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        房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理模式的選擇研究

        2020-06-09 01:30:48王曉慶
        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)

        摘要:房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理模式的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型不僅有利于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,而且也有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理工作更加正規(guī),很多風(fēng)險(xiǎn)也能得到有效控制,企業(yè)通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目獲得更為穩(wěn)定、可觀的收益。因此,深度分析此課題,提出有效的管理模式與方法,具有必要性。

        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);經(jīng)營(yíng)管理模式;戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

        隨著代建制的不斷發(fā)展和完善,代建制管理模式逐漸進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)當(dāng)中,通過(guò)招標(biāo)方式,在競(jìng)標(biāo)者中選取最具經(jīng)濟(jì)性和專(zhuān)業(yè)性的項(xiàng)目管理單位,負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的管理與建設(shè),優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理,提升房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效率和專(zhuān)業(yè)性。但在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中實(shí)施代建制管理也不免存在一些待強(qiáng)化因素,本文對(duì)其進(jìn)行研究,提升代建制管理模式的工作成效,以期為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的優(yōu)化和提升能有所貢獻(xiàn)。

        1? 房地產(chǎn)管理中多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式的概述

        矩陣式多項(xiàng)目管理中,項(xiàng)目部門(mén)作為主體,工作人員多數(shù)是由各專(zhuān)業(yè)部門(mén)抽調(diào)的能力較強(qiáng)的人員組成,管理人員和設(shè)計(jì)人員的工作安排可以由總部職能部門(mén)直接疏通管理。在這其中,區(qū)域單位也可對(duì)管轄控制范圍內(nèi)的人力物力進(jìn)行管理協(xié)調(diào)。這種管理模式有利有弊,在能夠?qū)ν饨绛h(huán)境作出最快反應(yīng)的同時(shí)也易造成管理層面的沖突。項(xiàng)目管理是指項(xiàng)目公司作為開(kāi)發(fā)主體,項(xiàng)目公司下設(shè)設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售、工程等職能崗位各司其職,項(xiàng)目管理模式也能做到對(duì)其他因素問(wèn)題進(jìn)行最快地解決。與此同時(shí),總部對(duì)項(xiàng)目的控制也會(huì)盡量做到滴水不漏,避免出現(xiàn)資源閑置的情況。當(dāng)然,所有不同的管理模式都各有利弊。每個(gè)房產(chǎn)企業(yè)情況都是不一樣的,企業(yè)的根基、資金儲(chǔ)備情況都是企業(yè)選擇管理模式的考慮因素,應(yīng)該根據(jù)自身的條件來(lái)選擇適合的企業(yè)管理模式,合理利用企業(yè)資源,做到“物盡其用”。職能多項(xiàng)目管理中,這一管理模式為能力較強(qiáng)的員工提供了良好的晉升機(jī)會(huì)。同時(shí),企業(yè)也能根據(jù)人才的實(shí)際能力分配具有針對(duì)性的任務(wù),保證員工的工作效率和工作質(zhì)量。另外,這種管理模式也能起到明確工作職責(zé)的作用,在特定情況下,能夠?qū)崿F(xiàn)人員的越級(jí)管理,進(jìn)而提升企業(yè)管理的靈活性。系統(tǒng)的人員管理模式,能夠?yàn)樯霞?jí)領(lǐng)導(dǎo)了解基層工作狀態(tài)提供良好的支持,也能對(duì)人員的調(diào)動(dòng)情況進(jìn)行詳細(xì)地了解,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)管理人員、基層員工等不同層級(jí)的雙向管控。同時(shí),也能有效避免企業(yè)只關(guān)注老員工、忽視新員工的問(wèn)題,并起到激發(fā)員工工作積極性的作用。

        2? 代建制管理模式在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的應(yīng)用

        隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展,其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力也逐漸增加,為滿(mǎn)足市場(chǎng)發(fā)展需求,提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力,各房地產(chǎn)企業(yè)愈加強(qiáng)調(diào)于專(zhuān)業(yè)細(xì)分與整合做大的要求。代建制原為政府投資項(xiàng)目的管理模式,該項(xiàng)管理模式皆是以滿(mǎn)足政府項(xiàng)目需求而制定,與傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的工程承包體系相比其具有節(jié)省項(xiàng)目投入成本、強(qiáng)化管理力度等優(yōu)勢(shì),所以代建制管理模式逐漸被房地產(chǎn)企業(yè)所采用。代建制管理模式在應(yīng)用過(guò)程中主要呈現(xiàn)出以下幾方面特點(diǎn):2.1通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)或直接指定等方式選擇項(xiàng)目管理公司,作為項(xiàng)目建設(shè)期間的法人,全權(quán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程的組織管理。2.2業(yè)主方無(wú)需再抽調(diào)人員成立基建班子,減輕了工作壓力,提高建設(shè)管理的專(zhuān)業(yè)性等。將代建制管理模式與工程承包相比較,在管理權(quán)限問(wèn)題上,承包商的權(quán)限要大于代建制企業(yè)。隨著代建制管理模式的廣泛運(yùn)用,也暴露出一些問(wèn)題,為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn),使部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利開(kāi)展帶來(lái)一定的安全隱患和經(jīng)濟(jì)隱患。

        3? 房地產(chǎn)管理中多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式的優(yōu)化措施

        3.1? 構(gòu)建完善的管理制度

        對(duì)于各行各業(yè)來(lái)說(shuō),完善的管理制度都是保障企業(yè)盈利的重要手段,并且管理制度的制定也離不開(kāi)管理人員對(duì)于行業(yè)發(fā)展形勢(shì)、項(xiàng)目實(shí)際情況、公司運(yùn)營(yíng)狀態(tài)的分析。管理制度的構(gòu)建也應(yīng)該遵循經(jīng)濟(jì)合理、內(nèi)容全面的原則,避免管理制度的過(guò)度細(xì)化和過(guò)度簡(jiǎn)化,保證管理制度能夠真正發(fā)揮其積極作用。在管理制度構(gòu)建過(guò)程中,建議依托企業(yè)人員管理模式,對(duì)于管理模式中存在的問(wèn)題可以進(jìn)行分析和討論,并通過(guò)管理制度的優(yōu)化實(shí)現(xiàn)企業(yè)人員管理模式的優(yōu)化,對(duì)于冗余的部門(mén)進(jìn)行取締和整合,精簡(jiǎn)部門(mén)人員,合理評(píng)定人員能力,實(shí)現(xiàn)人力資源的優(yōu)化,發(fā)揮通過(guò)管理制度梳理企業(yè)管理體系的作用。另外,也要保證管理制度能夠在項(xiàng)目管理中得到落實(shí),從而真正體現(xiàn)其在房地產(chǎn)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式中的積極作用。

        3.2? 采取工程風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避措施

        代建企業(yè)往往以代建管理費(fèi)為限對(duì)項(xiàng)目承擔(dān)責(zé)任,但代價(jià)管理費(fèi)往往只占項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的很小比例,一旦項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題委托方和代建方都將面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。因此,應(yīng)針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中代建制管理模式所存在的工程風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題給予完善,以此實(shí)現(xiàn)代建制管理模式的有效強(qiáng)化。通常情況下,在建筑工程項(xiàng)目的施工過(guò)程中,其風(fēng)險(xiǎn)因素具有以下幾項(xiàng)特征,即:多樣性、規(guī)律性和綜合性。因此代建企業(yè)應(yīng)在開(kāi)展項(xiàng)目建設(shè)時(shí),對(duì)相應(yīng)的工程風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施評(píng)估,采取有效措施對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避,或把握工程項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)影響度。針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工開(kāi)發(fā)中代建制管理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)措施主要包含以下幾種:風(fēng)險(xiǎn)自留、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和風(fēng)險(xiǎn)分散等。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移:項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者通過(guò)有效手段,將該項(xiàng)目的工程風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移至其他承擔(dān)者,或部分風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任移至于其他承擔(dān)者,即為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。通常情況下風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移途徑為:工程保護(hù)條款、工程擔(dān)保和工程保險(xiǎn)等。對(duì)該三項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移途徑進(jìn)行運(yùn)用,將工程風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失降至最低。

        3.3? 產(chǎn)品與服務(wù)創(chuàng)新

        中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過(guò)了紅利時(shí)期,且國(guó)家加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。在這一背景下,房地產(chǎn)企業(yè)不能只關(guān)注產(chǎn)品的增量開(kāi)發(fā),而是應(yīng)當(dāng)加大產(chǎn)品種類(lèi)及附加價(jià)值、銷(xiāo)售服務(wù)等的創(chuàng)新,給消費(fèi)者提供全方位的服務(wù)。也就是說(shuō),房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理模式的傳略轉(zhuǎn)型時(shí),應(yīng)注重產(chǎn)品、服務(wù)的創(chuàng)新。首先,將產(chǎn)品數(shù)量競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)品品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。畢竟,隨著消費(fèi)觀念的改變,人們?cè)絹?lái)越追求產(chǎn)品品質(zhì)。尤其是在產(chǎn)品數(shù)量已然無(wú)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的背景下,更應(yīng)當(dāng)注重產(chǎn)品品質(zhì)的提升。比如從消費(fèi)者角度出發(fā),分析消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的要求,并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行產(chǎn)品的優(yōu)化。其次,除去注重產(chǎn)品銷(xiāo)售外,還應(yīng)當(dāng)重視產(chǎn)品服務(wù),或者是轉(zhuǎn)型為產(chǎn)品深度運(yùn)行+服務(wù)發(fā)展模式,解決企業(yè)現(xiàn)有的發(fā)展困境,找到新的發(fā)展路徑。最后,中小型房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)細(xì)分專(zhuān)業(yè)市場(chǎng),深挖產(chǎn)品品質(zhì)服務(wù)、產(chǎn)品附加值,拓寬企業(yè)發(fā)展空間。尤其是進(jìn)行技術(shù)整合、服務(wù)延伸。就技術(shù)整合來(lái)說(shuō),是指房地產(chǎn)企業(yè)從技術(shù)層面入手,充分利用計(jì)算機(jī)技術(shù)改變產(chǎn)品的宣傳、展示方式,并進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)手段。尤其是要從客戶(hù)需求出發(fā),將產(chǎn)品功能、產(chǎn)品體驗(yàn)等融為一體,進(jìn)一步提升產(chǎn)品的先進(jìn)性。產(chǎn)品服務(wù)延伸是指進(jìn)行原有產(chǎn)品服務(wù)范圍、內(nèi)容的延伸,從而給消費(fèi)者提供更加舒適、健康的產(chǎn)品服務(wù)體驗(yàn)。況且,新時(shí)期人們對(duì)居住環(huán)境的要求不斷提高,原有的居住要求已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣木幼⌒枨蟆H鐚?duì)配套服務(wù)設(shè)施的建設(shè)需求,對(duì)內(nèi)在和外在居住品質(zhì)的需求,對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的需求。

        4? 結(jié)語(yǔ)

        綜上所述,代建制管理模式在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域中的應(yīng)用,使其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作的整體效率得到提升。對(duì)此,房地產(chǎn)企業(yè)要充分認(rèn)識(shí)到這一策略的必要性,并樹(shù)立全新的經(jīng)營(yíng)管理理念,實(shí)施全新的經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式。同時(shí),還應(yīng)當(dāng)從產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)品與服務(wù)等方面入手,積極尋找戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型思路。

        參考文獻(xiàn):

        [1]沈佩恒.房地產(chǎn)管理中多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式的研究[J].住宅與房地產(chǎn),2018(24):14.

        [2]臧大巍.房地產(chǎn)管理中多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式分析[J].山東廣播電視大學(xué)學(xué)報(bào),2017(02):85-89.

        作何簡(jiǎn)介:王曉慶(1982.12-),男,漢,山東青島人,本科,工程師,從事方向:工程管理

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