吳鎮(zhèn)

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在日常的運營與管理過程中，需要投入較大的精力對全面預(yù)算管理工作予以認真仔細的分析，從而為企業(yè)的良性發(fā)展打下堅實基礎(chǔ)。本文通過系統(tǒng)的分析，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理的相關(guān)問題進行了探討，結(jié)合自己的思考，對其現(xiàn)階段存在的一些問題給出了相對應(yīng)的解決辦法，希望對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠、健康發(fā)展有所幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);全面預(yù)算管理;模式;問題;對策

一、全面預(yù)算管理概述

（一）全面預(yù)算管理的模式分析

1.資本預(yù)算模式，這一模式的核心在于嚴格把控資金支出，對于那些投資量大的或者是目前正處于研發(fā)新產(chǎn)品階段的企業(yè)來說比較適用。

2.銷售預(yù)算模式，其重點是在于通過對預(yù)算基本法加以應(yīng)用，以確保營銷目標的順利達成，實現(xiàn)商品對市場的迅速占領(lǐng)，比較適用于在市場成長期的企業(yè)。

3.成本預(yù)算模式，它主要強調(diào)的是對成本加以控制，因為成本變化會對企業(yè)的收益能力產(chǎn)生比較直接的影響，對于市場成熟期的企業(yè)而言比較合適。

4.現(xiàn)金流量模式，該模式主要是通過利用現(xiàn)金流對經(jīng)營預(yù)算進行安排，由于現(xiàn)金流是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)正常運轉(zhuǎn)的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，是其日常運營與管理過程中非常重要的組成部分，因此這一模式原則上適合所有實施全面預(yù)算管理的企業(yè)。

（二）全面預(yù)算管理的編制方法分析

在編制預(yù)算的過程中，如果由于編制方法的失誤導致預(yù)算的準確度低或者造成錯誤的決策，就很可能造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資源浪費、引發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制失效、導致企業(yè)實施戰(zhàn)略目標失敗等不良后果。因此，正確選擇預(yù)算編制方法對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言就顯得尤為重要，目前已分類的全面預(yù)算管理的編制方法包括以下五類：

1.固定預(yù)算，也可以叫做靜態(tài)預(yù)算，就是指依據(jù)預(yù)算設(shè)定業(yè)務(wù)量，一般是使用在總數(shù)相對較為穩(wěn)定的預(yù)算項目里。

2.彈性預(yù)算，也可以叫做變動預(yù)算，就是指按照業(yè)務(wù)總量、成本、利潤間的聯(lián)系設(shè)定的預(yù)算，其根據(jù)或有的業(yè)務(wù)量去進行編訂，該方法適用于變動成本等。

3.滾動預(yù)算，也可以叫做永續(xù)預(yù)算，就是指不變的預(yù)算周期會因為時間的延展而朝著后面不斷推移的編訂辦法，可以使用在季度、月度編制里的如生產(chǎn)、銷售、采購預(yù)算。

4.零基預(yù)算，就是指預(yù)算開支從零做起，以業(yè)務(wù)發(fā)生與否為預(yù)算起點，并且對預(yù)算中各個項目開支的重要性、合理性以及總額大小和收入的可操作性給予全面的審核，從而得出最后的收支水平預(yù)算，可以使用在偶爾發(fā)生的或者是編訂基點不太穩(wěn)定的項目里。

5.概率預(yù)算，可視為改良版的彈性預(yù)算，減少不確定帶來的風險，也保留它估計概率的實質(zhì)，依照可能出現(xiàn)的最小值和最大值來算出期望值，進而編制的預(yù)算。

編制預(yù)算的方法大致有以上幾種，但相互之間并不是非此即彼、格格不入的關(guān)系，而且每種方法都有它的優(yōu)點和缺陷，所以在實務(wù)中，往往是結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際現(xiàn)狀將幾種方法有機結(jié)合地加以運用，從而幫助企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)營目標。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理工作存在的問題

（一）對預(yù)算管理缺乏全過程的控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展全面預(yù)算管理的時候，必須要將預(yù)算嚴格落實在預(yù)算編訂、反饋、審核、實施、分析以及評價等所有的流程和環(huán)節(jié)中，但是一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在具體的實施過程中，在預(yù)算的編訂、反饋、實施與分析上花費了過多的時間和精力，因此忽視了審核與評價，可是事實上審核是驗證預(yù)算編訂合理性的重要標桿，所涵蓋的內(nèi)容極其重要，因此既要防止預(yù)算松弛，又要防止預(yù)算過度。預(yù)算評價是對預(yù)算管理工作的全面梳理，是查缺補漏、改進管理的必要環(huán)節(jié)，既可以實施預(yù)算糾偏，又可以矯正管理行為，為提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算管控水平和運營成果帶來基礎(chǔ)保障。

（二）沒有做到全方位編制

全面預(yù)算管理必須要對全部流程和環(huán)節(jié)中的預(yù)算予以足夠的重視，具體包括：采購、生產(chǎn)、銷售、資金、投資等各個環(huán)節(jié)和流程，可是對一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，在實施全面預(yù)算管理的過程中，僅僅只是涉及到了財務(wù)損益類、資產(chǎn)負債類、現(xiàn)金流量以及資金投資的預(yù)算，對采購、生產(chǎn)、銷售等實物缺乏必要的預(yù)算編訂，從而導致預(yù)算編訂不完善、不全面，因此頂多只能稱其為財務(wù)預(yù)算。

（三）沒有做到全員參與

全面預(yù)算需是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全員參與的預(yù)算，是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每個職員進行激勵和約束的一種方式，預(yù)算的實現(xiàn)也必須是全員共同努力才能達成，員工需各司其職、各盡所能，財務(wù)人員和業(yè)務(wù)人員管理高度融合，價值流與實物流高度統(tǒng)一，以達到預(yù)算最佳效果。對預(yù)算分項考核若存在缺失或考核不力，則可能會挫傷員工積極性，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展目標不能很好地實現(xiàn)。

（四）對預(yù)算現(xiàn)金流量控制模式過分苛求

目前，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取的是以現(xiàn)金流量為核心的過程管控式全面預(yù)算管理模式，此外，由于董事會對企業(yè)預(yù)算委員會擁有一定的掌控權(quán)，因此就有可能使得在審批資金支出方面過于集權(quán)，致使流程和手續(xù)比較繁瑣，對資金支出和使用的時效性造成了嚴重影響，導致相關(guān)的預(yù)算編制工作難以實現(xiàn)預(yù)期目標，這與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導層對全面預(yù)算認知度存在偏差有關(guān)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效加強全面預(yù)算管理的優(yōu)化策略

（一）構(gòu)建合理的組織架構(gòu)體系

由上文分析可以看出，我國一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有對全面預(yù)算管理形成一個正確全面清晰和準確的認識，在其看來，預(yù)算管理就是財務(wù)管理工作的內(nèi)容，所以將其交給了財務(wù)機構(gòu)進行全程處理，這一做法顯然是不對的，盡管全面預(yù)算管理的量化考察方式與財務(wù)工作存在著一些相同的地方，可是它又具有自身特有的綜合性。全面預(yù)算管理有其專門的考核流程，并且是對在內(nèi)外需求和條件進行全面評價之后所采取的行動，是和它有相關(guān)的委員會對具體事宜和開展的具體情況負責，因此不能將其簡單的理解為財務(wù)部門的工作進行捎帶處理。

（二）優(yōu)化全面預(yù)算管理制度體系

出于提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)管理效果的動機，必須從制度角度入手進行建設(shè)。制度需要涉及《管理辦法》《實施細則》《評估與激勵、處罰管理辦法》等。其中，《管理辦法》基本上涉及內(nèi)容有：機構(gòu)排布、編制規(guī)范與目標、構(gòu)架內(nèi)容;《實施細則》一般來說都會涵蓋的內(nèi)容有：業(yè)務(wù)管理權(quán)限、編制手段、執(zhí)行水平反饋、預(yù)算改進流程、審批等;《評估與激勵、處罰管理辦法》則會涵蓋的內(nèi)容有：評估配比及標準、換算公式、激勵及處罰實質(zhì)舉措等，因此對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，需要從上述幾個方面出發(fā)積極優(yōu)化全面預(yù)算管理制度體系。

（三）積極構(gòu)建并完善全面預(yù)算管理循環(huán)體系

全面預(yù)算管理系統(tǒng)要想實現(xiàn)高效的運轉(zhuǎn)，達成預(yù)期的目標，就需要積極設(shè)置并完善循環(huán)體系，它相當于系統(tǒng)的“骨骼”。隨著市場條件或者業(yè)內(nèi)情形的變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以最新的條件作為基礎(chǔ)，積極適應(yīng)內(nèi)外條件的變化，對相關(guān)訴求予以滿足，在此基礎(chǔ)上對這一系統(tǒng)加以不斷的優(yōu)化和完善，一般情況下，該系統(tǒng)會牽扯到編制、執(zhí)行、評估等一系列層面，因此需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導和相關(guān)管理者對此予以足夠的重視。

（四）構(gòu)建全面預(yù)算管理考核與評估系統(tǒng)

全面預(yù)算管理考核與評估系統(tǒng)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總體評估系統(tǒng)必不可少的組成部分，盡管處在整個管理工作的末端，可是卻依舊擁有著比較明顯的影響力，它有助于增強整個管理過程中的強制性，否則全面預(yù)算管理就難以實現(xiàn)預(yù)期目標，也就難以對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生必要的參考價值。因此，需要對預(yù)算管理流程加以不斷的優(yōu)化，在此基礎(chǔ)上對其進行科學、合理的評估，并根據(jù)實際情況予以一定的懲罰或者獎勵，以此來促進職工積極投入工作，產(chǎn)生有效循環(huán)，此外也有助于對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營過程中存在的問題加以明確和分析，并結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前的發(fā)展特點和運營管理的實際狀況，積極采取行之有效的措施加以解決，從而積極調(diào)整市場定位，控制規(guī)模，有助于增強投入決策依據(jù)的科學性與合理性。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在恰當?shù)念A(yù)算管理考評體系之下有效開展全面預(yù)算管理工作，使預(yù)算管理工作實現(xiàn)預(yù)期目標。

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