劉妹榮

摘要：近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于上升階段，呈現(xiàn)出增速穩(wěn)步發(fā)展的趨勢(shì)。但是，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中仍然存在著諸多問(wèn)題，其中涉及的土地問(wèn)題較為突出，對(duì)社會(huì)造成一定的影響，并且關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的法律制度不完善。因此，文章主要分析土地管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)在聯(lián)系，探討房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)如何解決這一問(wèn)題，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：土地管理;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);內(nèi)在聯(lián)系

在房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，其前提條件就是要充分考慮相關(guān)的法律條例和政策制度，這樣才能有效的進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，促進(jìn)提升房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。但是，現(xiàn)階段發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)中仍舊存在著部分房地產(chǎn)業(yè)沒(méi)有依據(jù)相關(guān)的法律條例和政策制度進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，尤其是在關(guān)于土地管理制度方面，一味地追求經(jīng)濟(jì)效益，占用了大量的土地資源，造成了土地資源浪費(fèi)，甚至是非法利用。因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)注重我國(guó)相關(guān)的土地管理制度方面的要求，在允許范圍之內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作。

一、土地管理制度的發(fā)展歷程

（一）土地管理在制度上變遷

目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提升，各行各業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)激烈，房地產(chǎn)業(yè)若要在這一環(huán)境背景下可持續(xù)發(fā)展，就要做到在發(fā)展過(guò)程中的各個(gè)流程環(huán)節(jié)嚴(yán)格遵循政府頒布的各項(xiàng)制度標(biāo)準(zhǔn)，以制度標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展工作。而制度標(biāo)準(zhǔn)通常分為兩種，一是正式制度，正式制度就是遵循當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)法律規(guī)范和政策要求，這一制度較多數(shù)針對(duì)的是外資企業(yè)在某個(gè)地域開(kāi)展開(kāi)發(fā)工作時(shí)要遵循的制度準(zhǔn)則。二是非正式制度，非正式制度是依據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，比如，當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣、民風(fēng)官風(fēng)氛圍等方面制定的一般性規(guī)則。即使房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中嚴(yán)格遵循著相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)制度，但是在制度中仍舊存在著諸多問(wèn)題，在制度制定沒(méi)有完善之前，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中仍舊有許多漏洞可尋，導(dǎo)致了許多應(yīng)有的保障缺失。因此，房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得更好的發(fā)展契機(jī)，應(yīng)當(dāng)遵循非正式制度，并且非正式制度在未來(lái)一定程度上會(huì)取代正式制度。

（二）土地管理在法律上變遷

20世紀(jì)90年代，經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)各種問(wèn)題，企業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩慢，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性矛盾突出，企業(yè)稅負(fù)過(guò)重，因此我國(guó)實(shí)行了稅收改革。其中，在稅收改革過(guò)程中，要求地方政府在繳納一定的稅收之后，剩余的經(jīng)費(fèi)用來(lái)發(fā)展地方政府經(jīng)濟(jì)，出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政策。之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在中期時(shí)出現(xiàn)了一系列問(wèn)題，出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資過(guò)度、炒房和土地管理混亂等現(xiàn)象，地方政府開(kāi)始進(jìn)行宏觀調(diào)控的方法，加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的用地和土地價(jià)格的情況的監(jiān)控力度，相繼出臺(tái)了一系列關(guān)于土地使用方面的政策，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)占用大量土地資源的行為。這幾十年間，我國(guó)土地管理在法律上有著很大的變化，從前期的鼓勵(lì)政策，到中期的調(diào)控監(jiān)管，以及到現(xiàn)在的抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高。

二、土地管理制度與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)在聯(lián)系

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須遵循土地管理制度

在我國(guó)，從事各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的前提條件就是要嚴(yán)格遵循相關(guān)的法律法規(guī)，應(yīng)當(dāng)在法律法規(guī)規(guī)定的權(quán)利范圍內(nèi)從事各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，不得進(jìn)行超出法律法規(guī)規(guī)定的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或者不法行為。因此，房地產(chǎn)業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中必須遵循土地管理制度，在土地管理制度范圍內(nèi)合法利用土地，合法獲得土地的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)。隨著社會(huì)發(fā)展的不斷進(jìn)步，我國(guó)關(guān)于土地管理制度方面不斷完善，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)也越來(lái)越重視，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中的各個(gè)環(huán)節(jié)制定了一系列的法律法規(guī)，要求房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)格遵循這些法律制度規(guī)定。比如，采購(gòu)法和招標(biāo)法。這一系列的法律制度規(guī)定，對(duì)于企業(yè)在獲取土地使用方式上也造成了一定的影響，由傳統(tǒng)的地方政府協(xié)議出讓土地給房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)檎哉袠?biāo)的方式拍賣(mài)土地給房地產(chǎn)業(yè)，這一法律制度規(guī)定不僅嚴(yán)格限定了地方政府出讓土地使用權(quán)的方式，而且一定程度上保障了人民的利益。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的土地管理方面的漏洞

在實(shí)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，雖然許多房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)格遵循了國(guó)家出臺(tái)的土地管理方面的法律制度，但是私底下還是有許多房地產(chǎn)業(yè)試圖利用土地管理制度方面的漏洞謀取企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，增加企業(yè)的利潤(rùn)。在20世紀(jì)時(shí)期，國(guó)家還未進(jìn)行改革開(kāi)放，經(jīng)濟(jì)水平有待提高，中國(guó)土地廣闊，大部分土地沒(méi)有被開(kāi)放，并且人們還未完全有財(cái)產(chǎn)私有權(quán)的意識(shí)。國(guó)家為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)水平的提高，出臺(tái)了一系列吸引投資的政策，其中在土地轉(zhuǎn)讓方面，當(dāng)?shù)卣恍枰c企業(yè)私下進(jìn)行協(xié)商簽訂協(xié)議，且所簽訂的協(xié)議也不需要向社會(huì)公眾公開(kāi)展示。具體體現(xiàn)為：第一、房地產(chǎn)業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)過(guò)程中所需要的土地，只需要向當(dāng)?shù)卣暾?qǐng)土地，便可以獲得大量土地的使用權(quán);第二、房地產(chǎn)業(yè)在申請(qǐng)對(duì)土地使用的過(guò)程中，需要建立形式多樣的實(shí)體單位，且向政府承諾向申請(qǐng)的土地中進(jìn)行投資;第三、房地產(chǎn)業(yè)向當(dāng)?shù)卣暾?qǐng)獲得的大量土地，只是設(shè)置了工廠展覽，并沒(méi)有以實(shí)際的建設(shè)需要對(duì)申請(qǐng)來(lái)的土地進(jìn)行運(yùn)營(yíng)建設(shè);第四、房地產(chǎn)業(yè)在申請(qǐng)土地使用權(quán)時(shí)向當(dāng)?shù)卣兄Z的將對(duì)申請(qǐng)的土地進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)并沒(méi)有允諾，沒(méi)有對(duì)申請(qǐng)的土地進(jìn)行大范圍的開(kāi)發(fā)且沒(méi)有采取有效的發(fā)展措施，造成了大量土地囤積。這一系列表現(xiàn)表面上雖然嚴(yán)格遵循了國(guó)家關(guān)于土地管理方面的法律制度，但實(shí)際上是在鉆土地管理制度方面的漏洞，并且掩藏了這些不遵循法律制度的行為。

（三）房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控影響土地管理

由于土地管理制度與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有著緊密的內(nèi)在聯(lián)系，因此，房地產(chǎn)業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的宏觀調(diào)控也影響了土地管理。具體表現(xiàn)為以下三個(gè)方面：第一、長(zhǎng)期性。假如房地產(chǎn)業(yè)在某一個(gè)區(qū)域的銷(xiāo)售水平較低，從一定程度上影響了該區(qū)域土地管理的監(jiān)管力度和控制面積，進(jìn)而影響了相關(guān)的土地管理部門(mén)的發(fā)展，而從長(zhǎng)期來(lái)看，當(dāng)?shù)卣蚍康禺a(chǎn)業(yè)調(diào)控輸出土地供應(yīng)能力來(lái)控制房?jī)r(jià)，而房地產(chǎn)業(yè)在調(diào)控過(guò)程中應(yīng)對(duì)策略是通過(guò)加快開(kāi)發(fā)、縮短開(kāi)發(fā)周期，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)資金的回籠，土地管理系統(tǒng)的模式也隨之增加。第二、全局性。隨著對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，其土地管理模式的問(wèn)題絕不只是影響在某一個(gè)區(qū)域，而是隨著調(diào)控的深入進(jìn)而影響至其他各個(gè)區(qū)域，對(duì)其他各個(gè)區(qū)域的土地管理系統(tǒng)也會(huì)造成嚴(yán)重的影響。第三、嚴(yán)峻性。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，土地管理問(wèn)題一直存在，隨著對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，必然也會(huì)影響著土地管理的進(jìn)行和開(kāi)展，因此，土地管理部門(mén)與房地產(chǎn)業(yè)所面臨的問(wèn)題和挑戰(zhàn)同樣嚴(yán)峻。

（四）土地管理應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的策略

基于此房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)土地管理的影響，土地管理應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的策略可以為以下幾個(gè)方面：第一、采取有效措施或者途徑形式，加強(qiáng)地區(qū)的土地管理建設(shè)以穩(wěn)定和諧的狀態(tài)進(jìn)行，以此為房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控期間順利度過(guò)營(yíng)造一個(gè)良好的外部環(huán)境。例如當(dāng)?shù)卣块T(mén)可以與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行合伙，與房地產(chǎn)業(yè)共同享受經(jīng)濟(jì)利益，這樣一方面政府為房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供所需的土地資源，另一方面企業(yè)在獲取利益收入時(shí)對(duì)當(dāng)?shù)仄渌矫孢M(jìn)行投資，從而達(dá)到了雙方共贏的局面。第二、遵循開(kāi)源節(jié)流的理念進(jìn)行土地管理，由于土地管理與房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)一直保有內(nèi)在的聯(lián)系，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控期間應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步的制定合理方案降低項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的成本。例如，可以通過(guò)提高工作效率，降低其他各項(xiàng)土地管理服務(wù)成本，確保土地管理的工作質(zhì)量;或者在加強(qiáng)土地管理的監(jiān)督力度的同時(shí)，加快業(yè)務(wù)外包的速度和范圍。第三、在房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控期間，加快建立信息管理系統(tǒng)，利用科學(xué)技術(shù)手段收集客戶信息，依據(jù)客戶實(shí)際情況設(shè)定服務(wù)類(lèi)型，提高客戶滿意度。第四、加強(qiáng)對(duì)員工的人文關(guān)懷，確保在宏觀調(diào)控期間員工能夠和諧相處，并且共同面對(duì)困難，營(yíng)造良好奮進(jìn)的團(tuán)隊(duì)氛圍，加快內(nèi)部團(tuán)隊(duì)的建設(shè)。第五、面對(duì)改革，應(yīng)當(dāng)具備創(chuàng)新管理的思維，利用創(chuàng)新方法，加快土地管理工作的建設(shè)。

三、結(jié)語(yǔ)

總而言之，土地管理制度的性質(zhì)內(nèi)容決定了房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作的進(jìn)行。從土地管理制度變化的歷程來(lái)看，雖然在此期間不斷得到了發(fā)展，但是仍舊存在一些問(wèn)題待解決，應(yīng)當(dāng)不斷完善土地管理制度的法律法規(guī)，為房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供良好的發(fā)展氛圍，同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循現(xiàn)行的土地管理制度或政策，嚴(yán)格按照法律法規(guī)開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，而且不斷增強(qiáng)自身的發(fā)展能力，提高企業(yè)的信譽(yù)度，避免出現(xiàn)發(fā)展過(guò)程中的一些不法行為，這樣才能切實(shí)的維護(hù)企業(yè)發(fā)展的利益。

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（作者單位：湖南湘江新區(qū)管理委員會(huì)）