張惠君

摘要：本文首先從科學內(nèi)涵及突出特征這兩個角度對房地產(chǎn)金融創(chuàng)新問題進行了簡要介紹，接著羅列了當前存在于我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新進程中的一些問題，并以此為基礎(chǔ)進一步提出了具有針對性的改進建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);金融創(chuàng)新;對策研究

中圖分類號：F832.5 ? ? ? ? ?文獻標識碼：A

1 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新概況

1.1 科學內(nèi)涵

要想弄清楚“房地產(chǎn)金融創(chuàng)新”的科學內(nèi)涵，須得將其分割成兩個維度：一是房地產(chǎn)金融;二是金融創(chuàng)新。

首先，我們先從房地產(chǎn)金融這一維度入手。從國際角度來看，房地產(chǎn)金融的主要研究成果包括：①實質(zhì)：是一種貨幣信貸運行制度;②內(nèi)容：包括地產(chǎn)金融和房產(chǎn)金融，具體可以指向各類居民住宅的建設(shè)、購買、租賃、改善及維修等;③典型形式：政府等的公共住房租賃、私有住房租賃及自有住房。而若將范圍限定于我國，早期的房地產(chǎn)金融研究成果則主要體現(xiàn)在兩個方面：①住宅金融，指住宅信用資金的交易與再交易，包括住宅市場、住宅金融體系及住宅金融機制，主要涉及政府、建筑企業(yè)、金融機構(gòu)及普通居民;②住房金融，包括廣義住房金融和狹義住房金融兩種，其中前者涉及與全部住房活動——包括住房建設(shè)、住房消費及住房管理等有關(guān)的各種資金融通活動，而后者雖同為資金融通活動的總稱，但其所涉經(jīng)濟活動范圍僅限于居民住房或消費性的各種非營利住房機構(gòu)的建設(shè)、消費及管理等[1]。

接下來我們進入金融創(chuàng)新這一維度。關(guān)于其內(nèi)涵的解讀，目前學術(shù)界一共存在以下3種視角：①金融工具視角，這種視角下的金融創(chuàng)新意味著對多種性質(zhì)不同的金融工具進行重新整合，以形成新的金融工具;②商業(yè)銀行視角，此視角下的金融之“新”，在于多個方面，概括來說就是借力于新的技術(shù)與方法，打造新組織、打開新市場并展開新活動，最終使銀行的風險管理能力與客戶的服務(wù)體驗更上新高;③金融體系與金融市場視角，金融創(chuàng)新在這里被理解為一個新的生產(chǎn)函數(shù)，具體則意味著對各個金融體系中所包含的要素進行重組。

1.2 我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新所具有的突出特征

第一，短期而言具有一定波動性，但長遠來看則呈現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展趨勢。短期波動性主要是指我國的房地產(chǎn)金融雖然在房地產(chǎn)市場化改革進程不斷向前推進的大背景下得到了很大程度的發(fā)展，但所遇發(fā)展威脅與阻力同樣不容忽視：一是高度開放的國內(nèi)市場極易受到國外宏觀經(jīng)濟形勢的影響;二是我國當前的金融制度尚未發(fā)展成熟。然而，若視之以長遠，我國的城鎮(zhèn)化進程將會不斷刺激房地產(chǎn)市場需求，足以帶動房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，而這樣一來，與房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通及消費等多個環(huán)節(jié)間保持高度關(guān)聯(lián)性的房地產(chǎn)金融也定會得到不斷強化。

第二，有金融風險在創(chuàng)新進程中展露苗頭。之于房地產(chǎn)金融創(chuàng)新而言，市場競爭機制的引入的確能夠產(chǎn)生一定的正面作用——提供房地產(chǎn)發(fā)展所需金融支持;然而其不良反應(yīng)同樣顯著：導致房地產(chǎn)發(fā)展過度，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，形成金融風險，而不斷的風險累積在一定傳導機制的作用下，可以為整個金融體系造成危機。整體來看，我國的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)繁榮發(fā)展之勢，然而蘊藏于這一表象背后的金融風險同樣不容忽視：受美國次貸危機影響，我國的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新風險苗頭隱現(xiàn);繼而，在國家略微放松房地產(chǎn)金融政策并跟隨市場情況變化收緊房貸政策后，房地產(chǎn)金融風險的凸顯已呈結(jié)構(gòu)性;進而，這種結(jié)構(gòu)性風險又發(fā)展至全局性萎縮的狀態(tài)。

第三，對商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)創(chuàng)新與隱性資金支持的依賴程度高。從我國房地產(chǎn)的發(fā)展情況來看，商業(yè)銀行是其主要的資金來源。因此，所謂的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，其實近乎簡單等于商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)的創(chuàng)新，而近乎單一的供給主體格局無疑會造成房地產(chǎn)金融風險的集中化。此外，隱性的居民借貸也是我國房地產(chǎn)金融的部分來源。而這樣容易造成民間資金過度集中于房地產(chǎn)業(yè)的問題，從而增加民間債務(wù)風險。

第四，正處于由抑制狀態(tài)向深化狀態(tài)過渡的階段。具體來說，金融深化的程度包括3個層次：①金融規(guī)模、資產(chǎn)數(shù)量的擴大;②金融機構(gòu)的壯大與金融工具的創(chuàng)新;③金融市場機制的完善與金融資源配置上的優(yōu)化。發(fā)展至當前，我國的房地產(chǎn)金融雖實現(xiàn)了數(shù)量型增長，但在質(zhì)量方面仍有很大的提升空間，所謂的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新僅僅體現(xiàn)在規(guī)模的擴張與銀行業(yè)務(wù)的簡單創(chuàng)新上。從這點來看，我國的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新正處于由抑制狀態(tài)向深化狀態(tài)過渡的階段。

2 我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中的現(xiàn)存問題和解決對策

2.1 問題

第一，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較為單一，導致金融創(chuàng)新風險的高度集中。當前來看，諸如證券、基金等房地產(chǎn)金融產(chǎn)品在我國尚未獲得充分發(fā)展，商業(yè)銀行仍是房地產(chǎn)企業(yè)的主要貸款來源，房地產(chǎn)信貸資金負擔向商業(yè)銀行高度傾斜，這就導致了相關(guān)風險向商業(yè)銀行的高度集中。而從商業(yè)銀行的當前狀況來看，資金流動性不足這一問題已然凸顯，這無疑反向加劇了整個房地產(chǎn)金融體系的穩(wěn)定風險。然而，這一現(xiàn)實的對立面卻是新興融資產(chǎn)品門檻高、創(chuàng)新產(chǎn)品風險高且缺少相應(yīng)的避險工具等難題，這讓房地產(chǎn)企業(yè)實難打破單一融資方式，謀取更高發(fā)展[2]。

第二，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品層次低，欠缺一定的設(shè)計規(guī)范性與合理性。一方面，我國當前的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品不僅種類單一，同質(zhì)化問題凸顯，且數(shù)量型成長特點同樣顯著，欠缺質(zhì)量層面的發(fā)展，主要表現(xiàn)為合規(guī)性的金融工具，如債券、信托等金融工具的融資作用微小。另一方面，創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計不合理的現(xiàn)象也非常常見，如房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的期限一般在兩年左右，短于房地產(chǎn)的開發(fā)周期，因而在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張問題緩解作用甚微的同時，也使房地產(chǎn)信托投資公司面臨較為集中的兌付壓力。

第三，信息的不對稱極易推高房地產(chǎn)企業(yè)的道德風險。部分房地產(chǎn)金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)交易環(huán)節(jié)多且交易程序較為復(fù)雜的情況容易導致信息不對稱問題的出現(xiàn)。例如，房地產(chǎn)抵押貸款，商業(yè)銀行對相較有著較高風險的次級債進行重組，導致金融衍生鏈條的增長，不僅增加了交易環(huán)節(jié)的數(shù)量，且交易的復(fù)雜程度也變得更高。如此一來，投資者作為處于金融衍生鏈條終端的一方，就無法充分掌握位于鏈條上方的貸款信息，而只能依賴于相關(guān)信用評級機構(gòu)所提供的衍生品信用評級信息，這就導致了企業(yè)道德風險的增加。

第四，房地產(chǎn)金融一級市場與二級市場發(fā)展的不平衡阻礙了金融產(chǎn)品的創(chuàng)新進程。房地產(chǎn)金融市場共分兩級：一級市場和二級市場。就其二者當前的發(fā)展情況來看，在房地產(chǎn)金融市場中占據(jù)主導地位的仍然是市場信用度低的一級市場，而二級市場的發(fā)展程度則極為有限，市場容量極小。這樣，整個房地產(chǎn)金融無法同時滿足市場對其的投資需求與消費需求，嚴重制約了房地產(chǎn)金融的發(fā)展進程。

另外，在我國的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新方面，還有一些問題同樣不容忽視：①截至目前還未形成一套完善的房地產(chǎn)金融政策及法規(guī);②政府監(jiān)管的缺位;③保險機構(gòu)、擔保機構(gòu)等承擔中介功能的機構(gòu)數(shù)量嚴重不足;④房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金短缺等[3]。

2.2 對策

第一，注重房地產(chǎn)金融避險工具的開發(fā)，加強產(chǎn)品的創(chuàng)新力度。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的最終環(huán)節(jié)就是創(chuàng)新產(chǎn)品，從這個意義上講，產(chǎn)品的創(chuàng)新成效即體現(xiàn)著房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的整體成效。既然如此，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新工作具體可從哪些方面展開呢？首先，大力推動房地產(chǎn)住房按揭貸款證券化的實現(xiàn)。這樣做能夠打破以往較為單一的融資渠道，將聚集在銀行處的房貸業(yè)務(wù)風險分散開來，促進房地產(chǎn)金融市場與資本市場這兩者間的良性互動。其次，政府可以加大在房地產(chǎn)金融衍生品設(shè)計與推行方面的投入力度。無論之于房地產(chǎn)企業(yè)和銀行業(yè)，還是之于普通的購房者而言，諸如房地產(chǎn)指數(shù)期貨等房地產(chǎn)金融衍生品都是很好的金融避險工具。值得一提的是，政府在設(shè)計過程中，尤其要注重產(chǎn)品的合理性。最后，積極打造房地產(chǎn)金融組合工具，如“信托+銀行”模式。位于這一模式前端的信托的主要功能在于融資，而位于后端的銀行則主要發(fā)揮提供資金支持的作用，該套“組合拳”的效用主要表現(xiàn)在兩個方面：一方面是擴充房地產(chǎn)的融資渠道，另一方面是疏散銀行所承擔的房貸風險。

第二，推進房地產(chǎn)金融創(chuàng)新機構(gòu)多元化的實現(xiàn)。引入“他山之石”，也即成功的國外經(jīng)驗，傾力打造多元化的機構(gòu)體系。具體來說，可從以下幾個方面入手：其一，鑒于我國居民當前平均收入水平尚且偏低的客觀情況，由政府負責組建擔保機構(gòu)以為居民提供更好的保障;其二，基于房地產(chǎn)保險公司在降低房地產(chǎn)企業(yè)金融風險、擴充房地產(chǎn)金融市場資金來源等方面所能發(fā)揮的積極效用，可以設(shè)立專門的房地產(chǎn)保險公司;其三，設(shè)立能夠為沒有投資經(jīng)驗或者管理精力的投資者提供其所需服務(wù)的投資基金管理公司，為房地產(chǎn)市場的資金流通加速;其四，成立能夠服務(wù)于銀行等金融機構(gòu)的房地產(chǎn)財務(wù)公司[4]。

第三，促進房地產(chǎn)金融創(chuàng)新市場的進一步完善，以及金融資源配置的優(yōu)化。具體來說，就是要在進一步完善一級市場的同時，使二級市場也能夠打破發(fā)展僵局，獲得較大程度的發(fā)展，從而形成一個健康的多層次的房地產(chǎn)金融市場。除此以外，還要在兩級房地產(chǎn)金融市場均獲得發(fā)展的基礎(chǔ)上，注重房地產(chǎn)金融資源配置效率的進一步提高。

第四，注重在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的進程中防范一定的金融風險。必須清醒地認識到，由金融抑制引發(fā)的風險聚集問題雖然顯著，但可能出現(xiàn)于房地產(chǎn)金融創(chuàng)新進程中的金融風險問題同樣不容忽視，必須具備足夠的風險防范意識并做好相應(yīng)的風險防范工作，具體而言主要包括：一是盡快將集中在銀行信貸體系中的房地產(chǎn)金融信用風險分散開來;二是積極推行房地產(chǎn)金融保險制度，推進房地產(chǎn)貸款擔保制度的完善;三是打造房地產(chǎn)金融創(chuàng)新風險預(yù)警機制，包括信貸風險預(yù)警、抵押擔保預(yù)警及大數(shù)據(jù)分析預(yù)警等。

參考文獻

[1] 務(wù)孟站.探究房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的突出問題與對策[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2016（6）：59-60.

[2] 李宛聰.房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的突出問題與對策探討[J].住宅與房地產(chǎn)，2016（18）：19.

[3] 李健飛，王晶.宏觀調(diào)控背景下的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新[J].宏觀經(jīng)濟研究，2005（3）：42-44.

[4] 曾凡峻.房地產(chǎn)金融的風險及防范[J].現(xiàn)代商業(yè)，2016（8）：145-146.