李百煜

摘要：收入作為企業(yè)重要的財務指標，在國內(nèi)外的確認和計量中并不相同。在國內(nèi)的不同行業(yè)或同行業(yè)的不同企業(yè)之間也會產(chǎn)生意見分歧，各會計主體難以保證財務信息質(zhì)量，導致財務報表使用者不能根據(jù)財務信息做出有效的決策和判斷。為了和國際會計準則趨同并且提高我們企業(yè)收入會計處理的準確性和可比性，財政部于2017年7月頒布了企業(yè)會計準則14號，而新收入準則的實施對于各個企業(yè)都會產(chǎn)生重大的影響。

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟中的重要組成部分，在收入確認和計量的過程中也遇到越來越多的挑戰(zhàn)，新收入準則統(tǒng)一了收入確認模型取消了建造合同準則。房地產(chǎn)企業(yè)在收入的確認和計量中和舊收入準則都有比較大的差異。本文以房地產(chǎn)行業(yè)中的龍頭企業(yè)碧桂園為研究對象，分析新收入準則對其收入確認時點，各大財務報表以及收入記錄等的影響以期為其他房地產(chǎn)企業(yè)應用新收入準則提供相應借鑒。

關(guān)鍵詞：新收入準則 房地產(chǎn) 碧桂園

一、研究背景

隨著經(jīng)濟的進一步發(fā)展，新的業(yè)態(tài)不斷產(chǎn)生，收入準則和企業(yè)實務的脫節(jié)越來越嚴重。2017年，財政部發(fā)布了新企業(yè)會計準則14號（新CAS14），要求從2018年1月1日到2021年1月1日，中國的各企業(yè)逐步開始運用新收入準則。新收入準則的運用會對各行業(yè)都產(chǎn)生比較大的影響，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)。

新收入準則的相對于原收入準則最根本的改變在于，新收入準則將商品或服務控制權(quán)轉(zhuǎn)移而非商品或服務的風險和報酬轉(zhuǎn)移作為確認收入的標準，這使得各個行業(yè)都可以使用同一的收入確認模型和標準，不再需要因不同的交易性質(zhì)區(qū)分不同的收入準則。新收入準則和原收入準則對于一般商品的買賣的收入確認不會有太大影響。但對于非即時交易的商品和服務的收入確認會產(chǎn)生很大的影響。對本文選取的房地產(chǎn)企業(yè)就會產(chǎn)生較大的影響。

二、新收入準則的內(nèi)容與變化

2.1新收入準則基本理論

在新收入準則中，企業(yè)在客戶取得商品或者服務的控制權(quán)時確認收入，即控制權(quán)轉(zhuǎn)移模型，而不再是之前的風險報酬轉(zhuǎn)移模型。在收入確認時，企業(yè)應該要根據(jù)具體的交易情況，判斷該筆交易是否符合在某一時間段內(nèi)確認收入的條件，如果符合則確定為在一段時間內(nèi)確認收入，如果不滿足，則確定為在某一時間點確認收入。對于確定為按照一段時間內(nèi)確認收入的交易，應該按照交易的進度選擇適當?shù)姆椒▉泶_認收入，對于按照某一個時點確認收入的交易則要選擇適當?shù)姆椒ㄅ袛嗑唧w的時點。

2.2新收入準則與舊準則對比變化

本次修訂的主要內(nèi)容如下：

（一）取消建造合同準則，建立統(tǒng)一的收入準則

（二）收入的確認時點改為以控制權(quán)轉(zhuǎn)移為標準

（三）對于包含多重交易安排的合同的會計處理提供更明確的指引。

（四）為一些具體的交易和事項提供更明確的指引

三、房地產(chǎn)行業(yè)運用新收入準則的特殊性和難點

相對于其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認過程更加復雜：（1）房地產(chǎn)項目跨度較長，企業(yè)從拿地付出第一筆現(xiàn)金流開始到完成項目銷售一般需要3-5年時間（2）房地產(chǎn)項目一般需要大量的資金投入，雖然在開發(fā)初期就能收到部分現(xiàn)金，在仍有大量的現(xiàn)金墊支，收款日期總體和交房日期有較大的時間差，所以對于房地產(chǎn)項目的確認收入時點在不同的企業(yè)間會產(chǎn)生不同的做法

四、對收入確認和財務報表影響

4.1收入確認的進度發(fā)生改變

在舊收入準則下，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，需要滿足表5所示的條件才可以確認收入，且大部分企業(yè)都是在完成交房之后才確認收入。

在新收入準則下，企業(yè)需要判斷某項收入是按時點確認還是時段確認，房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售分為期房銷售和現(xiàn)房銷售。期房銷售客戶先預付款項，等項目開發(fā)完成之后房企才會向客戶交付住房，在舊收入準則下，對于期房銷售而言，房企收到預付款時，由于商品的風險報酬尚未轉(zhuǎn)移，房企只能將款項作為一項負債計入預售款項中，而不會正式確認收入。而新收入準則中，根據(jù)下圖的標準3，由于銷售的期房有固定的房號，并且一般可以在合同約定的時間收到應收的款項。所以對于期房銷售中的剩余款項，房企對客戶擁有收款的權(quán)利，滿足按時段履約的標準3，所以房企不同等到收完全款才確認收入，而可以收到預收款項知道后按履約時段進行收入確認，這樣對于房企的期房銷售來說，收入確認時間就大大被提前了。

4.2新收入準則對碧桂園財務報表和財務指標的影響

4.2.1對資產(chǎn)負債表的影響

從2017年開始，碧桂園在普華永道會計師事務所的幫助下，就開始使用新收入準則，并且出具了第一份使用新收入準則的會計報告。新收入準則CAS14（2017）與舊收入準則CAS14（2006）相比，增加了合同負債和合同資產(chǎn)兩個資產(chǎn)負債表項目。

從上表可以看出，在考慮應用新收入準則的情況下，在資產(chǎn)負債表項目中2017年碧桂園首次應用新收入準則時合同資產(chǎn)項目增加了157億元，合同負債項目增加了3467億元，同時預收款項減少了3624億元。

4.2.2新收入準則對碧桂園利潤表的影響

從上表可以看出，在碧桂園2017年實行新收入準則后，在收入總額中按時點確認的占64.48%，按時段確認的占35.52%，在具體的項目中房產(chǎn)開發(fā)項目既有按時點確認的部分（占72.42%），也有按時段確認部分（占比27.58%），而建筑收入、物業(yè)管理收入和酒店經(jīng)營收入則100%按時段確認收入。

4.3新收入準則對碧桂園收入記錄的影響

在新收入準則實施之前，準則并未明確合同的處理方式，對于履約義務和分配交易價格的指引也不清晰。新收入準則將履約義務內(nèi)容分為產(chǎn)品和服務兩個方面，并分別給出了明確的指引。對于交易價格的分配問題，新收入準則指出，首先根據(jù)各項履約義務的相對單獨售價比例進行分配，在無法得到各相對單獨售價時，可以選擇進行分配的方法有市場評估法、成本加成法、余值法。

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