鮑航

【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)中，項目開發(fā)屬于一項動態(tài)化的過程，因此，為確保項目開發(fā)實現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，實施全過程的成本控制是關(guān)鍵?；诖耍恼乱苑康禺a(chǎn)開發(fā)項目為對象，從全過程成本控制入手，從決策階段、準(zhǔn)備階段、施工階段及銷售階段四個方面分析了房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制的基本內(nèi)容、存在的問題及相應(yīng)的解決對策，希望能夠為推動房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展增磚添瓦。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項目;全過程成本控制;對策研究

一、房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程成本控制的基本內(nèi)容

（一）決策階段

此階段成本控制的主要工作就是全面、深入的分析房地產(chǎn)項目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益情況，比如準(zhǔn)確計算出資金投入的回報率及回收情況、項目選址工作及人員、資金及物料等如何優(yōu)化配置。決策階段成本控制是后期各個階段成本控制工作的基層，必須充分重視并嚴(yán)格把控好。

（二）準(zhǔn)備階段

此階段的成本費用控制主要是對土地出讓金、有關(guān)稅費、原居民拆遷補(bǔ)償金、項目地點通水、通電、通路和地質(zhì)勘察等花費進(jìn)行有效控制。

（三）施工階段

施工階段的成本控制內(nèi)容主要包括房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)所需的材料、設(shè)備及人工等費用，其中材料花費不只包含主建筑及其附屬建筑的材料花費，而且也涉及給排水及供電等方面的花費。施工階段的成本花費在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中占比重最大，所以也是成本控制最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。

（四）銷售階段

此階段是整個開發(fā)項目的最后環(huán)節(jié)，與市場直接聯(lián)系在一起。此階段的成本控制主要是對銷售相關(guān)的財務(wù)管理、銷售費用及稅費等進(jìn)行控制。然而因為房產(chǎn)銷售周期通常都較長，再加上這一環(huán)節(jié)的成本有著明顯的不確定性，因此，銷售環(huán)節(jié)的成本控制工作也是最為困難的。

二、房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程成本控制存在的主要問題

（一）決策階段的問題

此階段的成本控制有效與否會直接影響到后面所有階段的成本控制效果，也對項目最終的效益情況有著深遠(yuǎn)影響。然而，現(xiàn)實項目開發(fā)過程中，許多房地產(chǎn)企業(yè)未充分認(rèn)識到?jīng)Q策階段成本控制的重要意義，重視程度不足，決策及規(guī)劃中的隨意成分比較多，進(jìn)而影響項目整個過程的成本控制效果。

（二）準(zhǔn)備階段的問題

此階段選擇施工企業(yè)通常會以招投標(biāo)的方法進(jìn)行，而且我國也對此制定了一系列的法律法規(guī)及規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，然而現(xiàn)實招投標(biāo)中依然存在不透明、不公開及內(nèi)定等問題。甚至有些承包企業(yè)為了能得到更多利益，而隨意減低招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，又選用達(dá)不到項目施工實際要求的材料，既為項目質(zhì)量及安全埋下隱患，也給后續(xù)的施工及銷售帶來諸多不良影響。

（三）施工階段的問題

房地產(chǎn)企業(yè)普遍都重視施工階段的成本控制，并會制定比較完善且規(guī)范的項目費用預(yù)算及核查體系。然而由于房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)未足夠重視準(zhǔn)備階段的成本控制工作及方案的合理化設(shè)計，所以導(dǎo)致施工階段成本過度消耗的情況普遍存在，不利于成本控制達(dá)到預(yù)期效果。再加上房地產(chǎn)項目施工的質(zhì)量及進(jìn)度控制不到位，監(jiān)理單位為有效發(fā)揮其應(yīng)用的監(jiān)管作用，也會增大項目施工的成本投入，難以取得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。

（四）銷售階段的問題

就房地產(chǎn)項目銷售階段而言，其成本費用主要設(shè)計人工、管理、財務(wù)及稅費等方面的花費，再加上該階段工作與市場直接聯(lián)系。因此，這一階段成本控制主要會受到市場情況、管理制度及銷售人員能力等因素影響，比如，管理制度不健全易引起人才流失，影響銷售效果;銷售方案不符合市場要求，會增長銷售周期，進(jìn)而增大成本投入，影響房地產(chǎn)企業(yè)的最終收益。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程成本控制的策略

（一）決策階段成本控制

為確保決策階段成本控制的有效性及合理性，首先，房地產(chǎn)企業(yè)管理層必須給予此階段成本控制以足夠的重視，其次，深入市場做詳細(xì)全面的調(diào)查，了解及掌握項目開發(fā)的潛在影響因素，并分析評估房地產(chǎn)項目開發(fā)的周期及市場前景。再者，規(guī)劃及明確項目開發(fā)所需的土地面積及建筑密度，探究項目開發(fā)中影響成本的潛在因素。最后，結(jié)合項目開發(fā)實際需要及市場情況，深入研究項目的可行性及效益情況，確保預(yù)開發(fā)項目符合市場需求，為房地產(chǎn)項目開發(fā)實現(xiàn)最大化的經(jīng)濟(jì)效益奠定基礎(chǔ)。

（二）準(zhǔn)備階段成本控制

首先，需要依據(jù)決策方案實施招投標(biāo)工作，并切實做好招投標(biāo)過程的監(jiān)管工作，促使招投標(biāo)工程公正、公開、透明，選擇施工企業(yè)的時候，也必須堅守底線，不可隨意降低標(biāo)準(zhǔn)，并針對施工企業(yè)的資質(zhì)及施工能力情況做全面深入的調(diào)查，保障選擇的施工企業(yè)滿足項目開發(fā)施工的實際要求。其次，深入預(yù)開發(fā)項目實際施工地點，實施詳細(xì)全面的地質(zhì)條件等勘察工作，為施工方案設(shè)計及成本控制提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)參考，從而做出切實可行的施工方案及成本控制方案。

（三）施工階段成本控制

首先，做好合同管理工作。合同簽署需嚴(yán)謹(jǐn)且條款設(shè)定合理。有條件的企業(yè)，可以聘請專業(yè)律師把控和審核合同，以防合同用詞不合理而產(chǎn)生諸多矛盾問題。其次，加大對施工現(xiàn)場管理力度，做好設(shè)計變更以及材料更換等狀況的控制工作，沒有特殊狀況下不可額外簽證。針對特殊狀況導(dǎo)致的設(shè)計變更，可以結(jié)合實際情況并秉持對應(yīng)的審批流程，需要經(jīng)過建設(shè)企業(yè)、設(shè)計企業(yè)以及監(jiān)理企業(yè)的審核通過之后，才能適當(dāng)?shù)脑黾踊蛘邷p少額度?，F(xiàn)場管理工作人員需要做好各個環(huán)節(jié)的管理工作，并進(jìn)行原始數(shù)據(jù)的記錄，在條件允許的情況下，可以借助攝像機(jī)或者照相機(jī)等設(shè)施進(jìn)行追蹤記錄，防止在工程結(jié)算過程中出現(xiàn)問題。

（四）銷售階段成本控制

銷售階段是房地產(chǎn)企業(yè)回籠資金和評估前期成本控制成果的重要環(huán)節(jié)，因此，相關(guān)成本控制工作也非常重要。在房地產(chǎn)項目的銷售階段，以銷售人員費用為主，所以成本控制的關(guān)鍵在于嚴(yán)控人工成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)自身實際情況及銷售人員情況，來編制科學(xué)合理的人員管理制度及成本控制機(jī)制，優(yōu)化銷售人員管理工作的同時，也提高其責(zé)任意識，并做好活動策劃以及市場推廣等工作，減短銷售周期，從而以最短時間回籠資金。

四、總結(jié)

綜上，房地產(chǎn)企業(yè)要想始終屹立市場競爭中而不倒，就必須針對項目開發(fā)的全過程進(jìn)行有效的成本控制，在確保項目質(zhì)量的同時，促使房地產(chǎn)開發(fā)項目實現(xiàn)最大化的經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，進(jìn)而推動房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)更加長久穩(wěn)健的發(fā)展。

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