侯旭

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) ?項目前期 ?成本控制

一、房地產(chǎn)項目成本控制概述

（一）房地產(chǎn)項目成本控制概念、原則

（1）房地產(chǎn)項目成本控制是指通過了解房地產(chǎn)項目開發(fā)整個期間費用發(fā)生總和的基礎(chǔ)上，不斷分析房地產(chǎn)項目開發(fā)的基本流程，了解房地產(chǎn)項目各階段成本構(gòu)成及成本占比，找出影響成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和階段進(jìn)行控制，最終實現(xiàn)降低項目總成本的目的。

（2）房地產(chǎn)項目成本控制原則為：第一，以市場需求為導(dǎo)向;第二，保證質(zhì)量為前提;第三，過程控制為環(huán)節(jié);第四，規(guī)范操作為手段;第五，提高經(jīng)濟(jì)效益為最終目的。

（二）房地產(chǎn)項目成本控制的必要性

目前房地產(chǎn)行業(yè)，競爭十分激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來越嚴(yán)重，房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下。在品牌影響力持續(xù)提升的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)競爭策略常見的有差異化戰(zhàn)略與成本領(lǐng)先戰(zhàn)略兩種。在差異化戰(zhàn)略中，需要房地產(chǎn)企業(yè)具備不斷創(chuàng)新的能力，但是，這些創(chuàng)新很快會被業(yè)界模仿和超越。在差異化越來越難的情況下，眾多房地產(chǎn)企業(yè)必然會采用成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，通過不斷降低項目成本來占領(lǐng)市場，取得競爭優(yōu)勢。

（三）房地產(chǎn)項目開發(fā)各階段對成本控制有著不同的影響

1、項目前期策劃階段成本控制

這一階段決定了房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。根據(jù)既往經(jīng)驗：策劃階段可行性分析及投資估算好壞，很大程度上影響著項目最終成本和效益。

2、項目設(shè)計階段成本控制

設(shè)計階段是影響項目成本變化最大的階段，這是項目成本控制的重點。好的設(shè)計方案，不但可以減少投資、縮短工期，還能幫助房地產(chǎn)企業(yè)取得良好的經(jīng)濟(jì)效益跟社會效益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程成本控制重要著手點為設(shè)計階段，這是有效控制項目成本的根本。

3、項目施工階段成本控制

施工階段的成本控制工作主要包括：第一，優(yōu)化施工方案;第二，有效控制人工費;第三，科學(xué)控制材料費;第四，合理控制機械費;第五，制定合理工期;第六，優(yōu)化現(xiàn)場管理;第七，加強簽證監(jiān)督。

因此房地產(chǎn)項目成本控制主要著力點為項目前期階段，即項目前期投資決策、項目前期土地取得成本控制、項目規(guī)劃設(shè)計這三個不同階段，這是房地產(chǎn)項目成功實現(xiàn)成本控制的保證。

二、項目前期投資決策階段成本控制

（一）項目投資決策概述

房地產(chǎn)項目投資決策是指在房地產(chǎn)投資活動中，房地產(chǎn)企業(yè)必須事前對擬開發(fā)項目的必要性與可行性進(jìn)行論證，在技術(shù)方面和經(jīng)濟(jì)方面論證通過后，再對不同投資方案進(jìn)行比較，最終選擇是否進(jìn)行項目投資的過程。

（二）項目投資決策階段成本控制

項目投資決策階段成本控制是一種事前控制，項目投資決策階段對項目總體成本的影響最高，因此應(yīng)在投資決策前期對擬投資項目進(jìn)行充分市場調(diào)查，并對調(diào)查資料進(jìn)行分析總結(jié)，形成項目可行性分析報告。另外，還需要對擬投資項目做出成本預(yù)測，明確投資總成本控制目標(biāo)，也就是投資估算，其是否準(zhǔn)確、合理，是項目投資決策階段成本控制的關(guān)鍵。筆者主要對項目可行性分析階段及投資估算階段的主要成本控制點進(jìn)行闡述。

1、項目可行性分析階段成本控制

可行性分析階段要從市場、技術(shù)和效益三個方面進(jìn)行論證。開發(fā)項目是否有利于節(jié)約資金，需要注意項目的選址是否合理，項目選址不僅應(yīng)該有利于各種型號機械的施工，建筑材料獲得，還要考慮地下管線埋設(shè)、地塊標(biāo)高、地面障礙物等建設(shè)技術(shù)指標(biāo)因素和政策、資源和法律等方面的支持度。最終，參考相關(guān)成功經(jīng)驗及案例，形成最優(yōu)的可行性分析報告。

2、項目投資估算階段成本控制

投資估算是對擬投資項目進(jìn)行投資決策的重要依據(jù)之一，應(yīng)保證其必要的準(zhǔn)確性，如果誤差太大，必將導(dǎo)致決策失誤。

（1）在項目建議書階段，通過多個方案進(jìn)行比較，不斷優(yōu)化設(shè)計方案，合理確定項目投資估算，這對項目融資方式起著重要作用。

（2）在項目可行性研究階段，如何正確評價項目建設(shè)技術(shù)、投資效益合理性并最終確定投資估算，為項目決策提供依據(jù)。

（3）項目投資估算是選擇設(shè)計方案，進(jìn)行工程設(shè)計招標(biāo)的依據(jù)。

（4）項目投資估算為項目設(shè)計提供投資最高限額，能夠合理控制項目設(shè)計概算。

（5）項目投資估算總額是融資總額及融資方案制定的依據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)最終確定的投資總額合理融資，有利于節(jié)約融資成本。

綜上所述，項目決策階段對成本控制影響程度最高，如何對資源進(jìn)行合理配置、如何對不同項目方案做出科學(xué)決策，都可以合理、有效的對項目成本進(jìn)行控制。

三、項目前期土地取得階段成本控制

土地成本，一般能占到房地產(chǎn)項目總成本的40%，土地取得后，成本就已經(jīng)基本確定，不會有太大變化。所以，土地成本控制的關(guān)鍵就是取得土地時的成本控制?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的途徑主要有三個：舊城改造、其他發(fā)展商轉(zhuǎn)讓、公開拍賣;所以，在土地成本控制方面要有針對性的策略。

（一）舊城改造地塊土地成本控制措施

房地產(chǎn)企業(yè)在取得舊城改造土地前，首先，與政府部門進(jìn)行充分協(xié)商、積極溝通，爭取招商引資、稅收優(yōu)惠、稅收返還等優(yōu)惠政策;其次，與土地規(guī)劃部門溝通，盡量爭取高容積率;最后，盡量由政府部門主導(dǎo)土地征收及補償工作，避免企業(yè)與個人溝通時付出過高的土地補償費用。通過上述各種方式，房地產(chǎn)企業(yè)可以直接或間接降低土地成本。

（二）受讓其他開發(fā)商土地成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)在取得其他開發(fā)商土地前，應(yīng)對土地所在地理位置及環(huán)境狀況、擬轉(zhuǎn)讓土地公司財務(wù)情況等多個方面進(jìn)行調(diào)查論證，避免盲目拿地帶來的財務(wù)及法律風(fēng)險。與轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行積極協(xié)商，在降低土地轉(zhuǎn)讓價格的同時還可以爭取分期付款、延長付款時間等優(yōu)惠政策，直接或間接降低土地成本

（三）公開拍賣土地成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)提前做好項目可行性分析報告，詳細(xì)分析區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場情況、競爭對手情況，對擬拍賣土地做出合理的價格預(yù)測，做到心中有數(shù)、有的放矢。

四、項目前期設(shè)計階段成本控制

經(jīng)過多年房地產(chǎn)開發(fā)實踐發(fā)現(xiàn)，設(shè)計階段所耗費時間占到整個項目建設(shè)周期25%左右，這個階段也是影響項目成本變化最大的階段，所以說設(shè)計階段是項目成本控制的重點。可以從工程設(shè)計招投標(biāo)制度建設(shè)、優(yōu)化設(shè)計方案、實行限額設(shè)計、推行獎勵機制等方式，實現(xiàn)最優(yōu)的設(shè)計，最經(jīng)濟(jì)的投資，這些都對項目成本控制起到重大作用。

（一）工程設(shè)計招投標(biāo)制度建設(shè)

招投標(biāo)制度不僅可以鼓勵設(shè)計單位在信譽、工程質(zhì)量、工程造價等多個方面綜合競爭，在競爭中提高設(shè)計質(zhì)量;也可以增加房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計方案選擇范圍，多個設(shè)計方案之間取長補短，最終達(dá)到優(yōu)化設(shè)計方案，降低工程造價成本的目的。

（二）優(yōu)化設(shè)計方案

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制人員在設(shè)計方案確定前，應(yīng)對設(shè)計方案中的小區(qū)平面布置、房屋結(jié)構(gòu)及造型等方面進(jìn)行充分的成本分析，可以根據(jù)以往成功經(jīng)驗向設(shè)計師提出優(yōu)化建議，不斷優(yōu)化設(shè)計方案。在設(shè)計過程中，也要充分考慮到項目環(huán)境及地形特點，合理規(guī)劃設(shè)計，提高土地利用率。

（三）實行限額設(shè)計

限額設(shè)計是設(shè)計階段進(jìn)行成本控制的重要手段。房地產(chǎn)項目設(shè)計時，應(yīng)在不降低產(chǎn)品功能的前提下嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計限額，并對設(shè)計限額進(jìn)行層層分解，使工程造價滿足投資限額的要求，最終達(dá)到項目成本控制目的。

（四）推行獎勵機制

從項目前期設(shè)計費占項目總成本比例來看，設(shè)計費用開支占比非常小，但是設(shè)計完成質(zhì)量對項目施工成本控制卻起到?jīng)Q定性左右。前文所述設(shè)計階段采取的各項措施雖然能夠收到一定效果，但始終是被動的，未能充分調(diào)動設(shè)計單位和設(shè)計人員成本控制方面的積極性與主動性。如果在前期設(shè)計溝通環(huán)節(jié)時，能夠提前約定與造價指標(biāo)相關(guān)的獎勵機制，這樣就可以進(jìn)一步提升設(shè)計單位成本控制意識，從而達(dá)到項目成本控制目的。

五、結(jié)束語

本文所述成本控制方式，基本包含了整個項目前期，對房地產(chǎn)項目前期成本控制中可能存在的主要問題，均提出了相應(yīng)的解決方案。此外，本文只著重說明了房地產(chǎn)項目前期成本控制措施，對于項目建設(shè)、竣工決算、項目營銷等房地產(chǎn)項目開發(fā)其他階段的成本控制研究還有欠缺，有待于日后進(jìn)一步拓寬和加深研究。

參考文獻(xiàn)

[1]陳守文.成本會計[M].遼寧人民出版社，2010（1）：90-91.

[2]鄭巖.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制方法研究[J].工程項目管理，2010（7）：156-157.

[3]彭霞.房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本控制問題與對策[J].工程設(shè)計與研究，2012（12）：41-44.