在光環(huán)境、風環(huán)境和熱環(huán)境都有不少的涉及。在統(tǒng)計被調(diào)查者支付意愿時，本文設(shè)置了13個投標檔次，支付意愿的投標值最小為0元/戶·年，最大為1000元/戶·年。在設(shè)置支付意愿數(shù)值時，采取梯度逐漸增大的指標值選擇，有利于兼顧各個層次的被調(diào)查者。此外，環(huán)境寧適價值因人而異，為了防止被調(diào)查者選擇過高的支付意愿，本文將支付意愿數(shù)值指標設(shè)定了1000元的上限[12]。利用所得數(shù)據(jù)，本文計算得出各寧適因子的市場價值。

表1 寧適環(huán)境支付意愿調(diào)查統(tǒng)計

數(shù)據(jù)來源：本文調(diào)查統(tǒng)計。

根據(jù)統(tǒng)計結(jié)果和公式1、2計算所得的被調(diào)查者平均支付意愿以及各寧適因子市場價值如表1所示，在六個寧適因子當中，住區(qū)的景觀環(huán)境的市場價值是最高的，為11698.64元/戶·年，而光環(huán)境的市場價值是最低的，為7262.78元/戶·年。根據(jù)公式3計算所得,寧適度市場價值為56339.51元，在一定程度上，我們可以將寧適度市場價值作為寧適度在級差地租中量的體現(xiàn)，因此本文最終計算所得的寧適地租量為56339.51元?？梢钥闯?，中國城市居民為了改善自身的居住環(huán)境有著很強的意愿和需求。

四、結(jié)論與建議

本文通過對寧適地租概念以及特征的確定，確定了影響寧適地租的六個評價因子：景觀環(huán)境、風環(huán)境、熱環(huán)境、空氣質(zhì)量、聲環(huán)境、光環(huán)境，并且通過支付卡問卷方式對中國城市小區(qū)居民對于六個評價因子的支付意愿進行了調(diào)查和統(tǒng)計，并計算出寧適度的支付意愿為1402.25元/戶·年，而寧適地租量在中國城市住宅用地中(70年使用期限)為56339.51元。我們在選擇土地區(qū)位時在將寧適環(huán)境納入考慮的同時，也要注意不要過高地估計自身對于寧適環(huán)境帶來的價值，對于一個家庭而言，購買70年使用權(quán)期限的住宅，需要額外為寧適環(huán)境支付的價格的合理區(qū)間應(yīng)該在5-10萬元之間。而開發(fā)商可以為了增加商品房的溢價，應(yīng)加強所建設(shè)項目的寧適環(huán)境。因為根據(jù)本文調(diào)查所得小區(qū)居民對于環(huán)境的寧適滿意度還不高，我國的城市小區(qū)生活環(huán)境舒適程度還有著很大的改進空間，居民對寧適環(huán)境具有較高的支付意愿。