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        房地產(chǎn)公司財務(wù)分析概述

        2020-05-28 02:30:40王敏
        財經(jīng)界·上旬刊 2020年5期
        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)公司研究背景財務(wù)風(fēng)險

        王敏

        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)公司 ?財務(wù)風(fēng)險 ?防范措施

        一、研究背景

        新常態(tài)下,房地產(chǎn)公司的競爭已經(jīng)趨于白熱化,金融政策趨緊,針對房地產(chǎn)公司的信貸政策收縮使得房地產(chǎn)公司的日常經(jīng)營面臨較大的資金壓力,在這種背景下,有的房地產(chǎn)公司開始從其他渠道籌集資金,但必然會增加公司本身的財務(wù)風(fēng)險。加之,房地產(chǎn)公司的數(shù)量已然是一個較為龐大的數(shù)據(jù),競爭壓力較大,因此,房地產(chǎn)公司要想獲得長足的發(fā)展,必須對公司本身的財務(wù)分析以及房地產(chǎn)項目的財務(wù)分析予以足夠的重視,特別是對日常的財務(wù)分析暴露出來的財務(wù)問題,要進行充分的論證以期化解該項財務(wù)風(fēng)險。

        二、房地產(chǎn)公司的財務(wù)分析種類及現(xiàn)狀

        (一)房地產(chǎn)公司的財務(wù)籌資分析

        目前,很多房地產(chǎn)公司本身的自有資金相對較少,其主要的資金來源是銀行的信貸資金。房地產(chǎn)公司在進行項目初期開發(fā)時,往往會采用負(fù)債開發(fā)的形式進行,自有資金在其中所占的比例相對較低。在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展初期,很多房地產(chǎn)公司都享受到銀行信貸資金所帶來的融資便利性,但是隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)受到政府宏觀調(diào)控力度的增加,而前期的貸款也陸續(xù)面臨償還的壓力,很多房地產(chǎn)公司開始面臨無法償付本息的財務(wù)風(fēng)險。因此,一旦房地產(chǎn)公司的再融資面臨較大困境,獲得資金的成本增加,甚至無法獲得新的資金,那必然會面臨資金鏈斷裂的財務(wù)風(fēng)險。因此,房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)注重對自身財務(wù)籌資能力進行分析,多渠道、多結(jié)構(gòu)的融資促使房地產(chǎn)公司的融資能力增強。

        (二)房地產(chǎn)公司的財務(wù)投資分析

        根據(jù)房地產(chǎn)公司的規(guī)模大小,往往會同時進行一個或者多個建設(shè)項目,在項目籌備和論證階段,房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)對其財務(wù)可行性進行必要的分析。房地產(chǎn)公司的項目往往都是投入人力較大、所需資金數(shù)額較多且時間跨度較大的建設(shè)項目,這種項目特點使得房地產(chǎn)公司的投資活動成為公司的核心業(yè)務(wù),因此,房地產(chǎn)公司的投資能否順利推進,對于整個房地產(chǎn)公司的盈利能力和償債能力都會造成不同程度的影響?;诖?,在項目開始初期,房地產(chǎn)公司就應(yīng)當(dāng)對該項目的財務(wù)可行性進行充分論證,初期的啟動資金以及后續(xù)的資金跟進都要一一確認(rèn),一旦項目啟動,而資金的投入沒有及時跟進,將會使得房地產(chǎn)公司項目出現(xiàn)“爛尾樓”等現(xiàn)象,項目的中止也會導(dǎo)致前期投入的資金無法及時收回,資金鏈一旦斷裂,房地產(chǎn)公司必然會面臨破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險。

        三、房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)注重財務(wù)分析,以防范財務(wù)風(fēng)險

        (一)房地產(chǎn)公司通過對公司自身的償債能力進行分析,以防范財務(wù)風(fēng)險

        在對房地產(chǎn)公司的償債能力進行分析時,往往會從短期和長期兩個方面來進行分析。短期償債能力分析目前常見的財務(wù)指標(biāo)包括現(xiàn)金比率、速動比率以及流動比率等。但是這些財務(wù)指標(biāo)的分析僅僅是一個通用層面的財務(wù)指標(biāo),在實際針對房地產(chǎn)公司分析時,要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點以及公司的實際情況加以理解。例如,房地產(chǎn)公司的前期投入較之普通企業(yè)要多很多,而資金的回流情況也較之普通企業(yè)慢很多。在此背景下,對其短期償債能力分析就不能僅僅從普通企業(yè)層面進行比較。而且,即使有時房地產(chǎn)公司的速動比率較高,但是仍不能有效說明其短期的負(fù)債或者利息可以如期償還。原因在于其應(yīng)收賬款可能會面臨較多的壞賬,在此情況下,速動比率將可能失去其應(yīng)有的判斷短期償債能力的特點。除此之外,現(xiàn)金比率的適當(dāng)性要予以關(guān)注,不能過高也不可過低,較高的現(xiàn)金比率可能說明該公司的資金調(diào)度存在不合理之處,導(dǎo)致資金的大量閑置。長期償債能力分析的常見財務(wù)指標(biāo)也應(yīng)當(dāng)進行辯證判斷,財務(wù)結(jié)構(gòu)的合理性是在行業(yè)基礎(chǔ)和公司基礎(chǔ)上判斷的,而不僅僅是一個區(qū)間數(shù)據(jù)。

        (二)房地產(chǎn)公司通過對公司支付能力進行分析,以防范財務(wù)風(fēng)險

        房地產(chǎn)公司屬于資金投入較大的企業(yè),因此,其支付能力與公司的財務(wù)風(fēng)險是有著較為密切的關(guān)聯(lián)性。房地產(chǎn)公司支付能力的情況可以在一定程度上判斷該公司的財務(wù)風(fēng)險,對支付能力的分析可以從兩個方面進行論證。其一是房地產(chǎn)公司的現(xiàn)實支付能力。從財務(wù)角度來看,現(xiàn)實支付能力是通過相關(guān)的財務(wù)數(shù)據(jù)得到的其貨幣資金在正常情況下的每月周轉(zhuǎn)數(shù)。雖然從財務(wù)分析角度來看,其現(xiàn)實支付能力的相關(guān)指標(biāo)是越大越說明該房地產(chǎn)公司的的支付能力較強,其抵抗財務(wù)風(fēng)險的能力愈強,但是,從另一個層面進行分析,現(xiàn)實支付能力過于高于行業(yè)的平均水平,也可以說明其資金存在浪費的現(xiàn)象,無法有效充分利用企業(yè)的資金。其二是房地產(chǎn)公司的潛在支付能力。潛在支付能力主要是注重在進行項目投資以前的相關(guān)財務(wù)指標(biāo)計算得出的每月周轉(zhuǎn)數(shù)。正常情況下,潛在支付能力與計算得出的每月周轉(zhuǎn)數(shù)是正關(guān)聯(lián)性的,但是要注意對銀行存款、借款的期限以及有價證券的期限進行判斷,而且各個資金的變現(xiàn)能力也存在一定的差異性,在對相關(guān)指標(biāo)進行分析時,要尤為注意這些財務(wù)數(shù)據(jù)是否是同一會計時點的靜態(tài)數(shù)據(jù)。只有全面考慮現(xiàn)金流入、流出以及收支等各方面因素,才可以較為真實的預(yù)測房地產(chǎn)公司的支付能力強弱,從而有效防范財務(wù)風(fēng)險。

        (三)房地產(chǎn)公司通過對公司成本控制進行分析,以防范財務(wù)風(fēng)險

        各類企業(yè)都會對自身的成本進行有效分析,以期將其成本在質(zhì)量滿足的情況下盡可能減少。房地產(chǎn)公司屬于資金密集行業(yè),財務(wù)分析中的成本控制分析是必不可少的。其一,房地產(chǎn)公司的成本控制分析應(yīng)當(dāng)對既定的成本目標(biāo)完成情況進行有效評價和判斷,如果成本較之既定成本目標(biāo)增加,要深入分析財務(wù)成本上升的原因,并深刻理解該項成本的上升對整個房地產(chǎn)公司的深遠影響,判斷該成本的上升是否是可控的,是否可以有效進行降低,以期下一階段成本目標(biāo)的實現(xiàn)。其二,在對房地產(chǎn)公司的成本控制進行分析時,要對其中涉及的關(guān)鍵成本以及相關(guān)控制方式進行明確。房地產(chǎn)公司要對梳理出來的每一個關(guān)鍵成本以及對應(yīng)的成本風(fēng)險控制點進行針對性制定風(fēng)險防范和化解方法,實現(xiàn)從根本層面降低成本的目標(biāo),這對于提高房地產(chǎn)公司的財務(wù)風(fēng)險防范能力是非常有助益的。在此過程中,房地產(chǎn)公司要充分利用各種成本分析方法,例如“量本利”、“盈虧平衡點”以及“邊際貢獻法”等多種方法,從房地產(chǎn)公司整體層面上實現(xiàn)全成本管控。而且,房地產(chǎn)公司要注重全員成本管控的思想激勵,充分調(diào)動員工積極性,制定相應(yīng)的成本管控激勵措施。

        參考文獻

        [1]王春梅.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析存在的問題及對策思考[J].中國市場,2019(33):134-135.

        [2]王藝霏.基于哈佛框架的財務(wù)分析研究——以榮安地產(chǎn)為例[J].經(jīng)濟師,2019(10):104-105+107.

        [3]顧太芹.哈佛分析框架下的保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司經(jīng)營業(yè)績評價[J].企業(yè)科技與發(fā)展,2019(08):237-238.

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