謝澤鋒

陳卓林

-58.32%、-18.5%、-35.64%，這是雅居樂(lè)集團(tuán)（03383.HK）今年2月、1月以及去年12月銷(xiāo)售額的同比下滑數(shù)字。

根據(jù)雅居樂(lè)業(yè)績(jī)公告，該公司2月預(yù)售額同比下滑58.32% 至29.8億元;2020年1月的預(yù)售金額合計(jì)為50.2億元，同比去年減少18.5%;2019年12月，公司實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售87.6億元，同比下降35.64%。

受新冠肺炎疫情影響，百?gòu)?qiáng)房企今年前兩月的銷(xiāo)售額普遍下滑，雅居樂(lè)1-2月的銷(xiāo)售額下滑既在意料之中，也情有可原。

作為曾經(jīng)的華南五虎之一，在如今弱肉強(qiáng)食的叢林法則中，雅居樂(lè)顯得太慢了。

金蛋成色

營(yíng)業(yè)收入、歸母凈利潤(rùn)、凈利潤(rùn)均呈現(xiàn)低于行業(yè)龍頭的增速，而毛利率出現(xiàn)了大幅下滑。

這也就難怪，雅居樂(lè)集團(tuán)（03383.HK）股價(jià)在3月23日發(fā)布年報(bào)后大跌超13%。而在3月24日，港股房地產(chǎn)股大漲的背景下，其股價(jià)卻仍舊下跌3.04%。

雅居樂(lè)重倉(cāng)的海南項(xiàng)目再次成為關(guān)注的焦點(diǎn)，在董事會(huì)主席陳卓林看來(lái)，海南項(xiàng)目是“金蛋”，“海南的項(xiàng)目是雅居樂(lè)最好的項(xiàng)目，沒(méi)有之一?！?/p>

盡管房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)沒(méi)有改變，但陳卓林的夢(mèng)想仍舊在南國(guó)：“未來(lái)海南的政策還是有可能放開(kāi)的。我們?cè)诤Ｄ线€有400多萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，貨值接近1000億元，海南島項(xiàng)目有20%的利潤(rùn)率，毛利率超過(guò)50%。我們很有信心，我們的金蛋在海南?！?/p>

由于獨(dú)特的氣候條件和優(yōu)美的自然環(huán)境，海南成為房地產(chǎn)投資的熱土，但在這一片新興的土地上，既有一夜暴富的掘金故事，也不乏折戟沉沙的沒(méi)落背影。

自2009年起， 雅居樂(lè)長(zhǎng)期重倉(cāng)海南，在海南海口、文昌、陵水、萬(wàn)寧、臨高等城市均有項(xiàng)目布局，而此前海南項(xiàng)目貢獻(xiàn)公司營(yíng)收占比高達(dá)40%，毛利率可達(dá)近60%。

對(duì)于雅居樂(lè)來(lái)說(shuō)，海南不容有失。然而自2018年4月起，海南宣布全島限購(gòu)，海南樓市迅速遇冷。

房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)收和利潤(rùn)結(jié)算一般滯后于銷(xiāo)售額，平均約為1-2年，海南調(diào)控的影響將對(duì)雅居樂(lè)近兩年業(yè)績(jī)帶來(lái)較明顯的波動(dòng)。

具體來(lái)看，20w19年雅居樂(lè)集團(tuán)累積預(yù)售金額為1179.7億元，較2018年增加14.9%，增速基本持平。但其物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)的確認(rèn)銷(xiāo)售收入則為541.77億元，同比增長(zhǎng)3.2%，增幅較2018年的6.5%減少3.3個(gè)百分點(diǎn)。

2019年，雅居樂(lè)的營(yíng)業(yè)額為602.39億元，較去年只增加了7.3%。值得注意的是，2019年雅居樂(lè)的毛利出現(xiàn)大幅下滑，同比下跌25.6%至183.58億元，整體毛利率創(chuàng)下2017年以來(lái)的新低，為30.5%，較2018年同期下跌13.4個(gè)百分點(diǎn)。

利潤(rùn)增長(zhǎng)速度也大幅下滑，凈利潤(rùn)增加10.5%至92.33億元，股東應(yīng)占利潤(rùn)則為75.12億元，增速降至5.4%的個(gè)位數(shù)。2016-2018年歸母凈利潤(rùn)增速分別為64.25%、163.84%、18.25%。

清水灣項(xiàng)目主要針對(duì)第二置業(yè)，并非剛需樓盤(pán)，收緊樓市調(diào)控背景下，業(yè)績(jī)萎縮可想而知。陳卓林也不得不承認(rèn)，“海南項(xiàng)目是一個(gè)高毛利率的項(xiàng)目，但2019年由于收入確認(rèn)降低因此對(duì)毛利率有一定的影響?！?h3>多元化發(fā)力

“成也海南，敗也海南?！焙Ｄ享?xiàng)目短期難以挑起大梁，雅居樂(lè)決定大力推動(dòng)多元化業(yè)務(wù)。雅居樂(lè)內(nèi)部相信，隨著其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來(lái)，海南項(xiàng)目的影響會(huì)越來(lái)越小。

從最新的2019年報(bào)來(lái)看，雅居樂(lè)多元產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭不俗。2019年，公司物業(yè)發(fā)展收入與多元化業(yè)務(wù)收入的占比為89.9%及10.1%，其中多元化業(yè)務(wù)收入的占比較去年增加3.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，物業(yè)管理服務(wù)、酒店?duì)I運(yùn)及環(huán)保收入分別較去年增加67.7%、11.1%及 146.1%。

值得一提的是，雅居樂(lè)旗下獨(dú)立上市的雅生活服務(wù)（03319.HK），2019年?duì)I業(yè)額達(dá)到51.27億元，同比增長(zhǎng)高達(dá)51.8%。

同時(shí)，雅生活的毛利率及凈利潤(rùn)率分別為36.7% 及25.2%，歸母凈利潤(rùn)12.31億元，較去年增加53.7%。

物業(yè)服務(wù)股在香港資本市場(chǎng)普遍受到追捧，雅生活自2018年2月上市后，股價(jià)至今上漲超3倍。

除上述業(yè)務(wù)外，雅居樂(lè)旗下代建板塊——雅城科創(chuàng)也是陳卓林看重的增長(zhǎng)點(diǎn)。他在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，“雅城科創(chuàng)是集團(tuán)多元化業(yè)務(wù)發(fā)展的重中之重，在發(fā)展過(guò)程中不排除上市的可能，但現(xiàn)在還沒(méi)有確定的計(jì)劃?！?/p>

據(jù)悉，雅城科創(chuàng)集團(tuán)成立于2017年，業(yè)務(wù)以人居科技、EPC/總承包兩大業(yè)務(wù)板塊為主。陳卓林介紹，雅城科創(chuàng)從三個(gè)方面來(lái)擴(kuò)大規(guī)模，一個(gè)是集團(tuán)自己的業(yè)務(wù)，第二是承接同行業(yè)務(wù)，包括萬(wàn)科、融創(chuàng)等，第三是收并購(gòu)。

截至2019年底，雅城科創(chuàng)經(jīng)營(yíng)范圍覆蓋28個(gè)省市及直轄市內(nèi)80個(gè)城市，承接超過(guò)300個(gè)工程項(xiàng)目，為超過(guò)50家房企提供建設(shè)相關(guān)服務(wù)。

公司在海南付出了十多年的心血，轉(zhuǎn)型不易;雅居樂(lè)要孵化更多的“金蛋”。陳卓林曾公開(kāi)表示：“我希望4年后，2022-2023年，地產(chǎn)跟多元化業(yè)務(wù)將各占收入一半?！?/p>

盡管陳卓林對(duì)未來(lái)有著美好的預(yù)期，但嗜血的資本市場(chǎng)只相信確切的數(shù)字。

在雅居樂(lè)的收入盤(pán)子里，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍舊是最主要的頭盤(pán)菜，盡管非地產(chǎn)業(yè)務(wù)增速喜人，但市場(chǎng)仍舊將雅居樂(lè)定位為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。

在現(xiàn)金流和負(fù)債方面，雅居樂(lè)在2019年并沒(méi)有太大起色。負(fù)債方面，截至2019年底，雅居樂(lè)的總借貸966.7億元，同比增加了81億元;凈借貸540億元，同比增加了106億元;資產(chǎn)負(fù)債率76.1% ;凈負(fù)債率82.2%，較2018年底的79.1%有所增加。

其中，在966億元的借貸中，銀行借款及其他借款約678.62億元，優(yōu)先票據(jù)152.52億元，境內(nèi)公司債券、商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)支持證劵及資產(chǎn)支持證券約135.56億元。境內(nèi)借款占比56%，境外占比44%，未來(lái)一年到期的債務(wù)為422億元，占比43.8%，平均借貸成本7.1%。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，截至2019年底，雅居樂(lè)持有現(xiàn)金426億元，短期債務(wù)423億元。但其中受限現(xiàn)金超過(guò)90億元，手中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅有336億元，不足以覆蓋其短債。

面對(duì)更加困難的2020年，陳卓林認(rèn)為，“今年銷(xiāo)售情況可以與去年相當(dāng)已算是不錯(cuò)。今年可售貨值達(dá)2200億元，目標(biāo)合同銷(xiāo)售額為1200億元，屬比較保守的目標(biāo)?！?/p>

并沒(méi)有多大改善的財(cái)務(wù)指標(biāo)， 再加上不確定的2020年，這也就解釋了雅居樂(lè)股價(jià)大幅下跌的原因。