高藝菲　成清平　馬健

摘? 要：隨著房產維穩(wěn)調控政策、人才落戶政策、學區(qū)制度改革、財產登記政策、棚戶區(qū)改造新政策等一系列與房地產市場息息相關的新政策的出臺，房地產開發(fā)數(shù)量及銷售數(shù)量增速有了明顯放緩，房地產銷售價格也有了一定的起伏，房地產開發(fā)商和房產經紀商發(fā)展受限，對房地產市場結構產生的影響。在此背景下，本文對房地產市場受政策影響的現(xiàn)象進行了分析，并提出了進一步完善市場結構體系和法規(guī)監(jiān)管，開發(fā)改造適應未來發(fā)展的人性化新型住宅，降低普通住宅開發(fā)和銷售成本等房地產市場未來發(fā)展的建議。

關鍵詞：政策調控;房地產市場;房地產新政策

課題來源：校級自擬題目;課題名稱：政府調控新政策對房地產市場的影響;課題編號：2019010201。

一、當前對房地產市場產生影響的政策

（一）當前的財政政策

若要拉動經濟，財政政策就有必要擴張，但各地方政府財政收入水平差別大，很多大型民營企業(yè)較少的省市存在資金缺口。財政收入中基金預算收入是專款專用，所以如果沒有足夠的地方稅收支撐，土地出讓金仍是快速獲取預算外收入的重要方式，會在極大程度上影響當?shù)氐耐恋貎r格。

（二）當前的貨幣政策

當前貨幣政策面臨通脹率上行的制約。CPI上行，PPI回升，GDP平減指數(shù)穩(wěn)定，缺乏投資消費等支出意愿，全球貿易保護主義升級下國際貿易萎縮，都使得貨幣政策的調控受影響。

（三）房產維穩(wěn)調控政策

2019年的房地產調控政策調整以結構化方式為主，各地方政府的責任加大，實行局部試探性微調。一二線城市以剛需保障和改善性需求為重點，三四線城市區(qū)別對待棚改安置。

（四）人才落戶政策

2019年多個城市出臺了搶奪人才的政策。2019年年末又全面取消城區(qū)常住人口300萬以下的大城市的落戶限制，全面放寬城區(qū)常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件。這些政策加大了人口向城市集中流動，拉動需求。

（五）學區(qū)制度改革

目前的城市學生入學實行的是屬地管理、免試就近、全納平等、公開透明。小學招生實行相對就近，免試入學，中學實行對口入學，所有公辦學校招生堅持符合片區(qū)、相對就近。

部分城市自2019年秋季學期始，同一學校片區(qū)內一套房產6年只提供一個學位。報名錄取時按照“人房戶一致”標準錄取入學。每年的學區(qū)范圍的微調和部分城市已實行的大學區(qū)制度都使學區(qū)房的價值產生了變數(shù)。

（六）財產登記政策

不動產統(tǒng)一登記制度目前已大部分建立，以土地為核心進行登記，統(tǒng)一由國土部門來負責。下一步將完善不動產登記的法規(guī)，將不動產信息平臺信息統(tǒng)一使用管理。

（七）棚戶區(qū)改造新政策

根據(jù)中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部數(shù)據(jù)，2019年，全國各類棚戶區(qū)改造開工316萬套，順利完成年度目標任務，完成投資1.2萬億元。

在2020年之前，棚戶區(qū)改造補償分為兩類：貨幣補償和房屋產權置換。由于貨幣補償價格由各地方自行評估核算，可操作空間較大，很多人出于投資或投機目的囤積待改造房產以獲得貨幣補償款。但在2019年下半年，國家開發(fā)銀行總行回收了各地抵押補充貸款審批權，棚改債一度中斷，部分城市暫停棚戶區(qū)改造的貨幣補償，以實物置換替代貨幣補償，加上變拆為修加大老舊小區(qū)改造，這也影響到棚戶區(qū)改造的數(shù)量和范圍。這些政策意向明顯，對于老舊房價格的上漲將會有極大抑制作用。

二、房地產市場現(xiàn)狀

（一）房地產開發(fā)數(shù)量及銷售數(shù)量

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示2019年全國房地產開發(fā)投資132194億元，比上年增長9.9%。房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積893821萬平方米，比上年增長8.7%。房屋新開工面積227154萬平方米，增長8.5%，增速比上年回落8.7個百分點。房屋竣工面積95942萬平方米，增長2.6%，其中住宅竣工面積68011萬平方米，增長3.0%。

2019年，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積25822萬平方米，比上年下降11.4%，。土地成交價款14709億元，下降8.7%。

2019年，商品房銷售面積171558萬平方米，比上年下降0.1%。其中住宅銷售面積增長1.5%，辦公樓銷售面積下降14.7%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降15.0%。商品房銷售額159725億元，增長6.5%，其中住宅銷售額增長10.3%，辦公樓銷售額下降15.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降16.5%。

（二）房地產銷售價格

2019年1月-12月70個大中城市中一線城市新建商品住宅銷售價格漲跌互現(xiàn);二三線城市新建商品住宅銷售價格同比漲幅回落，其中有50城新建商品住宅價格環(huán)比上漲，4個城市環(huán)比持平，16個城市環(huán)比下跌。

（三）房地產開發(fā)商發(fā)展現(xiàn)狀

目前全國范圍的房地產開發(fā)企業(yè)總數(shù)量在幾萬家，其中除了少部分資金實力雄厚的企業(yè)，在全國各大中型城市都設有分支機構并有自己拍得的待開發(fā)土地儲備之外，大多數(shù)房地產企業(yè)都是實力不強的地方企業(yè)，無儲備土地，資金來源較單一，主要依賴銀行貸款，受政府政策性影響較大。

（四）房產經紀商發(fā)展現(xiàn)狀

1、從業(yè)人員素質參差不齊，專業(yè)人員匱乏

經紀從業(yè)人員無資質、無證書經營現(xiàn)象普遍，從業(yè)人員數(shù)量多，人員素質參差不齊，專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員缺乏必要的理論知識和實踐經驗，從業(yè)人員的流動性也較大，都使得從業(yè)人員無論是在專業(yè)素質還是道德素質乃至服務意識等方面存在著較大的差距。

2、經紀機構規(guī)模小經營能力較低，在經營中存在誠信缺失現(xiàn)象

房地產經紀行業(yè)較房地產開發(fā)行業(yè)準入門檻較低、風險小、投資少、起步快，因此房地產經紀市場上出現(xiàn)了一批競爭力弱的經紀機構。由于經紀機構規(guī)模小、資金實力弱，從事的業(yè)務內容過于單一，創(chuàng)新形式不多，業(yè)務拓展面也較小，導致部分機構沒有足夠的實力應付經營風險。加上過分強調經濟利益，而忽視操守行為的培養(yǎng)，使經紀機構在服務中存在誠信缺失現(xiàn)象。很多房地產經紀機構利用自身在市場信息不對稱中的優(yōu)勢地位，獲取了一些不當利益。諸如在面積和房齡上制造虛假或不實信息，隱瞞、引誘或欺騙消費者;利用合同不規(guī)范等操作誤導消費者或不兌現(xiàn)承諾。

（五）房產服務機構發(fā)展現(xiàn)狀

目前我國包括房地產評估機構、房地產經紀機構和房地產咨詢機構等在內的房地產中介服務業(yè)機構數(shù)量較多，但機構服務質量無法達到客戶的要求，服務業(yè)從業(yè)人員數(shù)量眾多，素質參差不齊。

信用評級的相關立法工作滯后，缺乏統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)范。企業(yè)征信體系不健全，對信用評級業(yè)的認識還處于初級階段。

三、政府政策對房地產市場產生的影響

（一）對房地產市場價格產生的影響

房地產市場作為長期以來對經濟增長起著重要作用的產業(yè)，宏觀調控一直未能從緊，導致房價不斷增長，在很大程度上影響了消費和金融投資。新出臺的一系列從緊的調控政策使得市場預期發(fā)生了變化，房價逐步趨于平穩(wěn)，根據(jù)中國房地產指數(shù)系統(tǒng)，2019年前11個月百城新建住宅價格累計上漲2.91%，各月漲幅均較2018年同期有所下降。一線城市小幅上升，二三線城市增幅回落。二手房增幅較小，甚至多個城市出現(xiàn)價格下跌。

（二）對房地產銷售數(shù)量的影響

在“房住不炒”的緊縮性調控政策下，房地產交易量萎縮，房地產價格出現(xiàn)重點城市調整，三線代表城市成交量同比降幅明顯。

多地為遏制投資性購房和投機性購房出臺的“區(qū)域性限購、差別化限貸”等調控政策對房地產銷售量產生較大影響。

（三）對房地產市場結構產生的影響

2019年，商品房銷售面積小幅下降，其中住宅銷售面積略有增長但辦公樓銷售面積下降明顯，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降顯著。商品房銷售額有所增長，其中住宅銷售額增長超過商品房銷售平均水平，但辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降顯著。由于個人投資和投機房產的慣性仍在，住宅在市場中的份額及地位目前仍有所保證，但主要由境外投資者投資的辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房受國際經濟沖突影響撤資較多，不論是在價格、開發(fā)面積和銷售面積和銷售量上都呈明顯萎縮。

（四）對房地產開發(fā)商產生的影響

由于外部經濟環(huán)境惡化，國內結構性政策調整壓力較大，加上房地產市場還受到內在經濟周期的影響，我國房地產開發(fā)商在2019年的經營下滑明顯，據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，全國2019年商品房銷量同比僅增長0.2%。尤其是資金規(guī)模較小、總體實力較弱的地方性房地產開發(fā)企業(yè)資金鏈紛紛斷裂而破產倒閉。據(jù)人民法院公告網(wǎng)，到2019年11月底，已有525家房地產企業(yè)申請破產。

（五）對房地產經紀商產生的影響

正規(guī)的大中型房地產經紀服務企業(yè)將向大型化、專業(yè)化、品牌化發(fā)展，連鎖經營模式可以提高企業(yè)品牌知名度和資金運作能力。經營手段上更加信息化、網(wǎng)絡化，通過與金融機構、律師事務所的合作，擴大雙方的客戶資源，增加服務品種，一定程度上提升了企業(yè)形象和企業(yè)知名度。

中小規(guī)模的房地產經紀服務企業(yè)雖然有較低的經營成本和服務價格、靈活的服務，但必定面臨更大的資金和運作方面的競爭壓力。

四、房地產市場未來發(fā)展的建議和展望

（一）進一步完善市場結構體系和法規(guī)監(jiān)管

在房地產市場面臨新挑戰(zhàn)的背景下，房地產市場價格與市場活躍程度都可能出現(xiàn)拐點，居民個人或家庭以保值升值為目的對住宅進行大量的投資或投機的場面不大可能重現(xiàn)。而境內外機構在國際經濟環(huán)境變數(shù)較大的情況下，也不會對辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房加大投資。不論是房地產開發(fā)企業(yè)在經營方式和范圍上，還是地方政府在財政計劃外資金的獲取上，不能再盲目依賴傳統(tǒng)方式，而是要在適應市場的前提下勇于創(chuàng)新，去發(fā)展和完善市場結構。還要在新方式下不斷調整和完善相關法律法規(guī)以使市場能夠更規(guī)范化運作。

（二）開發(fā)改造適應未來發(fā)展的人性化新型住宅

我國的低收入群體的居住環(huán)境、條件以及生活質量已經有了很大改善，但仍存在著部分地區(qū)和人群居住環(huán)境較差或居住面積小的問題，很多早年間開發(fā)的老房屋存在著結構不合理、采光差，較高樓層但無配備電梯，不方便老年人進出的弊端，即便是已有較好居住環(huán)境的群體，也有進一步改善居住環(huán)境的需求。而一個城市如果有規(guī)?；木哂械胤教厣姆课荩瑢Ξ?shù)芈糜螛I(yè)發(fā)展和其他產業(yè)有極大的促進作用。例如增加了綠化面積的第四代住宅樓，依山而建的新型窯洞式住宅群，不僅更加合理地利用了有限的土地，還使采光通風較傳統(tǒng)住宅有了極大提升，而且對于建筑材料生產銷售、園藝設計、園藝種植、種苗培育、家居設計、家具制造銷售等領域都有極大的促進，也會帶動相關工藝水平的提高甚至產業(yè)升級。高端房地產特色化、科技化創(chuàng)新如果良性發(fā)展，可以引領高端房地產向特色化、科技化方向進一步發(fā)展。

（三）降低普通住宅開發(fā)和銷售成本

信貸資產證券化、存量房改保障房、實施住房公積金改革以及穩(wěn)定住房消費和土地改革等，對土地進行合理的長期規(guī)劃以節(jié)約用地提高土地使用效率，這一系列措施都是為了穩(wěn)定我國的房地產市場，更好地滿足居民的居住需求。

除了政策上的調控外，開發(fā)新的建造工藝和建筑材料，不僅能降低普通住宅開發(fā)和銷售成本，抑制房價無序上漲，而且可以帶動相關產業(yè)的技術進步和產業(yè)升級。新型合成材料目前可以部分替代水泥鋼筋和房屋外層隔離層，如果進一步開發(fā)利用，可能會在未來不久形成新的建造方式。3D打印房屋作為一種全新的建筑方式，相比傳統(tǒng)的建造方式不僅可節(jié)約建筑材料30%-60%，縮短工程施工工期50%-70%，減少人工50%-80%，還可大幅降低施工安全隱患及工程污染。

作者簡介：

高藝菲（1996.5-）;籍貫：甘肅武威;本科學歷;研究方向：金融學專業(yè)投資方向。