孫立君

摘 要：本文就房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理進(jìn)行分析與研究，旨在優(yōu)化生產(chǎn)要素，為企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)帶來顯著的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);項(xiàng)目管理;優(yōu)化生產(chǎn)要素

0 引言

房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理最終是以高效率的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為根本目的的，而且其項(xiàng)目管理的水平高低，也直接影響著房地產(chǎn)建筑的工期、質(zhì)量以及后期服務(wù)。因此，在當(dāng)前房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)極其激烈的環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要制定科學(xué)、規(guī)范、有效的管理模式，加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的項(xiàng)目管理工作，從根本上確保建筑工程質(zhì)量，保證其在要求的工期內(nèi)高效完成，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)效益[1]。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理概述

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理內(nèi)涵

針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)涵而言，主要是指在依據(jù)法律法規(guī)，基于國(guó)有土地合法取得土地使用權(quán)的前提下進(jìn)行房屋建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中，涉及的單位和部門眾多，包括監(jiān)理方、投資方以及勘察、設(shè)計(jì)、施工、交通等，屬于一項(xiàng)系統(tǒng)性較強(qiáng)的復(fù)雜工程。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀

在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在五個(gè)方面：（1）開發(fā)項(xiàng)目管理缺乏可行性研究。一般而言，在工程項(xiàng)目決策前，可行性研究作為一種有效的財(cái)務(wù)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析法，對(duì)項(xiàng)目技術(shù)與經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行全面論證，可最大限度地保證經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。在現(xiàn)階段，由于可行性研究未得到重視，導(dǎo)致出現(xiàn)了諸多問題，如商業(yè)用房閑置、戶型單一，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重。（2）融資能力有待提高。房地產(chǎn)貸款門檻高，諸多企業(yè)出現(xiàn)資金短缺現(xiàn)象，導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目管理效率不高;目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不景氣，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款融資困難。（3）項(xiàng)目監(jiān)理缺乏公正性。建設(shè)單位與施工單位未達(dá)成統(tǒng)一，前者過分干涉監(jiān)理工作，同時(shí)監(jiān)理方對(duì)施工方以及建設(shè)方的違法行為未進(jìn)行公正處理，導(dǎo)致施工現(xiàn)場(chǎng)存在安全隱患。尤其是個(gè)別監(jiān)理單位低價(jià)擾亂市場(chǎng)，監(jiān)理過程中難以發(fā)揮監(jiān)理作用。

2 房產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理優(yōu)化措施

2.1 全面完善項(xiàng)目成本管理

項(xiàng)目的成本管理是任何房產(chǎn)開發(fā)投資方關(guān)注的重點(diǎn)。作為房產(chǎn)工程，必須加強(qiáng)全過程的成本管理。必須從決策出發(fā)，再控制設(shè)計(jì)中的造價(jià)，在施工中全面實(shí)行決策階段以及設(shè)計(jì)階段中的造價(jià)管理方式，以全壽命周期成本最低為原則，進(jìn)行工程項(xiàng)目成本的控制。

2.2 質(zhì)量控制管理

工程項(xiàng)目的質(zhì)量是設(shè)計(jì)意圖被實(shí)現(xiàn)的程度。質(zhì)量控制是指開發(fā)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督和管理活動(dòng)。質(zhì)量控制的任務(wù)主要是在施工過程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿足設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定，對(duì)所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)，對(duì)整個(gè)工程中的工作質(zhì)量水平進(jìn)行評(píng)估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程度，與國(guó)家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較，并作出評(píng)判。工程質(zhì)量控制工作主要包括以下幾項(xiàng)：（1）對(duì)原材料的管理。為保證材料質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)在訂貨階段就向供貨商提供檢驗(yàn)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并將這些標(biāo)準(zhǔn)列入訂購(gòu)合同。有些重要材料應(yīng)當(dāng)在簽訂購(gòu)貨合同前取得樣品，材料到貨后再與樣品對(duì)照檢查。 （2）對(duì)工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)。工程建設(shè)合同中應(yīng)確立設(shè)備檢查和試驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)、手段、程序、記錄、檢驗(yàn)報(bào)告等制度;對(duì)于主要設(shè)備的試驗(yàn)和檢查，可考慮到制造廠監(jiān)督和檢查。

2.3 進(jìn)度控制管理

房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度控制貫穿于項(xiàng)目的實(shí)施階段，滲透到項(xiàng)目實(shí)施的全過程，對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)方面都要進(jìn)行進(jìn)度控制。對(duì)于項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段進(jìn)度控制來說，應(yīng)在與設(shè)計(jì)單位簽訂合同時(shí)明確設(shè)計(jì)的總進(jìn)度和設(shè)計(jì)準(zhǔn)備，及初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等各階段的進(jìn)度。同時(shí)，要及時(shí)提供給設(shè)計(jì)單位充分、完備的基礎(chǔ)資料（包括有關(guān)圖紙、證件，技術(shù)要求以及項(xiàng)目配套的征詢意見等）。

對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施階段的進(jìn)度控制來說，要依據(jù)簽訂的監(jiān)理合同和施工合同，通過總承包單位自身的內(nèi)控，依靠監(jiān)理單位的監(jiān)督、反饋，加強(qiáng)溝通、協(xié)調(diào)力度，不斷地將實(shí)際進(jìn)度信息收集、統(tǒng)計(jì)、整理，并對(duì)照公司的預(yù)控計(jì)劃（總進(jìn)度計(jì)劃、月進(jìn)度計(jì)劃等）進(jìn)行比較、分析，確認(rèn)進(jìn)度執(zhí)行無偏差的，則繼續(xù)按計(jì)劃進(jìn)行[2]。

2.4 安全管理

要求施工單位的各部門對(duì)于施工中的安全責(zé)任進(jìn)行分解，落實(shí)到個(gè)人，這樣就把工程的好壞與個(gè)人的利益聯(lián)系到了一起，對(duì)于安全管理的實(shí)施可以起到很大的促進(jìn)作用;其次要按照建筑領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)，辦理相關(guān)的申領(lǐng)手續(xù)，將施工項(xiàng)目中所用到的各種證照辦理相關(guān)的手續(xù);如果條件允許還應(yīng)辦理相關(guān)的手續(xù)，確保工程的萬(wàn)無一失;另外，項(xiàng)目經(jīng)理組織相應(yīng)有關(guān)專業(yè)人員到施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地的檢查，嚴(yán)格按照?qǐng)D紙進(jìn)行施工，對(duì)于出現(xiàn)的安全隱患應(yīng)該及時(shí)地進(jìn)行排查，防患于未然;施工中如果已經(jīng)出現(xiàn)了安全問題，應(yīng)及時(shí)地進(jìn)行改正，并針對(duì)施工風(fēng)險(xiǎn)提供可行的解決措施，將安全風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)降到最低。

2.5 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)工程的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理

（1）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行各種決策時(shí)，采用放棄投資的決策等一系列措施來對(duì)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避，這種使用的方法類似于一種消極迎戰(zhàn)法，因?yàn)槿绻徊扇∪魏未胧┲皇欠艞壨顿Y的話，不僅會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得不到應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)效益，而且還會(huì)為自身企業(yè)的發(fā)展帶來嚴(yán)重的阻礙，因此，除非是在迫不得已或者是沒有其它辦法的情況下，不然這種方法是不建議使用的。

（2）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移就是采用科學(xué)、合理、規(guī)范的預(yù)防措施，在還未受到風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，以某種特定、有效的方式將其進(jìn)行轉(zhuǎn)化、化解。這種應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的方式在目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)工程的項(xiàng)目管理中有非常普遍的應(yīng)用。其中，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的常見形式主要有以下幾種：1）利用簽訂的合同，采用合同的有效形式，來幫助轉(zhuǎn)移相關(guān)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，也就是說，在簽訂合同時(shí)，將一切風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任都?xì)w屬到執(zhí)行方身上，這樣今后在工程項(xiàng)目管理中發(fā)生了何種風(fēng)險(xiǎn)，都是由合同執(zhí)行方來承擔(dān)的。2）利用購(gòu)買保險(xiǎn)的方式，也就是通過為開發(fā)的建設(shè)工程購(gòu)買保險(xiǎn)，將還未發(fā)生的、不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到保險(xiǎn)公司的頭上，這樣做的弊端就是會(huì)在一定程度上增加成本的投入，但是，相比起不可預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)帶來的危害以及最終獲取的收益來看，這點(diǎn)則可以完全忽略不計(jì)。

3 結(jié)束語(yǔ)

要想提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體管理水平，必須要做好建設(shè)過程中合同、成本、質(zhì)量等管理工作，在各個(gè)階段優(yōu)化物力、人力、財(cái)力配置，從而為房地產(chǎn)開發(fā)商獲取更多的投資效益與社會(huì)效益，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]張慧.房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)與研究[D].電子科技大學(xué)，2010.

[2]楊寶棟.時(shí)代國(guó)際中心施工建設(shè)項(xiàng)目管理研究[D].中國(guó)海洋大學(xué)，2008.