曾艷

摘要：近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)競爭愈發(fā)激烈，隨著各項(xiàng)房地產(chǎn)政策的出臺，房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的壓力，如何能在激烈的市場競爭和嚴(yán)峻的市場環(huán)境中屹立不倒，需要房地產(chǎn)企業(yè)改變傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理模式，加強(qiáng)內(nèi)部控制，提高企業(yè)綜合競爭力。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)的重要業(yè)務(wù)內(nèi)容，而資金是項(xiàng)目開發(fā)的根本，本文從房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理存在問題出發(fā)，探究問題的根源，并提出相應(yīng)的建議，旨在為提升房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理效率提供一定的參考和借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);項(xiàng)目;資金管理;策略

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理的基本內(nèi)容

資金管理是財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，是對資金的來源、使用等進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃、控制、監(jiān)督、考核等工作的總稱。資金管理主要包括固定資金、專項(xiàng)資金、流動(dòng)資金等內(nèi)容[1]。房地產(chǎn)項(xiàng)目具有資金使用量大，時(shí)間跨度長的特點(diǎn)，因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理中面臨的主要問題

1.資源配置不合理

項(xiàng)目開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)獲取經(jīng)濟(jì)利益的重要方式，也是企業(yè)主要的經(jīng)營內(nèi)容，不管開發(fā)單一項(xiàng)目，還是多個(gè)項(xiàng)目，都需要大量的資金支持，因此，以資金為主的各種資源的合理分配，就是一項(xiàng)重要的工作內(nèi)容。當(dāng)前，部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金規(guī)劃不合理，大量資金以存貨形式存在，流動(dòng)資金不足，給企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)帶來了不利影響。產(chǎn)生這一問題的主要原因是企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃不合理，前期迅速擴(kuò)張，投入大量資金，而項(xiàng)目周期又比較長，導(dǎo)致后期資金不足，無法開展多項(xiàng)目開發(fā)。同時(shí)，部分企業(yè)的管理機(jī)制不完善，資源配置過程中存在不合理之處，導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)過程中出現(xiàn)資源不足，無法推進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)工作完成[2]。另外，資金管理是企業(yè)財(cái)務(wù)工作中的重要組成部分，其管理需要完善的管理制度的支持，但是當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)與管理者對項(xiàng)目資金管理的重要性認(rèn)識不足，對資金管理制度建設(shè)不夠重視，導(dǎo)致企業(yè)的項(xiàng)目資金管理缺乏規(guī)范指導(dǎo)。

2.融資渠道比較單一

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金用量大，企業(yè)自有資金一般無法滿足需求，很多企業(yè)都必須通過融資方式籌集資金維持項(xiàng)目開發(fā)。銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)最主要的融資方式，但是，隨著金融監(jiān)管力度加大，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度減緩，銀行貸款的難度與成本的加大，給企業(yè)的項(xiàng)目資金管理增加了困難。同時(shí)，融資渠道單一，也會(huì)增加企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)與融資成本，不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

3.預(yù)算管理不到位

有效的資金管理建立在全面預(yù)算管理基礎(chǔ)之上。但很多企業(yè)沒有實(shí)施全面預(yù)算管理，資金預(yù)算編制準(zhǔn)確率不高，預(yù)算執(zhí)行不到位，影響項(xiàng)目資金利用率的提升。

4.信息化水平較低

我國很多房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)展速度較快，但是企業(yè)的管理理念還比較落后，尤其是利用信息化手段進(jìn)行經(jīng)營管理的意識還不強(qiáng)，導(dǎo)致企業(yè)的信息化水平整體較低，項(xiàng)目資金管理也會(huì)受到不利影響。由于信息化建設(shè)不到位，企業(yè)的項(xiàng)目資金管理無法運(yùn)用信息系統(tǒng)，項(xiàng)目資金管理所需信息也無法快速獲得，導(dǎo)致資金管理所需信息不全面，這對資金使用規(guī)劃以及使用過程中的風(fēng)險(xiǎn)管控都產(chǎn)生了不利影響。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理的主要策略

1.優(yōu)化資源配置

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，必須制定科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略，建立完善的經(jīng)營管理制度，為企業(yè)的日常運(yùn)營管理提供方向指導(dǎo)與環(huán)境支持。首先，企業(yè)需要對內(nèi)外部實(shí)際情況進(jìn)行充分調(diào)查分析，了解企業(yè)的資源現(xiàn)狀，積極利用資源管理平臺，結(jié)合企業(yè)的業(yè)務(wù)規(guī)劃，以資金為核心，根據(jù)具體項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)點(diǎn)，合理的分配各項(xiàng)資源，確保項(xiàng)目開發(fā)過程中，各項(xiàng)資源得到合理保障。各項(xiàng)資源的科學(xué)合理分配，也會(huì)促進(jìn)存貨周轉(zhuǎn)，使資金保持在良好的循環(huán)狀態(tài)，為企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)提供資金支持，避免項(xiàng)目開發(fā)過程中，資金不足引起的人力等資源浪費(fèi)問題的發(fā)生。其次，企業(yè)在計(jì)劃拿地時(shí)，需要對項(xiàng)目的可行性進(jìn)行科學(xué)分析，分析企業(yè)現(xiàn)有的資金量，以及后續(xù)資金是否可以滿足項(xiàng)目開發(fā)需求，而不會(huì)對企業(yè)的日常運(yùn)營活動(dòng)產(chǎn)生不利影響。同時(shí)，企業(yè)還需要根據(jù)各種不同情況，分析項(xiàng)目投資回收周期、回報(bào)率，以及可能遇到的不可控因素等，保證企業(yè)資金鏈正常。第三，企業(yè)還需要對應(yīng)收賬款管理、固定資產(chǎn)管理等日常運(yùn)營管理中的重要內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范，加強(qiáng)應(yīng)收賬款催收力度，提高存貨周轉(zhuǎn)效率，促使企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)速度不斷提升。第四，聘用業(yè)企融合的復(fù)合型人才作為公司財(cái)務(wù)實(shí)施者，他們在項(xiàng)目資金管理過程中能及時(shí)發(fā)現(xiàn)資金分配與使用過程中存在的不足和問題，并及時(shí)向相關(guān)部門反饋項(xiàng)目資金管理信息，督促相關(guān)部門及時(shí)開展風(fēng)險(xiǎn)防范措施。形成“人人皆財(cái)務(wù)，財(cái)務(wù)皆人人”的管理模式，業(yè)務(wù)帶來財(cái)務(wù)的結(jié)果，財(cái)務(wù)從結(jié)果反過來分析和促進(jìn)業(yè)務(wù)的改進(jìn)， 二者相輔相成，互為促進(jìn)。

2.拓展融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)項(xiàng)目資金管理，就需要建立完善的投資與籌資制度，避免投融資活動(dòng)中出現(xiàn)各種不規(guī)范行為，增加企業(yè)的資金管理風(fēng)險(xiǎn)。尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所需資金量非常大，大多數(shù)企業(yè)都需要通過融資方式來籌集資金，因此，在項(xiàng)目資金管理中，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極拓展融資渠道，合理的利用各種融資方式，籌集項(xiàng)目開發(fā)所需資金。首先，企業(yè)需要將銀行貸款和具體項(xiàng)目結(jié)合在一起，科學(xué)劃分項(xiàng)目階段，根據(jù)項(xiàng)目不同階段進(jìn)行分步融資。其次，企業(yè)可以采用股權(quán)與債權(quán)等融資方式，開展多渠道的融資組合，將融資成本與融資風(fēng)險(xiǎn)降到最低[3]。另外，企業(yè)還可以從融資期限來規(guī)劃融資活動(dòng)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，資金回收會(huì)受到時(shí)間限制，因此，在開展融資活動(dòng)時(shí)，應(yīng)將長期融資與短期融資結(jié)合在一起，確保企業(yè)日常運(yùn)營中資金充足，為其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)提供支持。相比較而言，長期融資利率較高，所需時(shí)間較長，短期融資利率較小，所需時(shí)間較少，企業(yè)從時(shí)間上對融資活動(dòng)進(jìn)行科學(xué)分析，形成合力的融資組合，也有利于降低融資成本。

3.加強(qiáng)全面預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目資金管理中還應(yīng)該積極結(jié)合全面預(yù)算管理，將項(xiàng)目開發(fā)成本、稅費(fèi)、資本、費(fèi)用、利潤、資產(chǎn)負(fù)債等內(nèi)容包含在預(yù)算管理中，使預(yù)算管理內(nèi)容全面覆蓋房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的方方面面，為資源的合理配置與項(xiàng)目成本管控提供支持。企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)過程中的很多活動(dòng)都和資金聯(lián)系緊密，通過資金預(yù)算管理，可以了解企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)軌跡，這對企業(yè)的項(xiàng)目資金管理可以提供重要參考。在全面預(yù)算管理中，企業(yè)需要對項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行全面調(diào)研分析，根據(jù)實(shí)際情況，選擇合適的預(yù)算編制方法，編制科學(xué)合理的全面預(yù)算，并通過預(yù)算執(zhí)行使項(xiàng)目資金管理落實(shí)到位。通過實(shí)施全面預(yù)算管理，企業(yè)可以對各項(xiàng)目資金的配置、使用進(jìn)行全面監(jiān)管，促使資金使用效率與效益不斷提升。同時(shí)，企業(yè)還可以通過預(yù)算管理了解一定時(shí)期內(nèi)的資金量，以及企業(yè)的整體資金缺口，為融資計(jì)劃提供參考。

4.建立智能財(cái)務(wù)管理體系

“大智云物移”五大科技日趨成熟，（即大數(shù)據(jù)、人工智能、云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)），智能財(cái)務(wù)將會(huì)是一種新型的財(cái)務(wù)管理模式，通過大數(shù)據(jù)對財(cái)務(wù)核算、財(cái)務(wù)分析與決策、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與監(jiān)督進(jìn)行建模和分析，有效將標(biāo)準(zhǔn)化和個(gè)性化完美結(jié)合[4]。首先，建立資金集中管理共享平臺。統(tǒng)一在線上管理開銷戶;批量處理多筆收付款業(yè)務(wù);將項(xiàng)目開發(fā)與資金使用計(jì)劃相結(jié)合，預(yù)測資金缺口和盈余;將投融資、擔(dān)保業(yè)務(wù)和項(xiàng)目資金需求自動(dòng)匹配，提高資金使用效率。其次，加強(qiáng)銷售和回款管理。通過銷售平臺生成的銷售回款、應(yīng)收賬款、應(yīng)交稅金數(shù)據(jù)與資金管理平臺實(shí)時(shí)交互數(shù)據(jù)，檢查銷售回款是否及時(shí)到賬，便于管理層實(shí)時(shí)、動(dòng)態(tài)了解銷售和收款情況，做好風(fēng)險(xiǎn)防控。第三，有效管控成本資金。在當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控嚴(yán)峻的形勢下，嚴(yán)格管控成本是提高企業(yè)效益的重要手段。設(shè)定初始目標(biāo)成本，在項(xiàng)目實(shí)施階段、施工階段、竣工驗(yàn)收階段，通過成本管理平臺實(shí)時(shí)掌握最新成本情況，進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本管控，并最后形成項(xiàng)目后評估報(bào)告、成本收益分析，為項(xiàng)目成本控制提供新的解決思路。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)對資金管理要求較高，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須增強(qiáng)資金管理意識，對項(xiàng)目的可行性進(jìn)行科學(xué)分析，根據(jù)項(xiàng)目需求合理配置資源。同時(shí)，企業(yè)還需要積極拓展融資渠道，加強(qiáng)全面預(yù)算管理，并利用人工智能技術(shù)，不斷強(qiáng)化資金管理，促使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益不斷提升。

參考文獻(xiàn)：

[1]孟紅艷.多項(xiàng)目房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金管理研究[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2019（23）.

[2]馮玉潔.淺析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題及對策[J].中國經(jīng)貿(mào)，2018（1）：173-174.

[3]劉志云.從現(xiàn)金流量角度分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理[J].智富時(shí)代，2019（1）：68-68.

[4]陸瑩.房地產(chǎn)集團(tuán)智能財(cái)務(wù)應(yīng)用場景探索[J].中國總會(huì)計(jì)師，2019（4）：98-99.