王雨晨/文

一、引言

房價是群眾非常關(guān)注的熱點問題，這一民生問題一直受到政府和社會的重視。因為供給與需求不平衡，過高的房價會導(dǎo)致許多從農(nóng)村到城市來打拼的年輕人生活質(zhì)量下降，進(jìn)而更會拉大城鄉(xiāng)差距和貧富差距。特別是最近幾年，江西省的商品房價格出現(xiàn)了瘋狂式上漲，比如南昌市紅谷灘黃金地段的房價高達(dá)40000元/平方米，其他區(qū)域的房價也在相繼上漲，因此居民的壓力越來越大。不過，江西省政府也出臺了一些購房優(yōu)惠政策、購房貸款政策等，能夠讓進(jìn)城務(wù)工者也負(fù)擔(dān)得起房屋首付。由于商品房價格受到很多方面的影響，比如城市消費價格水平、地區(qū)人口數(shù)、生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)市場的發(fā)展等等，因此本文通過深入研究影響商品房價格的因素，旨在找出關(guān)鍵因素，提出合理的建議與方案，來改善江西省房價的波動。

二、多元線性模型的構(gòu)建

（一）數(shù)據(jù)與變量的選取

本文從《江西省統(tǒng)計年鑒》選取了近15年的商品房價格影響因素的數(shù)據(jù)。對于變量，選取了5個影響江西省房價的指標(biāo)，在宏觀方面引入江西省年末常住人口；在需求因素方面引入江西省地區(qū)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和城鎮(zhèn)居民消費價格指數(shù)；在供給因素方面引入住宅竣工面積。

由此構(gòu)建多元線性模型，設(shè)Yi為江西省商品房平均售價，X1為年末常住人口，X2為江西省GDP，X3為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，X4為城市居民消費價格指數(shù)，X5為住宅竣工面積，β0、β1、β2、β3、β4、β5為參數(shù)，Ui為隨機(jī)擾動項。

（二）OLS 估計參數(shù)

假設(shè)此多元線性模型中的隨機(jī)項滿足計量經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本假定，估計結(jié)果如圖1所示。

圖1 參數(shù)估計圖

由結(jié)果可知，X1、X4、X5均未通過 t檢驗，相反 X2、X3在給定顯著性水平α=0.05時，拒絕原假設(shè)，即X2、X3的參數(shù)估計值顯著不為零，這說明了解釋變量江西省地區(qū)生產(chǎn)總值和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在5%的顯著性水平下，對江西省商品房價格的影響是顯著的。對于總體顯著性F檢驗來說，在5%的顯著性水平下，模型總體是顯著的。經(jīng)過經(jīng)濟(jì)意義檢驗后，X1的符號經(jīng)濟(jì)意義不合理，因此模型存在多重共線性。

（三）檢驗與修正模型

1.多重共線性檢驗

變量X3對被解釋變量的經(jīng)濟(jì)影響相反，這與理論事實并不相符，因此本文選取了逐步回歸法對模型進(jìn)行多重共線性檢驗。

表1 各解釋變量之間相關(guān)性檢驗結(jié)表

如表 1 所示，以 X2、X3、X1、X5、X4的順序依次引進(jìn)解釋變量，可以看出，X2、X3的各統(tǒng)計量均顯著，但是在引入解釋變量X1后，t檢驗統(tǒng)計量不顯著，X1與X2、X3三個變量之間可能存在多重共線性。所以從模型中剔除解釋變量X2，又引入X5、X4，從模型中剔除解釋變量X4，以盡可能消除回歸方程的多重共線性，江西省平均房價與地區(qū)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、住宅竣工面積三個變量的回歸結(jié)果為：

由結(jié)果可知，變量的經(jīng)濟(jì)意義全部符合理論，說明模型擬合程度較好，各解釋變量和常數(shù)項的t檢驗值均通過，不存在多重共線性。

2.異方差檢驗

本文利用White檢驗，構(gòu)造輔助函數(shù)，結(jié)果顯示F檢驗p值為0.2487，因此F檢驗不顯著，接受原假設(shè)，即原模型中不存在異方差。故原模型滿足多元回歸同方差基本假定，模型的假設(shè)檢驗有效。

3.序列相關(guān)性檢驗

進(jìn)行拉格朗日乘數(shù)檢驗與偏相關(guān)系數(shù)檢驗，從表2可以看出p值為0.5338，因此在顯著性水平5%的條件下，拒絕存在自相關(guān)性的原假設(shè)，即模型不存在序列自相關(guān)性。

表2 拉格朗日乘數(shù)的檢驗圖

4.擬合優(yōu)度檢驗

由結(jié)果可知，修正的樣本決定系數(shù)R2=0.992986，說明該模型對數(shù)據(jù)擬合程度較好，解釋變量對江西省商品房價格的解釋能力為99.23%，只有0.08%其他因素的影響。

（四）模型擬合回歸

Fitted曲線與Actual曲線進(jìn)行對比發(fā)現(xiàn)，表明關(guān)于江西省商品房價格影響因素的多元線性模型擬合效果較好。

圖2 擬合值曲線圖

（五）模型結(jié)論分析

通過檢驗和修正得到最后的三元回歸模型為：

GDP每增加1億元，江西省房價就會增加0.59元/平方米；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入減少1元，房價就會增加0.21元/平方米；住宅竣工面積每增加1萬平方米，商品房平均售價就會增加0.09元/平方米。

三、結(jié)語與啟示

本文對影響房價的5個主要因素進(jìn)行了多元回歸分析，并進(jìn)行了多重共線性、異方差性、自相關(guān)的檢驗與修正，使其滿足多元回歸的基本假定。最終得出3個影響因素對房價均具有顯著影響。結(jié)合江西省各地出臺的關(guān)于調(diào)控商品房價格的一系列政策，分析模型后得出的結(jié)果，提出江西省調(diào)控房價的建議：

1.調(diào)整土地供需數(shù)量

我國的房地產(chǎn)市場處于過度膨脹的狀態(tài)，并且開發(fā)規(guī)模盲目擴(kuò)大，但土地資源沒有得到充分的利用。相關(guān)部門應(yīng)該完善土地供應(yīng)制度，管好閑置土地，提高土地的利用率，控制房地產(chǎn)商的價格供應(yīng)。

2.落實“去庫存”政策

首先，給予利率、稅收等方面的優(yōu)惠鼓勵人們購買房屋，刺激住房需求；其次，提高進(jìn)入房地產(chǎn)市場的門檻，加大投機(jī)者進(jìn)入房地產(chǎn)市場的成本，減小其帶來的房地產(chǎn)市場泡沫；最后，采取多種措施響應(yīng)“去庫存”政策，持續(xù)推進(jìn)庫存商品房改廉租房、保障房，實現(xiàn)存量商品房和缺量保障房的互補(bǔ)，實現(xiàn)租售并舉。

3.完善租房政策，完善江西省房產(chǎn)市場

由于江西省房產(chǎn)市場沒有系統(tǒng)的租房規(guī)范，只有不斷加大的購房活動，導(dǎo)致很多本可以租房的百姓也去買商品房，這樣一來購房的人越來越多，供不應(yīng)求，房價飆升。其次是人們的舊時觀念，覺得一定需要買一套房才安全，這樣導(dǎo)致購房壓力加大。因此政府可以結(jié)合租房與購房，采取一定的措施，使得租房市場也有很大的需求量，緩解房價的攀升，必要時也可以采取一定的優(yōu)惠政策，使人們愿意租房。

4.提高住房質(zhì)量

目前隨著貸款政策的放松，很多居民有能力購房，但是許多商品房的配置并不達(dá)標(biāo)，比如缺少足夠的公共設(shè)施、沒有房產(chǎn)證、沒有良好的物業(yè)等，使人們會去再購買其他商品房。因此必須加強(qiáng)房屋質(zhì)量監(jiān)管，提高房屋質(zhì)量，才能讓人們安心居住。