【摘要】隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展勢(shì)頭迅猛，在當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著比較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，要想在市場(chǎng)上站穩(wěn)腳跟，必須要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理和成本控制工作的重視?；诖?，本文介紹了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理的重點(diǎn)，同時(shí)分別從不同的角度提出了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制方法，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目利益的最大化。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā);設(shè)計(jì)管理;成本控制

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程中，設(shè)計(jì)管理發(fā)揮著十分重要的作用，相關(guān)工作人員需要全面考慮經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和管理等各個(gè)方面的因素，令項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作更具制度性和規(guī)范性，保證設(shè)計(jì)管理工作的有效性，在提高項(xiàng)目質(zhì)量的同時(shí)減少成本投入。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理重點(diǎn)

1.1時(shí)間管理

首先，需要制定項(xiàng)目設(shè)計(jì)的節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。對(duì)各項(xiàng)設(shè)計(jì)圖紙的時(shí)間進(jìn)行拆分，實(shí)現(xiàn)和報(bào)建環(huán)節(jié)的有效銜接。比方說(shuō)廈門申報(bào)工程規(guī)劃的許可證時(shí)，只需要提供方案文本，但是樓棟和指標(biāo)的定位必須滿足施工圖上的深度，方案文本是驗(yàn)收的主要依據(jù)，因此需要積極配合測(cè)繪單位開展面積測(cè)算工作。在泉州地區(qū)，要想獲得工程證需要在方案獲得批復(fù)后收到人防告知書才能夠辦理，而且地下室的人防圖紙?jiān)O(shè)計(jì)也需要同步進(jìn)行。其次，通常來(lái)說(shuō)，設(shè)計(jì)前期的報(bào)建工作耗費(fèi)的時(shí)間比較長(zhǎng)，在3到6個(gè)月之間，而且不同地區(qū)執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)也不同，這就意味著設(shè)計(jì)的管理工作者需要積極和報(bào)建人員溝通，彼此配合工作，按照具體的要求展開圖紙?jiān)O(shè)計(jì)工作，施行交叉管理，以此來(lái)提升報(bào)建的效率。最后，銜接好招投標(biāo)環(huán)節(jié)。施工方和各級(jí)設(shè)計(jì)部門需要在1到3個(gè)月的時(shí)間內(nèi)結(jié)束招標(biāo)工作，在設(shè)計(jì)管理工作中應(yīng)采取清單計(jì)算圖紙工程量的方法，并想辦法縮短計(jì)算所需的時(shí)間。

1.2技術(shù)管理

首先，編制設(shè)計(jì)任務(wù)書。在實(shí)際的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作中，房地產(chǎn)企業(yè)需要按照過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)，在考慮工程成本分配的基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)一套系統(tǒng)的設(shè)計(jì)文件，在項(xiàng)目的具體實(shí)施期間不斷修編任務(wù)書。任務(wù)書可以讓設(shè)計(jì)部門在有限的時(shí)間里準(zhǔn)確把握公司的實(shí)際需求，不同的專業(yè)保持設(shè)計(jì)思路的一致性，還可以為公司的核對(duì)提供便利，也有益于對(duì)設(shè)計(jì)工作展開合理的評(píng)估。在將設(shè)計(jì)任務(wù)書傳遞到設(shè)計(jì)院以后，需要派專人負(fù)責(zé)交底工作，保證工作的效率。其次，對(duì)設(shè)計(jì)方案和施工圖的管理。目前，開發(fā)流程對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)預(yù)留的時(shí)間比較短，尤其是方案報(bào)批的階段，出圖的時(shí)間非常短，而且需要按照規(guī)劃修改的意見和營(yíng)銷的意見不停地進(jìn)行修改，令圖紙出現(xiàn)前后不一的情況。這就意味著需要當(dāng)天出圖，并用郵件的方法標(biāo)注出修改了哪些內(nèi)容，便于后期對(duì)圖檔的查閱。在施工圖正式啟用之前，需要展開交底工作，確定能夠優(yōu)化和無(wú)法再調(diào)整的內(nèi)容。最后，對(duì)土建圖紙和分項(xiàng)圖紙的管理。項(xiàng)目的施工圖設(shè)計(jì)需要留意景觀圖紙、公共區(qū)域圖紙的互提資料的切分，保證施工界面的切分清楚，以免在具體施工的環(huán)節(jié)中分包互相扯皮，增大工程量[1]。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)環(huán)節(jié)中，都需要落實(shí)成本控制，比方說(shuō)項(xiàng)目的投資決策、招投標(biāo)、采購(gòu)、施工、營(yíng)銷以及交付等環(huán)節(jié)，本文主要探討幾種主要環(huán)節(jié)的成本控制方法。

2.1基本控制方法

2.1.1項(xiàng)目的投資決策環(huán)節(jié)

要想在房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策期間開展成本控制工作，需要嚴(yán)格遵循市場(chǎng)導(dǎo)向的基本原則，樹立起全成本、全過(guò)程的價(jià)值理念，這就意味著需要組建管理職能部門，賦予其獨(dú)立性，由該部門負(fù)責(zé)成本的管理工作。在一開始控制成本時(shí)，需要針對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)決策和技術(shù)編制具體可行的報(bào)告，編制的流程主要是先配置工作人員，再分析市場(chǎng)因素、區(qū)域因素、對(duì)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展做出預(yù)測(cè)，之后展開需求預(yù)測(cè)和供給預(yù)測(cè)工作，評(píng)價(jià)方案，然后進(jìn)行成本的測(cè)算工作，分析盈虧、風(fēng)險(xiǎn)和敏感性，在評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)方案期間，需要考慮到項(xiàng)目和周邊環(huán)境是否協(xié)調(diào)，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)需要確保銷售的凈利率大于20%[2]。

2.1.2設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成功與否和設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中的成本控制有關(guān)，可以采取設(shè)計(jì)方案的招投標(biāo)或者是限額設(shè)計(jì)等方法，保證圖紙審查工作的順利開展，通過(guò)合同的形式合理控制設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中的成本。比方說(shuō)采取限額設(shè)計(jì)的方法需要開發(fā)商、管理人員和設(shè)計(jì)工作者的支持，設(shè)計(jì)工作者必須按照項(xiàng)目的預(yù)算對(duì)設(shè)計(jì)圖進(jìn)行控制，還應(yīng)當(dāng)明確材料的預(yù)算，管理人員在平時(shí)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)提供有效的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按照地貌和標(biāo)高控制建筑的特征指數(shù)，充分發(fā)揮出限額設(shè)計(jì)的應(yīng)用優(yōu)勢(shì)。

2.1.3施工環(huán)節(jié)

在施工環(huán)節(jié)成本控制當(dāng)中，最為重要的是事前、事中和事后控制，不僅如此，還需要格外留意項(xiàng)目的變更和管理。在事前成本控制當(dāng)中，應(yīng)制定科學(xué)的計(jì)劃，按照工程部、市場(chǎng)部財(cái)務(wù)部、合約部以及營(yíng)銷部職能的差異，建立至少三級(jí)的計(jì)劃，并加強(qiáng)不同層級(jí)計(jì)劃的之間的聯(lián)系。在事中成本控制當(dāng)中，可以借助WBS甘特圖和任務(wù)分解工具，跟蹤計(jì)劃的進(jìn)展，并按照實(shí)際情況進(jìn)行記錄。事后的成本控制需要以變更協(xié)調(diào)會(huì)議為中心，重點(diǎn)是討論工期的調(diào)整以及趕工的方法，需要提供相應(yīng)的書面材料，以便滿足成本控制的要求。

2.2以供應(yīng)鏈視角進(jìn)行成本控制的方法

站在供應(yīng)鏈的視角對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目展開成本控制，流程主要如下：（1）分析并識(shí)別主要的工作，（2）深入探尋合理性差、經(jīng)濟(jì)性差的環(huán)節(jié)，（3）對(duì)成本控制計(jì)劃進(jìn)行驗(yàn)證。比方說(shuō)控制項(xiàng)目成本時(shí)，需要選擇合理的承包模式，并想辦法提高設(shè)計(jì)的質(zhì)量，可以采用供應(yīng)鏈合作伙伴的模式，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是讓開發(fā)商與設(shè)計(jì)商建立合作伙伴的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工與銷售的相互結(jié)合，更好地為成本控制工作服務(wù)。設(shè)計(jì)品質(zhì)的提升需要以溝通、反饋、激勵(lì)以及審查等機(jī)制為基礎(chǔ)，有效保證成本控制的有效性[3]。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，設(shè)計(jì)管理工作貫穿整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目過(guò)程，需要采取精細(xì)化管理的措施，確保設(shè)計(jì)管理工作的合理性和可行性，節(jié)省成本，在保證項(xiàng)目質(zhì)量的同時(shí)，最大限度地為房地產(chǎn)項(xiàng)目謀求利益，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的良好發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]洪濤.試論房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理和成本控制策略[J].建材與裝飾，2018（49）：155-156.

[2]尚偉娜.房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)管理階段成本控制分析[J].居舍，2018（32）：134.

[3]鄭瑤菲.淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理和成本控制[J].江西建材，2017（14）：246-247.

作者簡(jiǎn)介：

宋爽，1988年9月12日，性別：女，民族：漢，籍貫：山東濟(jì)南章丘，學(xué)歷：本科，所從事工作：建筑，工作單位：濟(jì)南宏大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司;

劉洋，1988年1月10號(hào)，性別：男，民族：漢，籍貫：山東濟(jì)南章丘，學(xué)歷：本科，所從事工作：建筑，工作單位：濟(jì)南宏大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。