亚洲免费av电影一区二区三区,日韩爱爱视频,51精品视频一区二区三区,91视频爱爱,日韩欧美在线播放视频,中文字幕少妇AV,亚洲电影中文字幕,久久久久亚洲av成人网址,久久综合视频网站,国产在线不卡免费播放

        ?

        房地產(chǎn)企業(yè)償債能力評價研究

        2020-06-01 07:24:34李正斌
        國際商務(wù)財會 2020年5期
        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)

        李正斌

        【摘要】企業(yè)償債能力評價已有較長歷史,但未形成系統(tǒng)性的綜合評價方法體系。在國家對房地產(chǎn)企業(yè)融資進行調(diào)控的背景下,金融機構(gòu)應(yīng)進一步重視對房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力評價,以降低融資回收風險。文章對現(xiàn)有的償債能力評價指標和方法進行分析,指出現(xiàn)有評價方法存在的問題。在深入分析房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)特點的基礎(chǔ)上,對房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力評價提出了相關(guān)建議。

        【關(guān)鍵詞】金融機構(gòu);房地產(chǎn);償債能力

        一、前言

        房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè),絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要充分利用杠桿手段、大力借助金融機構(gòu)的力量,從金融機構(gòu)融得大量資金,以實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模發(fā)展。

        在2017年以前,由于我國房地產(chǎn)市場總體處于快速發(fā)展期,房地產(chǎn)行業(yè)的利潤高于社會平均利潤水平。此前,一般情況下,房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)生虧損的情況較為少見,僅在一些階段性市場波谷階段項目銷售不及預期,部分項目存在暫時性的流動性風險;但項目基本沒有終極風險。除非是房地產(chǎn)開發(fā)商將資金挪作他用,否則,房地產(chǎn)開發(fā)項目基本都能實現(xiàn)盈利。在這種情況下,金融機構(gòu)貸款給房地產(chǎn)企業(yè)的資金風險較低。不少金融機構(gòu)一度將房地產(chǎn)項目及房地產(chǎn)企業(yè)作為優(yōu)質(zhì)貸款對象。

        但是,2017年以后,國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策力度加大,且一直堅持“房住不炒”的總體指導思想。尤其在2019年,為了防止資金流入房地產(chǎn)行業(yè)加大了管控力度,對于金融機構(gòu)向房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款提出了諸多有效的監(jiān)管措施。在房地產(chǎn)市場處于低迷的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)融資被收緊,導致大部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊繃,從而使得金融機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)存量貸款和新增貸款的風險都明顯上升。因此,金融機構(gòu)需要加強對房地產(chǎn)企業(yè)償債能力的評價,選擇優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè),降低所放貸資金本息回收的風險。

        二、現(xiàn)有償債能力分析指標存在的問題

        對企業(yè)償債能力分析,主要從兩個方面進行:短期償債能力分析和長期償債能力分析。但現(xiàn)有的分析評價方法,實用性不強,也無法直觀反映出企業(yè)的真實償債能力。

        (一)現(xiàn)有償債能力分析指標

        1.短期償債能力評價方法

        短期償債能力分析主要評價企業(yè)在不變賣或處置固定資產(chǎn)的情況下償還短期負債的能力。

        (1)流動比率。流動比率是衡量一個企業(yè)短期償債能力的重要指標,該比率數(shù)值越大,說明企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力越強。一般認為,流動比率在2以上比較合適,但也不是越高越好。

        (2)速動比率。速動比率是在流動比率的基礎(chǔ)上更嚴格地對企業(yè)流動資產(chǎn)質(zhì)量進行評價,為了更真實地體現(xiàn)企業(yè)的短期償債能力,可以把流動資產(chǎn)中的存貨因素扣除。一般認為,速動比率維持在1較為正常。如速動比率過大,說明企業(yè)中速動資產(chǎn)占比過大,財務(wù)結(jié)構(gòu)不合理;如速動比率過小,說明企業(yè)短期負債到期償還的能力不足。

        (3)現(xiàn)金比率?,F(xiàn)金比率是反映企業(yè)直接償付流動負債的指標,也是最嚴格、最穩(wěn)健的短期償債指標?,F(xiàn)金比率是指企業(yè)用其現(xiàn)金類資產(chǎn)償還短期貸款的能力。當現(xiàn)金比率大于1時,說明企業(yè)有能力償還短期負債。

        2.長期償債能力評價方法

        長期償債能力分析主要針對企業(yè)償還長期負債的能力,長期負債主要包括長期借款、應(yīng)付債券、長期應(yīng)付款等償還期在一年以上的債務(wù)。

        (1)資產(chǎn)負債率。資產(chǎn)負債率是企業(yè)負債與資產(chǎn)的比率,它反映企業(yè)的總資產(chǎn)中有多少是通過負債籌集的,該比率是投資者重視的指標之一。資產(chǎn)負債率越高,說明公司償還債款的資產(chǎn)越少。

        (2)產(chǎn)權(quán)比率。產(chǎn)權(quán)比率是負債總額與所有者權(quán)益總額的比率,也稱為負債股權(quán)比率。這是評價企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是否合理的指標,揭示了企業(yè)的股東權(quán)益對償還企業(yè)債務(wù)的保障程度。產(chǎn)權(quán)比率越小,說明企業(yè)的長期財務(wù)情況越好,對長期償債能力的保證程度越高。

        (3)股東權(quán)益比率。股東權(quán)益比率指公司的股東投入的資產(chǎn)在總資產(chǎn)中的占比。該指標過小則表示企業(yè)負債過多,過大則表示企業(yè)沒有充分利用財務(wù)杠桿來擴大企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模。

        (4)利息保障倍數(shù)。利息保障倍數(shù)用來分析企業(yè)的經(jīng)營成果支付利息費用的能力,它指企業(yè)在一段時間內(nèi)息稅前利潤與所需支付債務(wù)利息的關(guān)系。利息保障倍數(shù)一般不低于5,其數(shù)值越大,長期償債能力越強。

        (二)現(xiàn)有償債能力評價方法存在的問題

        現(xiàn)有的企業(yè)償債能力評價方法體系雖已運行多年,但還是存在一些問題。尤其是從金融機構(gòu)的視角出發(fā),相關(guān)評價指標和方法未能真實反映出企業(yè)償還相關(guān)債務(wù)的能力。

        1.未反映企業(yè)動態(tài)債務(wù)變化情況

        對于金融機構(gòu)而言,對企業(yè)進行償債能力分析,其目的是評價資金貸出后能否到期順利收回本息?,F(xiàn)在的相關(guān)評價指標和方法均是基于現(xiàn)有的資產(chǎn)及負債來計算相關(guān)指標,未將金融機構(gòu)擬貸款的金額計入企業(yè)的資產(chǎn)和負債中,不能真實地反映金融機構(gòu)提供貸款后的償債能力。

        2.未考慮企業(yè)后續(xù)融資能力

        對于大部分企業(yè)而言,尤其是大型企業(yè),利用金融工具的杠桿效應(yīng)來實現(xiàn)企業(yè)的規(guī)模發(fā)展是非常普遍的。在這種情況下,企業(yè)“借新還舊”就是一種常用的手段。因此,從金融機構(gòu)的角度出發(fā),在對企業(yè)進行償債能力評價時,要把企業(yè)的后續(xù)融資能力作為重要的因素納入考慮范圍。而目前的現(xiàn)有償債能力評價指標和方法沒有將企業(yè)的后續(xù)融資能力納入。

        3.相關(guān)指標單獨計算,未形成綜合評價判斷

        現(xiàn)有企業(yè)償債能力評價方法均是以企業(yè)財務(wù)報表數(shù)據(jù)為依據(jù)進行相關(guān)指標的單一計算,存在以下局限:當相關(guān)指標計算出來后,會發(fā)現(xiàn)某些指標的計算結(jié)果高于企業(yè)所在行業(yè)的平均值,但某些指標的計算結(jié)果卻低于企業(yè)所在行業(yè)的平均值。這種情況下,企業(yè)的償債能力到底是強是弱,無法得到一個明確的結(jié)論性判斷。

        4.未考慮企業(yè)規(guī)模因素

        對于金融機構(gòu)而言,企業(yè)規(guī)模不同,資金貸出后回收的風險大小是不同的。一般而言,同一個行業(yè)中,相關(guān)比率指標差不多的情況下,規(guī)模大的企業(yè)后續(xù)償債能力更強、融資渠道更廣,償債能力也相對強一些。因此,也造成了多年來社會上存在的中小企業(yè)“融資難、融資貴”問題?,F(xiàn)有的償債能力評價指標和方法未考慮企業(yè)規(guī)模因素。

        5.未考慮行業(yè)特點

        目前的短期償債能力分析和長期償債能力分析均沒有考慮行業(yè)的差別,所有行業(yè)均使用相同的評價指標和方法。但實際上,在社會中各行業(yè)具有各行業(yè)的特點,比如有些行業(yè)屬于“輕資產(chǎn)型”、有些行業(yè)屬于“重資產(chǎn)型”;有些行業(yè)屬于國家鼓勵發(fā)展的行業(yè),甚至有補貼、稅收優(yōu)惠等政策;有些行業(yè)則屬于限制發(fā)展、要進行供給側(cè)改革的行業(yè)。償債能力評價應(yīng)根據(jù)不同行業(yè)的特點設(shè)計一些特殊的指標或標準,或者對現(xiàn)有的評價方法進行調(diào)整和優(yōu)化。

        6.未考慮企業(yè)后續(xù)一段時期的經(jīng)營情況

        目前的償債能力分析,使用的相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)均是現(xiàn)有的數(shù)據(jù),基于企業(yè)目前的經(jīng)營狀況,未考慮企業(yè)今后一段時期的經(jīng)營及現(xiàn)金流情況。對于金融機構(gòu)而言,將資金貸給企業(yè),希望融資期限屆滿時企業(yè)有較強的償債能力,順利歸還借款本息。而后續(xù)一段時間企業(yè)的經(jīng)營狀況好壞將在很大程度上決定企業(yè)的償債能力,決定企業(yè)屆時是否有較好的現(xiàn)金流來償債。

        三、金融機構(gòu)進行房地產(chǎn)企業(yè)償債能力評價時的改進優(yōu)化建議

        (一)房地產(chǎn)行業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)的特點分析

        金融機構(gòu)要對房地產(chǎn)企業(yè)進行客觀的償債能力評價,必須首先了解房地產(chǎn)行業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)的特點。與其他行業(yè)相比,房地產(chǎn)行業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)具有以下特點。

        1.房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)對金融機構(gòu)依賴度高

        房地產(chǎn)項目開發(fā)需要大量的資金,大部分房地產(chǎn)開發(fā)商均需要借助金融機構(gòu)的力量才能完成項目的開發(fā),很少有開發(fā)商單純依靠自有資金開發(fā)項目的。

        2.房地產(chǎn)關(guān)系國計民生,經(jīng)常受到國家的調(diào)控

        房地產(chǎn)關(guān)系到廣大民眾的居住權(quán)利,受到黨和國家的高度關(guān)注,房地產(chǎn)市場除了按市場規(guī)律運行外,還經(jīng)常受到國家的調(diào)控,并且在很大程度上受到國家調(diào)控政策的影響。

        3.房地產(chǎn)企業(yè)的再生產(chǎn)主要取決于土地獲取和儲備

        與社會大部分行業(yè)不同,房地產(chǎn)企業(yè)進行再生產(chǎn)決策和投入,主要決定因素是企業(yè)的土地獲取和儲備。在我國土地屬于國家所有,供應(yīng)者只有政府一家。房地產(chǎn)企業(yè)要獲取開發(fā)土地,只有找政府;尤其是住宅開發(fā)用地,目前絕大部分地方都通過“招拍掛”的方式獲取。另一方面,土地成本占了項目開發(fā)總成本的很大一部分,在一線城市,土地成本甚至已占總成本的絕大部分。

        4. 房地產(chǎn)存貨具有其獨有的特點,需要區(qū)別對待

        以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)企業(yè)為例(這也是我國房地產(chǎn)企業(yè)的主要類型),房地產(chǎn)企業(yè)的存貨主要分為以下幾種情況:一是剛?cè)〉蒙形磩庸ら_發(fā)的土地;二是處于施工階段尚未開始預售的項目;三是已開始預售尚未交房的項目;四是已向業(yè)主交房項目但尚未銷售的存貨。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,第四種存貨越多,說明企業(yè)的銷售困難,經(jīng)營狀況也不會好。前兩種存貨較多,說明企業(yè)處于擴張期,發(fā)展?jié)摿^大。第三種存貨較多,說明企業(yè)在一定時期內(nèi)將有較好的現(xiàn)金流。

        (二)金融機構(gòu)進行房地產(chǎn)企業(yè)償債能力評價的改進優(yōu)化建議

        1.評估未來一段時期的房地產(chǎn)金融政策

        房地產(chǎn)經(jīng)常受到國家調(diào)控,房地產(chǎn)企業(yè)的融資難易程度也與國家相關(guān)調(diào)控政策尤其是金融方面的政策密切相關(guān)。如果未來一段時期房地產(chǎn)金融政策將收緊,則對于房地產(chǎn)企業(yè)而言屬于系統(tǒng)性風險,后續(xù)融資將更為困難,會降低房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)償債能力。

        2.將金融機構(gòu)擬貸款金額納入相關(guān)評價指標計算

        對于一、二線城市的房地產(chǎn)開發(fā)而言,投資量大,一個項目投資動輒幾十億、甚至上百億;房地產(chǎn)開發(fā)商以這些項目進行融資時,單次融資量也很大。對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來講,一個此類項目的融資將使其企業(yè)的相關(guān)財務(wù)指標發(fā)生較大變化。因此,金融機構(gòu)在對房地產(chǎn)企業(yè)進行償債能力評價時,應(yīng)將擬貸款金額納入相關(guān)評價指標計算。

        3.對相關(guān)評價指標賦予不同權(quán)重,形成綜合評價結(jié)論

        現(xiàn)有的相關(guān)償債能力評價指標是單獨計算,不能形成一個綜合的評價意見。金融機構(gòu)可根據(jù)各單獨指標對于房地產(chǎn)企業(yè)償債能力的重要性進行分析,對每個指標賦予不同的權(quán)重,使用層次分析法計算出該房地產(chǎn)企業(yè)的綜合償債能力,比如用“百分制”來表示,其結(jié)果直觀明了,金融機構(gòu)可以根據(jù)自身風險承受能力,確定綜合償債能力分值的基準值,對該基準值以上的房地產(chǎn)企業(yè)才提供貸款。

        4.將房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)融資能力納入考慮因素

        房地產(chǎn)企業(yè)與相關(guān)金融企業(yè)的合作關(guān)系、目前的主要融資模式等在較大程度上影響房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)融資能力。房地產(chǎn)企業(yè)如果與相關(guān)金融機構(gòu)有良好的合作關(guān)系,其后續(xù)融資也會較為容易;房地產(chǎn)企業(yè)如果目前主要使用銀行貸款,其后續(xù)在信托、基金等機構(gòu)進行融資就具有較大的潛力和空間。金融機構(gòu)可以使用“德爾菲法”等專家打分法對房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)償清能力進行評價,將其作為對房地產(chǎn)企業(yè)償債能力綜合評價的一個因素。

        5.將房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力納入考慮范圍

        目前,不管是短期償債能力評價還是長期償債能力評價,均未將房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力納入評價范圍。但實際上,房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力將在很大程度上決定其償債能力高低。衡量房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的指標有多個,可以選擇其中的銷售凈利潤率作為評價指標。由于后續(xù)的盈利能力無相關(guān)準確數(shù)據(jù),只能進行預測,因此可針對房地產(chǎn)企業(yè)前三年的銷售凈利潤率進行計算和評價。

        6.深入分析房地產(chǎn)企業(yè)的存貨構(gòu)成

        針對以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)企業(yè),如果其已交房項目的存貨量大、占比高,則需要引起高度重視;說明該房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品不符合市場需求,銷售緩慢。如果房地產(chǎn)企業(yè)已開始銷售尚未交房項目的存貨占比高,再參考其銷售價格走勢,若銷售價格亦逐步走高,則該房地產(chǎn)企業(yè)未來一段時期現(xiàn)金流充裕,償債能力較強。如果房地產(chǎn)企業(yè)已取得土地尚未開工的項目以及已開工尚未預售的項目存貨占比大,說明該房地產(chǎn)企業(yè)較為激進,處于快速擴張的發(fā)展階段,需要分情況進行分析;若判斷將來一段時期房地產(chǎn)市場將步入上升通道,則該房地產(chǎn)企業(yè)的項目利潤空間將會提升,也有較好的現(xiàn)金流,房地產(chǎn)企業(yè)將有較強的償債能力;若判斷將來一段時期房地產(chǎn)市場將步入下降通道或市場縮量,則該房地產(chǎn)企業(yè)的項目銷售將面臨困難、利潤空間壓縮,資金回籠慢,其償債能力將較弱。

        7.將房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模作為影響因素,區(qū)別對待

        不同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè),其綜合能力是不一樣的。在其他條件相同情況下,對不同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)提供一筆相同金額的貸款,規(guī)模大的企業(yè)能順利歸還貸款本息的可能性更高,也可以說其償債能力更強。故金融機構(gòu)可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模不同,對房地產(chǎn)企業(yè)進行評價,對不同規(guī)模的企業(yè)給予不同的評價打分,作為其償債能力綜合評價的一部分。

        主要參考文獻:

        [1]宋娟.財務(wù)報表分析從入門到精通[M].機械工業(yè)出版社,2010,(4):129-149.

        [2]黃志媛.W集團償債能力分析[J].財會學習,2018,(6):223-225.

        [3]王浴美.企業(yè)償債能力影響因素及對策分析[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計,2018,(4):105-107.

        [4]張旭峰.淺議企業(yè)償債能力分析指標的缺陷及完善[J].現(xiàn)代商業(yè),2018,(10):142-143.

        作者單位:中鐵信托有限責任公司

        猜你喜歡
        房地產(chǎn)
        試論我國房地產(chǎn)行業(yè)知識產(chǎn)權(quán)立體化保護策略
        房地產(chǎn)管理的重要性及其研究
        房產(chǎn)售樓寶項目研究
        科技視界(2016年22期)2016-10-18 15:02:46
        關(guān)于房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)的辨析
        中國市場(2016年33期)2016-10-18 12:38:42
        化解我國房地產(chǎn)庫存對策研究
        商(2016年27期)2016-10-17 05:17:30
        新形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究
        商(2016年27期)2016-10-17 04:00:11
        “白銀時代”房企轉(zhuǎn)型,路在何方
        人民論壇(2016年27期)2016-10-14 13:21:12
        淺議房地產(chǎn)風險分析以及管理措施
        房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算研究
        久久无码av中文出轨人妻 | 日本视频在线观看二区| 国产精品久久久久高潮| 精品久久人人爽天天玩人人妻| 熟女人妻丰满熟妇啪啪| 亚洲一区二区三区18| 深夜放纵内射少妇| 色翁荡息又大又硬又粗又视频图片 | 91在线在线啪永久地址| 青青青伊人色综合久久| 久久精品女人av一区二区| 末成年女a∨片一区二区| 国产精品一区二区在线观看99| 国产精品亚洲一区二区三区正片| 国产一区二区三区天堂 | 亚洲av成人精品日韩一区| 久久99国产亚洲高清观看首页| 国内精品国产三级国产| 婷婷色香五月综合激激情| 中国一级毛片在线观看| 九色精品国产亚洲av麻豆一| 久久精品人妻少妇一二三区| ā片在线观看免费观看| 亚洲另类激情专区小说婷婷久 | 色综合久久精品亚洲国产 | 成人爽a毛片在线视频| 国产va免费精品高清在线观看 | 九一免费一区二区三区偷拍视频 | 国产不卡一区在线视频| av影院手机在线观看| 尤物视频在线观看| 中文字幕亚洲好看有码| 宅男视频一区二区三区在线观看 | 国产一区二区三区不卡视频| 黑人巨茎大战俄罗斯美女| 日本一区二区不卡视频| 在线看片免费人成视久网不卡| 超碰国产精品久久国产精品99| 国产成人av免费观看| 国产成人丝袜在线无码| 国产偷国产偷亚洲综合av|