白國(guó)威 王雪聰

摘 要：房地產(chǎn)價(jià)格作為房地產(chǎn)運(yùn)動(dòng)的“晴雨表”，不僅是政府宏觀調(diào)控的重要指標(biāo)，同時(shí)也是社會(huì)各界關(guān)注的重要民生話題。本文首先通過查找相關(guān)資料并對(duì)其進(jìn)行分析，選取影響房?jī)r(jià)的因素，確定主要影響因素有：經(jīng)濟(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境、位置和政治。利用主成分分析方法進(jìn)行降維處理，綜合成較少的指標(biāo)。通過SPSS中的相關(guān)性分析給出各個(gè)因素之間的 Pearson相關(guān)系數(shù)，提取累積貢獻(xiàn)率在90%以上的三個(gè)因素對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行量化。此外，對(duì)北京、上海和廣州的房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)趨勢(shì)進(jìn)行分析，特別關(guān)注的是上海自由貿(mào)易區(qū)建立前后的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)變化，與上海不同的是海南出臺(tái)限購(gòu)政策后對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起到了抑制作用，因此，建立全島自由貿(mào)易區(qū)所出臺(tái)的一系列利好政策的作用在限購(gòu)政策的沖擊下使得房?jī)r(jià)比上海的增長(zhǎng)速率有一定差距。

關(guān)鍵詞：主成分分析;房屋定價(jià);限購(gòu)政策;自由貿(mào)易區(qū)

本文主要利用主成分分析法對(duì)海南省近十年來的房?jī)r(jià)情況進(jìn)行評(píng)價(jià)和分析。為全面分析海南省房?jī)r(jià)影響因素，可選取如下指標(biāo)體系進(jìn)行反應(yīng)：GDP、房地產(chǎn)開發(fā)投資、人均可支配收入、海南財(cái)政收入、城市綠地面積、公園個(gè)數(shù)、工業(yè)污染治理完成投資、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)、鐵路運(yùn)營(yíng)里程、公路通車?yán)锍?、高速公路、普通高等學(xué)校畢業(yè)人數(shù)、教育全社會(huì)固定投資、城鎮(zhèn)單位結(jié)業(yè)人員。將以上指標(biāo)歸納為經(jīng)濟(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境、位置、政策五大類因素。

一、基于主成分分析的城市房?jī)r(jià)研究

（一）經(jīng)濟(jì)

一個(gè)城市如果經(jīng)濟(jì)總量大，人均 GDP 排名靠前，房地產(chǎn)開發(fā)投資越高，平均 房?jī)r(jià)水平也比較高。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)能反映一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)優(yōu)化程度，與房地產(chǎn)相關(guān)的 主要是第三產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)占比高，說明該城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化升級(jí)，經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)。

（二）基礎(chǔ)設(shè)施

從整體來看，交通條件越便利存在數(shù)量越多，品質(zhì)越好，其周邊的房?jī)r(jià)也相應(yīng)較高;醫(yī)療資源在一定程度上能夠滿足民眾日常求醫(yī)看病的需要，教育全社會(huì)固定資產(chǎn)投資越高，相應(yīng)的房?jī)r(jià)也會(huì)越高。

（三）環(huán)境

由于人們對(duì)生活質(zhì)量的追求，當(dāng)周邊生活環(huán)境較好、人口密度較少的時(shí)候房?jī)r(jià)相應(yīng)的也就高，其中包括空氣質(zhì)量狀況和公園個(gè)數(shù)等。

（四）位置

以市中心為圓圈的中點(diǎn)，向周圍的擴(kuò)散房?jī)r(jià)呈現(xiàn)遞減的趨勢(shì)。

（五）政策

對(duì)于房?jī)r(jià)短期內(nèi)祈禱直接沖擊作用的是限購(gòu)政策（從中長(zhǎng)期來看，房屋屬于生活必需品，需求是剛行的，供給量和供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整使得從長(zhǎng)期來看可以忽略限購(gòu)令對(duì)房?jī)r(jià)的影響）限購(gòu)政策影響的就是房地產(chǎn)和民眾之間的供求關(guān)系，實(shí)行限購(gòu)之前的短期內(nèi)可看作是供小于求，出現(xiàn)及短期的供等于求，實(shí)現(xiàn)限購(gòu)以后則為供大于求。

從第一主成分表達(dá)式看，其每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化變量上載荷是相差不大的，因此判斷屬于綜合性指標(biāo);從第二主成分表達(dá)式來看，它在標(biāo)準(zhǔn)變換量有相近的負(fù)載荷，有相近的正載荷，其中x6，x7對(duì)其影響比較顯著;從第三主成分的表達(dá)式來看，x8，x9對(duì)其影響較為顯著。

在進(jìn)行房?jī)r(jià)因素分析時(shí)運(yùn)用主成分分析法簡(jiǎn)化模型，減少了變量個(gè)數(shù)，為減少信息的缺失，選用累計(jì)貢獻(xiàn)率在90%以上的前三個(gè)變量進(jìn)行分析，使得數(shù)據(jù)的使用更加有效，提高了精度。但是在進(jìn)行因素分析的過程中只考慮了短期房?jī)r(jià)的變化，長(zhǎng)期房?jī)r(jià)變化，不僅需要通過統(tǒng)計(jì)學(xué)進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，通過市場(chǎng)營(yíng)銷來分析市場(chǎng)變化，考慮經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的短期、中長(zhǎng)期、長(zhǎng)期房?jī)r(jià)的變化，房子作為剛性、生活必需品的變化還需要進(jìn)一步的分析。通過主成分分析，將15個(gè)變量線性變換成3個(gè)主要變量之間是相互獨(dú)立的，滿足多元線性回歸的條件。

二、政策建議

自貿(mào)區(qū)一般是指一國(guó)或地區(qū)“境內(nèi)關(guān)外”的單獨(dú)隔離區(qū)域，區(qū)內(nèi)可進(jìn)行倉(cāng)儲(chǔ)、貿(mào)易、加工等業(yè)務(wù)，在關(guān)稅和配額等方面有優(yōu)惠規(guī)定，貨物儲(chǔ)存期限一般不受限制。首先，對(duì)上海，北京和廣州的房?jī)r(jià)進(jìn)行了描述分析，經(jīng)過查找相關(guān)信息，我們可以知道縱觀全國(guó)改革開放30年來，每一次的自貿(mào)區(qū)成立都會(huì)伴隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)暴漲。讓我們印象最深刻的就是深圳的小漁村和上海的浦東新區(qū)。但是，今時(shí)不同往日，隨著限購(gòu)政策的實(shí)施，總的來說，自貿(mào)區(qū)的建立會(huì)讓海南的房子短期內(nèi)狂漲一波，然后接下來將進(jìn)入一段橫盤起，如果自貿(mào)區(qū)的政策實(shí)施到位，基建也很完全，企業(yè)們也紛紛入駐，城市繁榮一片的時(shí)候，那房?jī)r(jià)將會(huì)緩慢上漲，相反，那將會(huì)下降。

根據(jù)以前建立自由貿(mào)易區(qū)的例子，特別是以上海為例，建設(shè)中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)是國(guó)家深化改革擴(kuò)大開放的一項(xiàng)重大戰(zhàn)略，自貿(mào)區(qū)探索試驗(yàn)的核心，在于以改革與開放的協(xié)同創(chuàng)新構(gòu)建與經(jīng)濟(jì)全球化最新發(fā)展趨勢(shì)相兼容的開放型經(jīng)濟(jì)體制。其目標(biāo)體現(xiàn)了三個(gè)方面的特性：國(guó)內(nèi)改革與對(duì)外開放的協(xié)同性;國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)體制與經(jīng)濟(jì)全球化新體制的兼容性;經(jīng)濟(jì)發(fā)展新戰(zhàn)略對(duì)現(xiàn)行發(fā)展模式的超越性。協(xié)同性、兼容性與超越性體現(xiàn)了新階段上開放型經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)的道路、目標(biāo)和意義。自貿(mào)區(qū)致力于探索管理體制創(chuàng)新，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化新趨勢(shì)，轉(zhuǎn)變政府職能，維護(hù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全，提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)， 實(shí)現(xiàn)雙向開放，為國(guó)家實(shí)現(xiàn)更高水平的發(fā)展探索道路。相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)會(huì)持續(xù)穩(wěn)定的上漲，由此海南在適應(yīng)國(guó)家戰(zhàn)略意義上的自由貿(mào)易區(qū)的建立也勢(shì)必會(huì)帶來經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，所以未來五年房?jī)r(jià)是持續(xù)上漲的，只是由于限購(gòu)政策的實(shí)施，上漲幅度不像上海一樣是暴漲。對(duì)其預(yù)測(cè)情況如下圖所示。

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